[摘要] 2016年的珠海樓市是值得讓人印象深刻的一年。很多購房者、業內人士都稱，今年的火爆是多年未見的。
2016年的珠海樓市是值得讓人印象深刻的一年。很多購房者、業內人士都稱，今年的火爆是多年未見的。數據也很好的體現了這一點，1-11月份珠海的商品房成交超過了600萬㎡。11月份珠海的商品房均價達到19564元/㎡，離兩萬元的大關只有一步之遙。量價齊齊暴漲發生在大量資金湧入重點二三線城市，三四線城市艱難去庫存的背景下，也說明了珠海城市地位的不斷提升。在這一年即將收官之際，本報以關鍵詞的形式，爲讀者勾勒這一年珠海樓市的面貌。
關鍵詞1地王
二線樓市普遍火爆 珠海地價連續刷新記錄
2016年1月28日下午，深圳市龍光投資顧問有限公司以總價997544087.7元拍得金灣一住宅用地，該用地宗地面積爲49467.83㎡，龍光地産再一次在珠海大手筆購地，成交單價爲6730元/㎡，金灣區成交單價首次突破6千大關，刷新金灣曆史單價曆錄，成爲當下名副其實的金灣單價地王。
7月15日下午，珠海崇峰房地産開發有限公司以每平方米19050元拿下金灣一宗住宅用地，成交總價33.4億元，溢價率383.28%這不僅刷新了1月28日龍光拿下的6730元樓面地價的地王，也超過了2013年橫琴的地王，成爲珠海新晉地王。
8月26日，高新區4宗住宅用地開拍，經過多家房企激烈的爭奪，格力地産以樓面價29120元/㎡，競得其中編號爲2016-12地塊，總價12.48億元。29120元/㎡的樓面地價也創下了珠海的新紀錄。當天高新區還有三塊地拍出，全部爲雅居樂競得，樓面地價分別爲28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡。
點評：
年初做例牌展望的時候，幾位受訪的業內人士對于2016年的樓市都做出“溫和上漲”的謹慎預測，但當問到珠海是否會再出地王的時候，他們幾乎都不假思索地回答，可能性很大。因爲珠海尤其是主城區的土地已明顯減少，供不應求的情況下，價格肯定會刷新。
但他們當時可沒認爲，新晉地王會誕生于金灣、唐家灣這些土地儲備量依舊很大的區域。並且，和2015年的拱北、南灣地王不同，2016年的兩宗地王都是面粉貴過面包。兩宗地王出爐後，區域內的房價花不了多長時間就已經貴過地價。比如，9月份中海左岸岚亭、保利時代的開盤價都超過2萬，比4、5月份開盤時貴了八千元左右。唐家灣的仁恒濱海半島項目也在8月28日開盤時均價超過3萬。
珠海連續刷新地價記錄，發生在二線城市普遍火爆的背景下。今年廈門、南京、合肥等地價格均暴漲，地王也連續出爐，南京甚至啓動了熔斷機制。由于投資渠道狹窄，房地産投資備受青睐。2月份的信貸松動，可以說起到推波助瀾的作用。而隨著一線城市價格高企，二線城市成了新的投資熱點。
對珠海而言，幾宗地王的出爐，可以說是新興區域正式成爲投資新熱點的標志。這從3月份西區領漲就可以看出。而這不僅僅體現在地王出爐的區域。坦洲當前很多樓盤價格都已超過1.5萬，三鄉不少項目超過8千元。主城區飽和後的溢出效應已經非常明顯。
關鍵詞2 投資客
中産階級資産保值 投資成樓市大支撐
今年剛過完春節，珠海樓市就按耐不住往上竄。2月28日-3月1日這兩天，西區有多個項目提前通知漲價，漲價幅度在500-1000元不等。在這種情況下，很多售樓部在那兩天都是賣到12點以後才打烊。此後到4、5月份，珠海出現了逢開盤就數千人排隊搶房的景象。中海左岸岚亭、保利時代均是如此。
7、8月份，金灣及唐家灣兩宗地王出爐，投資客又恐慌性入市。到了9月份，航空新城的新項目已經漲到2萬以上，唐家灣則有很多超過或接近三萬元。數據明顯地體現了投資型需求對房價的推動作用。百城房價指數顯示，2016年8月，珠海住宅均價爲17922元/㎡，環比上漲6.40%，漲幅居全國第二。這個價格比起2015年12月漲了四千元左右。
專業機構也統計，今年很多區域的投資客比例都超過50%，像橫琴更是超過80%。此外，市面也有一些樓盤屬于純投資樓盤，投資客比重同樣超過80%。投資型需求已經成爲2016年珠海樓市的一大主力。
點評：
哪怕是限購限貸的時期，投資型需求也沒有完全退出樓市。有經驗的投資客都懂得逢低買入的道理。但不可否認的是，限制政策確實擋住了大量的投資性需求。在2015年以前，樓市的需求還是以自住型需求爲主。
但2016年，投資性需求成了珠海樓市的一大支撐。很多業內人士感歎，2016年是他們從業十多二十年以來見過的火爆一年。上半年珠海一共網簽33000余套，超過去年全年。1-11月份，珠海共成交商品房603.96萬㎡。繼去年珠海商品房成交超過400萬㎡後，今年前11月珠海又一舉超越了600萬大關。
今年的投資客都是從哪裏來的？年初的二成首付可以說是一大導火索。限貸禁令進一步松動後，在西區、坦洲這樣的區域買房只需要十幾萬的首付。高杠杆帶來了大量的城市中産階級資産保值需求。並且，投資性需求的一大特征，就是可以重複購買，這也是珠海人口穩定，成交量卻大幅度上漲的重要原因。另外，限購的解除又帶來了大量外地投資客。7、8月份幾個橫琴樓盤的銷售裏，便有不少是深圳投資客貢獻的。
