[摘要] 郁亮接受《人民日報》專訪，建言房地産的長效機制，引發廣泛關注，但其建議會被決策層全盤接受嗎？
《人民日報專訪郁亮談樓市調控：樓市不存在“崩盤”風險》——今天你被這篇文章刷屏了吧？
邦爺看到這篇文章時，標題已經被中國新聞網改成了《樓市不存在崩盤風險 刹車不能踩太久》。話說，標題一改，影響力迅速擴大，報道得到近300個網站轉載。
邦爺注意到，人民日報采訪的背景是，12月9日中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制。
很多人還記得，1997年11月，時任萬科總經理的王石接受國務院總理朱镕基的問訊，然後1998年“房改”了，開啓了中國房地産市場的黃金二十年。
在這一背景下，郁亮接受《人民日報》專訪，建言房地産的長效機制，自然引發了社會的廣泛關注。但他的建議會被決策層全盤接受嗎？
郁氏“藥方”：副作用太大
邦爺覺得，郁亮的建言被決策層全盤采納的概率非常小。因爲他的“藥方”，比如“通過政策傾斜，提高居住用地比例”，很可能拖累經濟長期增長。
郁亮認爲，東京、巴黎、倫敦等很多城市，工業用地占比僅6%左右，國內城市往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了住宅用地比例。廠房建得再多、GDP做得再大，企業員工買不到、買不起房子，也不利于城市的長遠發展。未來土地用途應該更多向住宅傾斜。
但是，大量削減工業用地，會讓企業員工失去崗位。當一個城市的就業崗位不足時，對住宅的迫切需求也就沒有了。
上海市規劃國土資源管理局副局長岑福康提到，先進制造業不同于服務業，不同于科技創新空間，某種程度上是城市非常重要的組成部分；如果沒有先進制造業，城市將會“空心化”。
之前，上海一個産業區的招商部門領導在出席由《每日經濟新聞》報社舉辦的第六屆中國價值地産年會（上海）城市論壇時，也批駁了上海“缺地”的說法指出，上海大量的建設用地是爲高端産業預留的。
從中也可以看出地方政府管理的思路——絕不會因爲短期的住宅市場供求，放棄經濟中遠期增長的空間。
至于他提出的“完善相關標准，提高土地使用效率”，在一線城市也很難執行。比如，提高容積率就很難讓上海一類城市接受。
雖然，提高容積率可有效增加城市住宅供應，但是城市人口密度因爲容積率，也會大幅度提高。一旦發生類似“非典”這樣的疫情，或者各種火災、地震等災害，居民如果無法及時疏散，可能會出現重大傷亡。美國“911事件”中，只有世界貿易中心的雙子樓坍塌，死亡人數卻接近3000人，便顯示出高容積率住宅所存在的潛在隱患。
至于郁亮提出的“探索建立土地市場多元化供應制度，允許讓有土地一方根據規則跟買地人談、讓市場主體自行談判交易”，估計也不能解決目前上海、北京、深圳等熱點城市的土地供給不足難解問題。拿日本來說，成田機場就因爲“讀釘子戶”長達41年不同意拆遷，開港30多年仍然沒有建完。
長效機制：很可能通過都市圈來解決
但郁氏藥方，並非完全無效。郁亮提出“借助軌道交通，加快衛星城和城市群疏散核心城區人口，並爲大量新市民提供購房定居機會”，這一觀點已經被業內外廣泛接受。
在12月8日在“長江三角洲地區主要領導座談會”上，領導就要求加快構築互聯互通的綜合交通網絡，協調推進跨省域重大鐵路和高速公路項目前期工作，研究規劃沿海、沿江鐵路，推動城市群軌道交通規劃對接。
未來，類似東京、紐約這樣的都市圈、城市群，有希望在一線城市周邊大規模出現。
但要迅速實現各城市之間軌道交通的互聯互接，所需要的時間，可能遠遠比想像中的長。以上海的11號線的花橋段爲例，早在2013年就已經開始運營，但從花橋到蘇州的“蘇州S1線”至少要到2021年才能建成通車。
有開發商說，實現各城市間軌道交通的互聯互通，不僅取決于地方的建設資金是否充裕，更和執掌地層的胸懷有關。因爲，一旦實現各相鄰城市的互聯互通，各地的資源、資金、企業、人才都將快速流動，有可能會給部分地方的經濟帶來短暫的衝擊。因此需要協調各城市的關系和利益，難度大，周期也會很長。
在這樣的背景下，目前被視爲短期政策的限購、限貸政策，退出周期很可能比開發商預想得要長。
上海鏈家研究院的數據顯示，在11月28日，上海進一步升級了限貸政策後，新增客戶和新增房源的比例由11月23日—29日的4.9:1，銳減至11月30日至12月6日的3.8:1，限購、限貸平衡市場供需，抑制房價快速上漲的作用可謂立竿見影。在熱點城市無法通過都市圈有效迅速擴增供給的大背景下，限購、限貸很可能會成爲長期政策。
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