[摘要] 10月6日後，珠海接連出台調控政策，其中便包括限購、限貸以及一房一價的明碼標價措施。自調控政策出台後，市場冷靜了不少。而在過去兩周，珠海有幾個項目在一房一價政策下開盤。
10月6日後，珠海接連出台調控政策，其中便包括限購、限貸以及一房一價的明碼標價措施。自調控政策出台後，市場冷靜了不少。而在過去兩周，珠海有幾個項目在一房一價政策下開盤。時代傾城11月19日推出四期産品，位于航空新城的龍光玖龍府項目也全新開盤。與前三季度動辄日光不同，兩個項目開盤均未售罄。龍光當天銷售率爲7成，均價則爲18704元/㎡。時代傾城四期的價格則爲16500元/㎡，同樣低于三期的價格。
業內人士指出，新推樓盤相比周邊量價齊跌，說明調控政策起到了明顯的降溫作用。在這種情況下，市場會逐步轉向理性，價格的泡沫也會被逐漸擠掉。
一手新盤 航空新城新項目開盤價重回1字頭
過去兩周，珠海迎來一房一價政策後首波開盤。在開盤前，購房者可以從珠海發改網查到開發商所推房源價格，不像從前一樣必須在開盤現場才知道價格。11月27日，位于航空新城片區的龍光玖龍府項目開盤。項目8棟總建築面積爲9254.3㎡，均價爲18454.81元/㎡；9棟總建築面積爲8923.73㎡，均價爲18954.75元/㎡，總體均價爲18704元/㎡。
記者了解到，龍光玖龍府周邊的中海左岸岚亭、保利時代均爲9月份那波推貨的尾盤，因此價格處于高位。保利時代裝修價爲23000元/㎡，中海左岸岚庭裝修銷售價格約25000-26000元/㎡。而龍光玖龍府推出的則是毛坯項目。相比9月份片區的價格，龍光玖龍府價格已有所下降。與此同時，玖龍府所在地塊爲今年2月份金灣的地王項目，樓面地價爲6730元/㎡。據專業機構測算，按照這個地價，玖龍府的成本已經達到1.6萬元/㎡。這顯示出調控已收到成效，市場降溫非常明顯。
但下降的不僅是價格，還有成交量。記者了解到，此次龍光玖龍府開盤首推的164套房源去化量近7成左右。而在今年前三季度，航空新城每開新盤都是超過千人排隊，推售房源幾乎一搶而光。相比之下，本次龍光開盤的市場反應已經冷靜了許多。據了解，當天成交的客戶多以自住爲主。
11月19日，位于白蕉片區的時代傾城四期全新開盤，推出94套房源。據了解，此前時代傾城定價1.8萬元/㎡，但本次開盤價格僅爲16500元/㎡左右。此外，時代傾城推出的房源當天也未售罄。整體上，珠海實行限購以後已經沒有前三季度動辄開盤就售罄的景象。
大家地産全案機構董事陳志指出，此次新政之後客戶端的反應和預想中是比較接近的，雖然去化率不低，但需求量明顯較新政之前有所下降。但從另一個角度講，航空新城上半年主要是投資導向，本次龍光開盤仍能銷售7成，且多爲自住客戶，說明市場需求還是不可低估的。
二手樓盤 周邊二手房價格普降一兩千元
今年7月15日金灣19050地王出爐前，航空新城片區諸如時代山湖海、保利香槟這樣的品牌二手房價格普遍在1.3-1.4萬左右，但隨著7·15地王拍出，周邊二手房價格直漲數千元。到了9月份，保利及時代的二手房價格普遍在1.9-2萬之間。並且，很多業主捂盤惜售，航空新城也呈現一房難求的狀況。
但限購政策出台後，航空新城二手房受到當頭一棒。據了解，保利香槟的二手房入住率60%，時代山湖海入住率40%，投資客占的比重不在少數。記者近日走訪了解到，兩個大盤的二手房價普遍下降兩千元左右。此前，有部分業主坐地起價，放出了2.1萬元的單價，但當前保利香槟不少房源價格都在1.7萬元，有一套價格甚至低至15989元/㎡，總價爲155萬。記者致電銷售人員了解到，此套房源此前放出的價格爲165萬，業主急賣所以價格直降十萬。但這並不是降價厲害房源。銷售人員告訴記者，有部分房源此前售價180萬元，當前也降到了160萬。
記者也了解到，上半年航空新城的樓盤吸引了大量投資客的資金。據專業機構統計，該片區的新盤有50%以上是賣給投資客。在這種情況下，片區內新房半年內便漲價近8000元。中海左岸岚亭首次開盤價1.45萬元/㎡，9月份售價已達到2.3萬元，保利時代售價也達到2.2萬。而在前幾年，保利香槟及時代山湖海也有大量房源在投資客手上。隨著限購出台，部分投資客出現恐慌性抛售。相比之下， 市區二手房的議價空間雖然有所上升，但整體較爲堅挺。除了部分急用錢的客戶以外，大部分二手房價格和前期維持不變。
行業新聞 今年約5.5萬億資金流入樓市 明年三四線城市可望好轉
