[摘要] 開發商賣房或真賣成了房東。北京市住建委25日發布“限房價競地價”項目自持商品房租賃管理征求意見稿顯示，企業自持商品房住房持有年限與土地出讓年限一致，且對外出租的單次租期不超過三年。此前業界猜測的政策放松幻想破滅，有業內人士直言“房企不虧損的可能性很小”，但也有開發商表示，不拿地更沒有機會。
開發商賣房或真賣成了房東。北京市住建委25日發布“限房價競地價”項目自持商品房租賃管理征求意見稿顯示，企業自持商品房住房持有年限與土地出讓年限一致，且對外出租的單次租期不超過三年。此前業界猜測的政策放松幻想破滅，有業內人士直言“房企不虧損的可能性很小”，但也有開發商表示，不拿地更沒有機會。
房企將自持商品房70年
在“9·30”樓市新政後，北京在土地市場上開始試點“限房價、競地價”。當競買報價達到合理土地上限價格時，轉爲競拍企業自持商品房面積。企業自持的這部分商品住房將全部作爲租賃住房，不得銷售。11月16和17日，共有四宗“限房價、競地價”地塊出讓，雖然僅一宗土地現場成交，但開發商對四宗土地商品房住宅部分的自持面積都報出了100%。
對于開發商爭搶地塊的“非理性”表現，有市場人士認爲，自持年限尚未明確，開發商可能是在賭寬松政策。不過，事實證明，這條“後路”很可能被堵死。
住建委發布的意見征求稿提到，企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售。持有年限與土地出讓年限一致。這意味著開發商自持商品房的年限長達70年。同時，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平台管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。
回報率不足銀行利率
目前，一線城市的年淨租金投資回報率僅在1.2%至1.3%之間，也就是說至少需要用七八十年才能回收前期的開發建設成本。
就北京而言，由于房價持續上漲而租金漲幅變緩，租金年投資回報率還出現連續下滑的態勢。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2010年至2012年維持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。進入2016年以後，北京各月的租金年投資回報率同樣連續下滑，10月僅爲1.16%。
租金年投資回報率尚不及某些銀行1.75%的一年期整存整取利率，房地産自持運營成爲一大挑戰。對于開發商而言，拿不到地著急，拿到了地也著急。
“不拿地就只能餓肚子”
對于企業自持70年，偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示，對發展尚不成熟的中國住房租賃市場來說是一個利好消息，有助于推動中國住房租賃市場的規模化、規範化發展，但開發商自持運營並盈利將面臨較大挑戰。中原地産首席分析師張大偉認爲，從變現角度看，未來可能的變現途徑可以有REITs（房地産信托投資基金）或者股權整體轉讓，“除非發生嚴重的通貨膨脹，否則按照此次出讓的四宗地的區位，價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”
即便如此，在部分開發商的眼中，拿了地未來還可能有機會，但是不拿地就無事可做。
新城控股副總裁歐陽捷向記者表示，即便自持70年，開發商依然有運作的空間，隨著北京無地可售、無房可售的局面，土地的增值有較大預期，這能提高企業的估值，“拿到碗裏的都是菜，不拿地就只能餓肚子。如果地主家裏都沒有余糧了，就只能退出北京房地産市場或解散團隊。這是任何一家房企都不願面對的。”(楊奕)
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