[摘要] 2016年堪稱中國房地産的並購之年。恒大在A股市場頻頻出手、融創中國“買”不停手、地産央企紛紛籌劃重組整合……並購重組案例如潮水般一波接一波,引業內關注。
2016年堪稱中國房地産的並購之年。恒大在A股市場頻頻出手、融創中國“買”不停手、地産央企紛紛籌劃重組整合……並購重組案例如潮水般一波接一波,引業內關注。
房企掀起新一輪並購潮的背後,是行業增速放緩、拿地成本增加和盈利空間的收窄。並購的目的,主要是爲進一步擴張規模,提升自身競爭實力,或者布局多元業務,尋找新的增長點。業內專家認爲,這一輪並購潮將改變房地産行業的競爭格局。“大魚吃小魚,小魚吃蝦米”的現象或將延續,有實力的房企將通過並購重組變得更強大,而一些中小房企難逃被收並購的命運。同時,本輪並購潮將推動行業集約化和專業化程度的提升,地産商可能從地産開發延伸細分領域尋求更多機會。
新一輪房地産並購潮開啓
單看11月,房地産的並購就足以令人眼花缭亂。11月17日,恒大宣布,此前一周花了35億元買了一些萬科股票,目前恒大持有萬科9.452%股權,成萬科第三大股東,累計耗資222.6億元。同日,安邦收購了中國建築5%的股權,根據公告,未來一年內安邦還將會增持。此前,11月14日,萬科發布與深鐵的重組進展事宜,收購深鐵100%股權相關資料的通函寄發日期預計將延遲至12月31日或之前。11月13日,深深房A發布公告,擬以發行股份或支付現金的方式購買恒大地産100%股權,交易完成後凱隆置業將成爲公司的控股股東。11月10日,綠地宣布擬51.63億元收購協信40%股權,將與協信老板吳旭並列爲大股東……2016年,堪稱中國房地産的並購之年。
有統計數據顯示, 截至11月14日,滬深兩市共發生27宗房企重大重組事件,涉及金額總計1083億元。而在去年同期,僅13家上市公司發生重大重組事件。
值得一提的是,今年內,發生在典型房企之間的並購較多,例如,以中海、中信等爲代表的地産央企紛紛進行整合,優化發展戰略,提升整體效率。融創等擴張欲望較強的房企通過收並購開項目公司,拓展市場規模。還有一些企業則積極布局多元化業務擴張的收並購,例如萬達旗下的萬達院線,今年重金收購了好萊塢電影制片公司傳奇娛樂、全球大的電視直播制作商之一DickClarkProductions。
增收易創利難,房企追求新利潤增長點
爲何房企熱衷並購重組?記者了解到,行業競爭加劇,拿地成本增加,導致房地産行業的利潤空間收窄。據Wind統計數據顯示,2016年前三季度,地産板塊毛利率、淨利率較去年同期分別下降3.51%和0.42%,淨資産率同比減少0.38%,增收易創利難的局面仍未改變。
爲了自身規模的擴張,部分房企選擇並購重組,通過並購布局新的城市和市場,或者獲取上市平台。還有的希望通過並購重組,來促進自身多元化發展,反哺主業的同時尋找新的利潤增長點。而央企的並購重組通常是受政策主導推動的,目的在于提質增效,避免同業競爭。
研究指出,對于傳統房企而言,收購土地或項目,是加速企業規模擴張,增加可售資源直接、有效的方式之一。一方面,收購方式獲取項目一般而言拿地成本相對較低,可以使企業避開激烈的市場競爭;另一方面,部分收購獲取的項目,可以快速推出市場,加速企業資金回流。
對于並購目標的選擇,房企通常會根據自身的戰略發展,來綜合考慮目標地塊是否合適。首先,並購項目的目的在于增加可售資源或者擴大布局區域,那麽如收購地塊的位置是否符合企業的戰略發展、項目是否位于企業未來想要深耕或者重點布局的目標城市,這是企業優先需要考量的因素。目標項目的産品定位以及發展前景,價格是否合適,性價比如何,也是房企著重考慮的問題。以融創中國爲例,通過頻繁出手低價收購的方式實踐著自己的一二線城市戰略,以超規模速度進行擴張。2015年9月,融創僅以6.82億元的價格就收購了天朗的八個項目。通過此次收購,融創中國得到了位于西安、濟南、南京及成都四個城市的優質資源,並成功布局西安。2016年5月19日,融創中國又以43.94億元得價格收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權,並如願進入深圳。
此外,有部分房企選擇了大金融領域,通過收並購信托、保險、基金公司來拓寬融資渠道,降低資金成本。房企對並購目標的選擇,會根據其涉足大金融領域目的地不同而有所差別。如,有的房企抱著戰略投資者的心態,希望通過少量入股分紅,因此會選擇與自身資金雄厚、實力較強的公司合作。還有的房企希望能把金融並入公司的戰略版圖,一般會根據房企自身具體的擴張業務需求,來定向選擇有業務特色且性價比高的公司。
延伸細分領域 才會出現更多機會
■業界觀察
在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,房地産行業增速已經呈現出下滑趨勢,房地産行業將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特征,“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成爲新常態。
研究認爲,本輪並購潮將推動行業集約化和專業化程度的提升,房企之間的競爭也將更加激烈。通過收並購,本身實力較強的房企競爭優勢將變得更明顯,而一些實力欠缺的中小房企面臨被收購整合的風險,房企之間優勝劣汰加劇。
從整個房地産行業來看,並購潮將影響房企的競爭格局,業內兩極分化的情況將更加明顯。據《2016年1-10月中國房地産企業銷售100》排行榜,目前3房企恒大、萬科、碧桂園的銷售金額總和9001.2億元,相當于第四位至第十位總和9042.1億元。“後來者”想要超越,大的變數還是來自于兼並合作的力度。
地産研究還指出,地産開發已是“紅海”,延伸細分領域將出現更多的機會。這些領域包含代建、物業、健康、醫療、金融等,部分房企憑借其在細分領域的口碑優勢,抓住時機,以收並購迅速占據市場份額,奠定競爭優勢,花樣年的物管業務就是典型。如何發揮一已之長,在細分領域尋求新的機會,這也將成爲許多處于成長期的中小房企需要思考的問題。
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