中金公司近期發布研報指出，房企能夠規模擴張的背後，是2016年有約 5.5 萬億元的外部資金流入地産市場，房企用這些資金在公開市場拿地、收購、並購等。與此同時，調控政策帶來負面影響，房企將在2016年四季度和2017年一季度承壓；而從2017年二季度起，伴隨一二線城市降幅收窄，有可能在下半年觸底反彈。
中金公司研究發現，在前述流入房地産市場的5.5萬億元外部資金中，來自銀行理財産品的資金在今年大幅增長，全年預計貢獻4萬億（占比超70%），成爲開發商外部資金的重要來源。綜合央行、保監會、中國保險資産管理協會、萬得資訊、中金公司研究部的數據，理財産品、公司債、信托、保險等理財資金是主要來源，並且2016年的5.5萬億元，相比2015年的2.1萬億元翻了一倍還多。
中國指數研究院、中金公司均預測，2016年土地出讓金總額約爲4萬億元，換言之，房企眼中仍有余糧。中金研究部統計顯示，房企在2013年、2014年拿地金額分別超過4萬億，2016年前9月達到2.3萬億，全年有望達到4萬億。
中金公司表示，2017年資金缺口僅會在開發商外部資金縮小超過15%，而拿地所需資金增長超過10%時才會出現。不過，金融主管部門已嚴格要求各商業銀行清理理財資金違規進入房地産市場，這將對明年樓市産生重要影響。
上述機構統計顯示，截至9月底，一、二線城市的庫存去化月數分別爲9.3、9.4個月，可售資源增長15%，地産銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數將提高到12.6、12.7個月，但仍處10-14個月的健康區間內。若可售資源增長 30%，地産銷售下降 30%（可能性極低），一、 二線城市庫存去化月數將提高到 17.3、17.5 個月，仍低于曆史高位（分別爲 18.5、30.4 個月）。供需關系難有大的改變，因此房價繼續上漲壓力仍然存在。
中金預測，一二線城市銷售均價在2017上半年將維持平穩，銷售面積在2016年四季度和2017年一季度將同比下降30%-40%，2017年二季度以後降幅將縮窄到10%-20%，銷售均價和銷售面積將在2017下半年重現正增長。而三四線城市2017上半年，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%，銷售均價和銷售面積增長勢頭在近2017年年中時減弱。
這也成爲房企布局分化的主要原因。
出于對利潤率的保護，房企往往偏愛在一二線城市拿地，而基于成本與戰略訴求，也有不少公司傾向于在一二線城市周邊的三四線城市拿地。
一名機構分析師指出，房企戰略分化的依據是，一二線城市在未來5年將持續面臨供應短缺。也有機構認爲，“房企資金充裕、一線城市與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決、高地價”三大推動因素將支撐房地産在明年下半年重回上升趨勢。
這也吸引了大部分年銷售規模在200億-300億元的房企到一二線城市拿地。比如福建房企禹洲地産，銷售額在全國上市房企中排名36位。其管理層透露，公司將進一步擴大在上海、合肥及廈門的投資物業組合。在禹洲地産近950萬平方米的土地儲備中，長三角占據53.2%、海峽西岸經濟區占42.2%。今年上半年公司毛利率達32.47%。
根據房企拿地數據作不完全統計，記者發現，2016年1月至11月22日，買地金額行業前五位的房企分別爲融創、萬科、綠地、恒大、保利地産（9.830， -0.17， -1.70%）。其中萬科、綠地、恒大的地塊平均總價接近，融創、保利則較高。
（整理）
業界觀點 樓市穩定或是主旋律
近段時間部分一二線城市調控價碼，可以看出下了很大決心要讓房地産回歸理性。而珠海這邊限購實行地非常嚴格，加上一房一價的公開透明政策，將使得價格不會再有上升的空間。當然，政府調控房地産更多是希望保持價格穩定，而非讓房地産崩盤。我個人認爲，接下來價格會保持穩定，不會有大面積的下跌，除非小部分樓盤希望快速走貨，會小量地低折扣或特價走貨。
龍光玖龍府的價格比周邊項目低了幾千元，但比起今年4月份中海左岸岚亭首次開盤價格已經漲了5千元左右，等于半年漲40%。當前價格才真正反映金灣基建投入水平及片區價值。如果龍光在明年3月份開盤，價格漲到兩萬元是沒問題的。價格下降並非因爲經濟下滑及城市價值下降。當前珠海的房地産已有很好的城市價值作爲基礎，價格下降可能性不大。
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