[摘要] 2016年，對于珠海樓市來說是格外特別的一年，房地産行業都處于火熱之中，進入2017年，珠海樓市又究竟將會走向何方，來自珠海四大地産專業機構的行業精英們，他們又將如何評價今年的樓市，對于明年的房地産市場，又會做出怎樣的預測？
2016年，對于珠海樓市來說是格外特別的一年，房地産行業都處于火熱之中，進入2017年，珠海樓市又究竟將會走向何方，來自珠海四大地産專業機構的行業精英們，他們又將如何評價今年的樓市，對于明年的房地産市場，又會做出怎樣的預測？本報帶你從他們的“寄語”來中一探究竟。
紅館國際
宏觀因素影響大非住宅物業比重加大
2016 年珠海樓市經曆了加速跑和急刹車過程。前三季度全市商品房成交量達到550.99 萬平方米，同比上漲90.2%，量價均創新高。而進入四季度十月初，隨珠海限購限貸政策頒布實施，成交量價上漲趨勢戛然而止，各樓盤價格雖無下調，然而成交量均有不同程度下跌。
2017 年樓市會怎麽走？由于人民幣彙率的壓力，2017 年按揭貸款利率或將迎來拐點趨勢性上行，提高個人負債成本，而對樓市造成負面壓力。由于未來貨幣政策存在不確定性，資産價格管控的目標也有不確定性，所以總體看法是2017 年樓市走向不確定性很大，更多看貨幣、經濟、政策因素走向。
在中觀及微觀層面，目前來看，珠海限購政策短期仍難放松，住宅爲主的整體樓市至少未來小半年仍將面臨緩銷局面，快亦需至2017 年4 月才開始複蘇。由于市場貨幣資金充足仍然是市場基本面，雖然調控政策令成交量産生一定程度萎縮，但對房價影響較小，大面積出貨清存壓力不存在，所以2017 年上半年樓市維量橫盤的可能性大。
由于房地産市場事關重大，整體經濟對于樓市低迷的耐受時間往往長只有9 個月，6 個月就會體現出樓市受壓的負面效果。2017 年3 月全國兩會後，2017 年二季度或開始以只做不說方式適度正常化，但再現去庫存寬松局面可能性不存在。所以預計2017 年珠海樓市整體走向平穩。
考慮珠海對比其他城市政策相對寬松，將繼續吸引部分外地投資客戶到珠海置業，將重點利好商改住公寓、寫字樓、商鋪等非限購物業。政策産業落地效應明顯，有大量不限購物業供應的區域如橫琴將迎來相對好的發展。由于住宅限購，各項目將優先推售商改住公寓、寫字樓和商鋪等非住宅産品，亦將受到市場投資者歡迎。能提供較好投資回報率的投資公寓、優質地段具有長遠投資價值、面向剛需客戶和專業投資客的住宅乃至綜合體將跑贏市場。
從各區域樓市看，後市走勢看各區域潛在供應結構、供應量、發展商資金壓力及區域發展預期。主城區樓市由于大部分在售住宅項目已進資金安全線，庫存及新增供應較少，預計價格穩定。唐家灣、南灣雖然大部分在售住宅項目已進資金安全線，但未來一年待售新盤供應較多。西區樓市目前在售存量較少，但未來一年新增潛在住宅供應量不能忽視，部分新盤仍面臨較大推售壓力。由于中山坦洲未實行限購政策，珠海限購令將使得以中山坦洲爲代表的周邊市鎮區域進一步接納珠海剛需，將促進成交和價格增長。
□施華彬
左岸控股
不懼風雨 穩步前進
無論從國際還是國內層面分析，世界經濟高速發展幾十年後，普遍出現疲態，即使象美國這樣的超級國家，也不得不依靠貨幣寬松來促進投資拉動經濟發展，世界已經進入集體打雞血的奔跑姿勢。作爲出口、制造業大國的中國，物美價廉的産品必然受到世界各國人民的喜愛。但是此消彼長，你好了別人必然不好，爲了保護各自國內實體經濟，貿易保護苗頭開始擡頭。
強者如美國，都已經開始通過降稅、財政補貼等方式，吸引了衆多世界級實體經濟到美國投資、開設現代化工廠。同時美國還啓動加息通道，增加2016年12月美國的加息，吸收了衆多國家資金流入美國，對很多國家經濟造成雪上加霜的壓力，但困于國內經濟疲態，不敢加息跟進對抗，陷入兩難。
