[摘要] 珠海500多個老舊小區以及多個老舊“城中村”迎來重大利好。修訂後的《珠海經濟特區城市更新管理辦法》（下稱更新辦法）已于12月20日起實行，對多個條款、內容作了調整，責任更細化，可操作性更強，更接地氣。其中引人矚目的是珠海大幅降低了啓動城市更新的門檻。
珠海500多個老舊小區以及多個老舊“城中村”迎來重大利好。修訂後的《珠海經濟特區城市更新管理辦法》（下稱更新辦法）已于12月20日起實行，對多個條款、內容作了調整，責任更細化，可操作性更強，更接地氣。其中引人矚目的是珠海大幅降低了啓動城市更新的門檻。
舊村拆建門檻降低
2/3業主同意即可啓動
更新辦法指出，實施拆建類城市更新的，應當形成更新意願後方可申報。其中，舊住宅區拆建項目建築物應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意方可啓動；城中舊村拆除重建的，應當經居民大會、村民大會或者社區股份合作公司的股東大會按照有關規定表決，並獲得占全體成員或股東人數三分之二以上同意方可啓動。
“此前城中舊村拆建、舊住宅區改造爲主的拆建項目，要90%以上股東或業主同意。”珠海市住規建局相關人士昨日在接受記者采訪時表示，更新辦法降低了拆建項目啓動的意願門檻，只要有三分之二的業主同意，就可開始進行諸如找開發企業合作、補償協商等工作。此舉有望加速珠海小區、城中舊村進行城市更新的步伐。
啓動門檻降低後，如何保障大多數居民或村民的利益不受損？上述人士表示，政府對此也有周密的考慮，要求在拆建時，必須有90%以上的業主或股東簽訂了補償協議才能動工。
上述人士透露，珠海市住規建部門早些時候對珠海老舊小區進行了摸底調查。經統計，目前珠海擁有老舊小區500多個，具體如何更新改造、何時改造，需要政府綜合小區的實際情況、區域規劃、公交城市配套等因素考慮。
小區拆舊建新需符合多個條件之一
更新辦法明確，城市更新分整治類、改建類、拆建類三種類型，需符合“危房集中或者建築物不符合消防、交通等公共安全需要；城市基礎設施、公共服務設施亟需完善；環境惡劣，妨害公共衛生或者社會治安的；土地用途、建築物使用功能低效落後，需要進行功能轉換或者産業轉型升級；經市人民政府批准的其它情形”等條件，才能啓動更新改造。
近日，一則珠海南香裏小區即將改造的網帖在網上流傳。網帖稱，小區在業委會四年的共同努力下，將拆除建新房，新房按1:1.2比例償還，且爲精裝修。對此，珠海市住規建局隨即澄清，南香裏不符合省市有關“三舊”改造的規定，不能享受“三舊”改造城市更新政策實施拆建改造。“只有符合上述條件之一的才可申請進行城市更新，不是說業主都同意拆建就能拆舊建新，還需要符合規劃等條件，要進行審批。”住規建局相關人士表示，相當多的老舊小區可能只是整治提升，“如果老舊小區都拆掉建高樓，難以保留城市原有的風貌和特色；另一方面，如果都建高樓，也將給城市人口、公共配套、交通等帶來巨大壓力。”
“之所以要等物業管理條例出爐後，再發布老舊小區城市更新辦法，是因爲不少老舊小區的問題是缺乏物管長期維護管理導致的。”上述人士表示，正常情況下，居民樓房建成後樓齡可維持50～70年，但由于缺乏管理，一些小區建成20多年就已經很舊了。
城市更新必須按比例配置公租房
通過城市更新，加大公租房供給、提升城市公共配套是更新辦法的又一亮點。據了解，除城中舊村更新項目外，涉及商品住宅開發的城市更新項目應當配套建設公共租賃住房並無償移交政府，或者向政府繳交相應費用，由政府統籌異地建設。配套建設公共租賃住房的建築面積不計收地價，但應當完成裝修、驗收，達到可交付使用的標准。
更新辦法還要求，城市綜合服務體必須按比例配置公共租賃住房等住宅。其中，用地規模8萬平方米以上的，按照計容積率建築面積的25%配置；用地規模5萬平方米以上、8萬平方米以下的，按照用地規模給予建築面積的20%至25%配置，對于規模較大的更新項目允許分期實施。
“這實際上是給用地規模5萬～8萬平方米的城市綜合服務體配置公租房設置的一個比例。”珠海市住規建局相關負責人表示，此前5萬～8萬平方米的城市綜合服務體一般按照20%的比例設置公租房，不利于城市的成片開發。更新辦法實施後，有望推動城市更新項目形成規模效應。
此外，更新辦法還要求，舊工業區改造爲科技孵化器等市政府鼓勵發展的創新型産業項目；位于海島的城市更新項目；城中舊村更新項目，應當根據規劃需要提供適量補公用地，或者“提供不少于計容積率總建築面積百分之十的建築用于城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。”
“珠海當前的學校、醫院、文化等公共設施的缺口較大，通過城市更新來完善城市配套是辦法的一大亮點。”上述人士表示，這些補公用地，是用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地，不計入拆建類城市更新項目用地紅線範圍內，將無償移交給政府。
若遲遲不動工，將取消原批複優惠
針對往年一些企業申請城市更新項目後，因種種原因遲遲不動工的情況，更新辦法也專門做了規定，明確更新單元規劃批准後兩年內未簽訂土地出讓協議，或超過土地出讓協議約定的開工時間一年仍未開工的，取消原批複的規劃條件和享受的城市更新優惠政策，並在批准撤消之日起三年內不再受理該用地更新單元規劃加快申報等。此外，有“不良記錄”的企業也將納入誠信名單。上述負責人表示，政府批了不少更新項目，但其中有些沒有動起來，所以更新辦法明確了一些管促的手段。
更新辦法明確，城市更新單元規劃經批准實施後，實施主體應當按程序制訂城市更新項目實施方案，經區城市更新部門審核後，報市城市更新部門備案，“城市更新項目實施方案應當包括更新單元內項目實施主體、基本情況、投資計劃、建設進度安排、搬遷補償安置措施、監管措施等內容。”
珠海市城市更新部門將建立誠信體系，對企業事業單位、社會團體、其他組織和個人參與城市更新活動的信用記錄信息進行管理和依法公布。這意味著，信用不好的企業今後將很難再獲得城市更新項目。
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