關鍵詞3 日光盤
剛需恐慌性入市 金九頻現日光盤
4月23日上午，位于航空新城的中海·左岸岚庭在富華裏首次開盤。項目推出1484套房源，5000余名購房者完成了誠意登記，擠滿3個搖號等候區。項目開盤價格約爲1.3萬元/㎡-1.5萬元/㎡左右，首推73㎡兩房、89-110㎡三房、123-125㎡四房共計1484套單位。終，當天7小時內項目便售罄所有房源。
5月21日，位于金灣航空新城保利時代在國際會展中心開盤，首推3棟並啓動1、4、6、7、8棟的協議選房，總計1066套。當天共有四千多名客戶到現場，終所有房源當天售罄。更重要的是，項目上午下午的價差達到四千元。上午3、4棟小高層折後均價約14300元/㎡，6-8棟高層折後均價爲13800元。到達下午1點左右的時候，所加推的樓王單位1棟高層價格竟高達18000-19000元/㎡。
但日光盤的高潮發生在金九。9月份珠海共有21個項目推盤，總計推出3435套房源，售出3049套，當天銷售率達到89%，這其中當天售罄的項目有13個，超過總開盤數的一半。並且，很多項目都是在漲價8000元/㎡左右的情況下取得售罄或接近售罄的成績。華策帝景灣、鳳凰溪谷、華發又一城等項目都相繼售罄。佳兆業水岸華都甚至在一個月內就漲價8000元/㎡。
點評：
珠海日光盤的現象，其實從2015年就開始。當時坦洲的恒大名都、奧園廣場都是當天售罄。2014年的降息、限購解禁、認房不認貸等松動政策，對于樓市的刺激作用明顯，並在2015年真正顯示出效果。
2015年年底去庫存基調下催生出來的松動政策，則像是給樓市添了一把柴。低入市門檻帶來了大量投資型需求，緊接著又導致剛需客戶恐慌性入市。並且，這種恐慌源于對搭不上末班車的恐懼。2015年年底，奧園廣場開盤價1.8萬元左右，基本接近了剛需的封頂線。
但到了2016年9月份，斗門、坦洲的新盤都已是1.8萬元的均價。很多在前兩年覺得主城區1.8萬元太貴的客戶，此時也不得不選擇在鬥門置業。他們都擔心，房價再漲下去，他們便只能去高欄港買房了。在這種情況下，與珠海一貫之隔的坦洲三鄉價格也飛速上漲。三鄉前幾年價格一直在5000元左右徘徊不前，但當8月26日唐家灣地王出爐，三鄉雅居樂的價格已漲到1.1萬元以上，不到三個季度就翻了一倍以上。
關鍵詞4 調控新政
調控新政出台 樓市平靜收尾
10月6日，珠海市政府發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展若幹意見的通知》。自即日起，珠海市執行住房限購政策，對以下類型居民家庭，暫停在全市範圍內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通住房：1。擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭；2。擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭；3。無法提供購房之日前在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。
實施限購措施城市首次購房和首套房低首付款比例不低于30%，二套房低首付款比例不低于40%。
除此之外，珠海還出台了一系列規範市場的政策。10月10日，市發改局發布關于我市商品房銷售價格備案的通知，通知明確，從2016年10月6日起，本市區域內的房地産開發企業新建商品房項目在銷售（預售和現樓銷售）前，必須到市價格主管部門辦理價格備案手續。通知明確，房地産開發企業向市價格主管部門申請商品房銷售價格備案時，應申報每套房屋價格，實行一套房一標價。報備項目的商品房價格不能明顯高于周邊在售商品房價格和本項目前期成交價格；同一批次分批備案的，下一批次備案價格不得高于上一次同類型房屋成交均價。
點評：
9月份，珠海樓市的火爆到達一個頂峰，當月珠海13個樓盤開盤售罄，全市成交均價達到18988元/㎡，比2015年12月漲了五千元左右。
正是在這個背景下，珠海在國慶黃金周期間就出台了限制政策。而政策的出台可謂立竿見影，很多樓盤在兩個星期內零成交，上半年一房難求的品牌樓盤，此時開盤銷售率也多達到80%，尾貨必須不停call客才能消化完。網簽數量也是不停下降，從國慶首周的超過兩千套下降到11月的不足500套。
此外，一房一價政策對于價格的打壓也非常明顯。11月開始，新增預售的樓盤都必須在珠海發改官網上公布價格，且不得隨意漲價。這使得不少新項目的價格都明顯低于預期，既低于項目原先的價格，也低于周邊在售項目的價格。11月份，龍光玖龍府開盤價格1.87萬元/㎡的均價，消化率則達到70%。業內人士指出，這表明市場需求仍然旺盛，但基本爲自住型需求，新政調控下，樓市已回歸正常的狀態。
確實，本次調控新政執行地非常嚴厲，這使得市場上需求大大降低，加上不少人持觀望態度，樓市成交腰斬也是預料中的事。經曆了三個季度的火爆後，2016年的珠海樓市終于以平靜收尾。
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