而中國畢竟有外彙管理的優勢，即使人民幣國際化，也僅僅剛剛開始，所以防火牆依然存在，再加上人民幣貨幣政策早做准備，所以美元的加息，雖有影響，但甚微。所以在實體經濟尚未複蘇、貿易形勢依然嚴峻的趨勢下，中國經濟離放棄房地産的說法，爲時過早。未來，相信政府依然把不動産投資，當做一個重要的經濟發展手段之一，只是由于國際貨幣政策，以及國內房地産發展分化的原因，整體看，房地産投資會呈現整體下調，局部上升的可能；而代表國家行爲的衆多大型基礎建設項目將以PPP的形勢，將在投資的組成中，比例慢慢加大。
2015年至今，政府出讓土地的成交價，特別是一二線城市，是一山比一山高，這些項目將于在2017-2018年時推出，未來的房價將集中呈現出面粉推動面包價上升的局面，這些現象有可能發生在一二線城市的房價，這便是典型的投資拉動型；
全國自2013年開始，房地産已經入多元化發展的局勢，也就意味著以城市，或者以城市群爲單位的發展不均衡現象開始成爲新常態。其中具備持續發展優勢的區域一般爲：發達城市群、一二線城市、政策性城市，如果以這幾個條件套，珠海幾乎全部具備，這也就解釋了，爲什麽人口基數少、産業經濟薄弱的珠海，卻能在截止2016年，吸引中國絕大部分央企、上市房企進駐搶地，因爲在全國經濟發展不均衡的前提下，投資商肯定把資本放在安全的城市、優質的資産裏，而珠海有幸成爲這樣的城市之一。
過去我們常常講，發展産業才是城市發展的道路，但個人認爲，未來可能要重新調整思路，對于珠海來說，在資金及政策的雙重推動下，可能珠海更適合先城後産的城市發展模式，即“先建設城市，再發展産業”，産業興城，可能要調整爲“資本興城，産業守城”。
2016年10月國慶出台的調控措施，並非僅僅壓制房價這麽簡單，如果結合10月1日人民幣加入世界貨幣組織的節點看，房地産資産價格的控制，多少與人民幣即將面臨的國際貨幣形勢有關。但是這種行政幹預，只是爲了短期目的，長期施行的可能性不大，一旦短期目的達到，房地産必然重回市場發展模式，也就是，在不均衡的房地産趨勢下，對于一些三四線城市，可能面臨的壓力更大，但對于一二線城市和特殊性城市來說，可能發展更快。
今年入冬以來，內地多個城市頻現高濃度霧霾，使居住環境的話題成爲焦點，也讓藍天白雲、氣候怡人的南方沿海城市成爲度假、養老、安居樂業的熱選。珠海作爲其中的佼佼者，不僅具備中央賦予的政策性優勢，如橫琴自貿區；還具備很多先天優勢，比如比鄰港澳國際區位、青山綠水氣候怡人環境優美等；同時珠海本身建設如火如荼，如即將通車的港珠澳大橋、正式施工的深中大橋（雖叫深中大橋，但個人認爲珠海受益更大）、已經投入使用的廣珠城軌（即將升級爲國家高鐵網）、正在規劃的廣佛江珠城軌、投入使用的世界級港口-高欄港、正良性發展的珠海機場等等，同時珠海還引進的世界級的主題旅遊度假項目-長隆海洋公園、舉辦了世界著名的中國航展、世界網球大賽和中國馬術節等。珠海的旅遊度假、會展商務等正在高速發展。
隨著類似恒大海泉灣這樣面向全國營銷的超級大盤越來越多，珠海的知名度也會隨著越來越多外銷型項目的推廣而大幅度提升，這些對珠海的城市建設和經濟發展是非常有幫助的。
短期內在投資拉動經濟無可替代的前提下，國家必然采取務實的態度去面對房地産的作用。短期內，大量流動的資金不會通過加息、提高准備金率等手段回收，龐大的超發貨幣依然在市場流轉。房地産仍然是佳的投資首選。而一二線城市、特殊的城市，必然成爲這些資金的優選地，珠海有幸是其中的佼佼者。未來珠海的房地産發展潛力巨大。但受到限購、信貸政策變化的影響，綜合評估，2017年大部分項目穩中緩慢提升，少部分民企將出現經營問題。對于市民來說，可能春節前後會是好的置業時間。 □李炳亮
大家地産
房地産和珠海的“郎情妾意”
3000億基建投資在163萬常住人口的城市，資産被資本推高，在客觀上是正常的，情感上對于很多行業成本提高影響實業有顧慮，更何況先發展基礎建設再完善産業的模式在全國無參考案例，社會對房地産看法多角度也就正常。
美國開啓加息序幕，預計2017年可能還有3-4次，對中國經濟格局提出新的要求，常態發展軌迹是工業化-IT-互聯網應用-移動生態-情景互動的多維戰略産業發展方向，但這些都會被加息影響，改革開放30年走過了美國150年發展史，每一次改革都是背著意識形態爭議下匍匐前進，房地産光是2015年財政土地收入就3.4萬億，屢屢作爲經濟結構升級的關鍵財政來源。
但全國在建的住宅五六十億平米，按照人均30平米，至少能住兩億人，客觀上看整體供應是過剩的，但同時也要看到中國房地産市場的差異化大，不能橫向比較，如陽江的6千和深圳的13萬之間是沒有必然的聯系。
土地供應不足後果是房價上漲+恐慌購房，加上貨幣寬松導致高價土地的出現，隨著市場重新回到政策主導的時代，如數次調控，都是在交易環節征重稅，目的是凍結交易快速達到調控價格和量目標，市場明年一季度前肯定是呈下降趨勢。
但不會有系統泡沫破裂的可能，原因是銀行個人住房市場的首付低都在20%以上，這次上漲是核心城市漲，而非全國性，類似美國那種次貸套現鏈條都沒有形成，買房和賣房都是都是簡單借貸關系，可以說這次調控如果真的實行，對珠海未來影響的深度和廣度都是超越之前所有管控手段，還會影響整個珠海家庭財富構成比例
2017年預計中國貨幣流向大健康産業、教育、智能制造、養老産業，股市。可以想象金融城市、産業城市、是占優的，但珠海國有經濟占比2/3，和東莞剛好倒轉，遠高于廣東1/2平均水平，這種城市民間活力肯定是偏低的，客觀上看2017年珠海在國家資源分配上應該是不占優勢的，珠海定位一直不算清晰，三亞、麗江是個純度假地方，房地産對于他們而言，是個錦上添花的事，而房地産在珠海代表是産業和未來城市定位的一部分，
珠海房地産2016這一波上漲和很多人口流入的城市很類似，主因是土地供應量不足，2015年住宅及商業用地出讓共11宗，成交面積約75.93萬㎡，同期商品房成交31213套，銷售面積約418萬㎡，2016年1-10月公開挂牌土地6宗，成交面積約47萬㎡（全年79萬），而同期商品房1-10月份，成交59731套。銷售面積達到了582萬㎡，理論上土地欠商品房800萬㎡以上，都要靠存量土地在補缺口，搶房也就是一定發生的。
房子終于回歸到“住”的的定位，可以預見2017年是資本去杠杆年，珠海理論是受打擊的，
但珠海除了有山有海“貌美如花”外，還有一個很重要就是平均年齡是全省低、沒有原著民文化，容易吸引新移民，，每年珠海校區畢業生過萬人，這些留校生大多是獨生子女，一個人代表背後是一個家庭，留下一個等于把他們家族，有山有海、緊靠港澳、的珠海是這些畢業生回老家、二是出國的第三種選擇，珠海如能在留校生下功夫，如25歲以下，大專學曆以上畢業生，歡迎入戶，工作滿5年，如就讀珠海校區學生，從入讀那天，就可以納入保障房申請的天數，縮短其畢業分配到房子的時間。
如在珠海工作滿10年，購買143㎡以上房子可按普通商品房的貸款和稅費優惠等，政府返還其部分已繳納個人所得稅等，保持財富和新力量流入，是珠海真正的軟實力，而我認爲珠海的真正産業是體現新亞洲的文化交流窗口，這些都能幫助珠海吸引更多年輕人和增強城市在亞洲聚焦力，在中國核心城市資産荒的年代，這可能是珠海好産業。
珠海可以利用後工業化時代的優勢，在經濟低速運行的情況下，和中國其他城市搶人口、搶資源、搶財富才是珠海好的出路，2017年是珠海重大基建逐步兌現的年，價格預計在第三季度會上揚，今年新房成交預計會突破650萬㎡，按2017年供應量成交量計算會下降20%左右，整體成交區位已西部爲主，估計整體價格會維持2萬/㎡。
□陳志
中原地産
2016量價創新高 2017理性回歸
2016年對于珠海來說，是房地産瘋狂的一年。延續了2015年的穩定開局與寬松的金融信貸政策，更受益于全面放開限購的刺激及大品牌開發商的追捧，使得2016年的珠海樓市成交記錄再創新高。2016年更是珠海中原地産意義非凡的一年，就珠海中原銷售業績來講今年已經實現連續五次突破記錄。
今年前三個季度，受政策刺激市場，大量需求集中釋放，樓市增漲勢頭強勁，商品住宅市場成交量價持續攀升，市場供應持續放量，市場庫存量降至低位，全市房地産市場供需兩旺。第三季度7月及8月的兩次宅地拍賣，將樓市推進全年峰值階段，成交量價齊齊衝高。截止至10月珠海全市成交面積已達到538.74萬㎡，同比增長73.9%，預計全年成交量可達到580萬㎡，與年中我們的預估符合。全市均價19236.04元/㎡，同比增長44%。2016年珠海樓市量價創曆年新高。
同時開發商的推貨熱情也很高。根據我們監測至2016年底全市開盤加推項目就高達105個，推出貨量23329套，推出貨量同比增長115%，而開盤當天去化率高達74%以上。日光盤重現譜寫傳奇，有80%的項目在開盤加推當天去化率達90%以上。品牌開發商項目集中入市爲市場補充供應。
在樓市火熱的風口之下，第四季度峰回路轉，“銀十”迎來全國一、二線熱點城市掀起一股“調控”的冷空氣。珠海限購政策重啓，對于市場成交量帶來明顯衝擊，加之前期量價的透支，因而第四季度市場熱快速褪卻，成交量大幅回落，但價格仍然保持穩定。根據我們監測政策前後一個月對比成交量下滑7-8成，10-11月成交量連續下滑。
限購重啓加上對預售的新政策雙重打壓下，預計2017年季度成交情況與今年第四季度相接近，成交量將持續疲軟狀態，但價格相對穩定。年初元旦預計會有部分品牌項目有推貨計劃，但由于庫存不大、且正直年關，大部分項目仍然會保持靜待狀態，另外近期客戶方面購房欲望亦會表現較弱，預計17年元旦房展開發商參展熱情及成交情況都將不如往年，但相對10-12月份的低迷情況來看，會有小波回升，但隨後又將回歸低迷狀態。而第二季度4-5月份隨著新增入市供應及迎來傳統的銷售旺季，且以特價房、特別優惠、保留單位等噱頭的營銷手段會相對增加，成交量會迎來小陽春，而價格方面將有所回調。
2017年年中之後，隨著新盤逐漸入市，新增供應量回升，新入市項目及庫存較大的項目去化壓力增加，不排除會采取特價房、團購優惠等措施變相降價或采取低價入市的策略以價換量。預計2017年年中之後成交量逐漸回升，而價格方面或將有進一步下調趨勢。
此外市場去化速度的減慢也會使珠海庫存有所增加，預計2017年下半年庫存量將回歸到2015年底庫存水平，約保持在150萬㎡左右。而客戶方面由于未來政策走勢不明朗，預計2017年投資客戶仍然比較沈靜，或部分有實力客戶轉投其他不限購物業，而剛需客戶在購房需求方面則會在下半年有所恢複。2017年樓市將進入調整期，直至年底“十六大”之後，市場政策、政府態度方面有更加明朗的體現之後，預計市場環境才會有明顯轉變。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
