[摘要] 2016年，珠海量價齊漲，前11月份商品房成交超過600萬㎡。在這輪上漲潮中，珠海幾乎每個區域都是同樣上漲的狀態，除此之外，與珠海一關之隔的坦洲三鄉片區同樣受益，很多項目價格也上漲了60%以上。
2016年，珠海量價齊漲，前11月份商品房成交超過600萬㎡。在這輪上漲潮中，珠海幾乎每個區域都是同樣上漲的狀態，除此之外，與珠海一關之隔的坦洲三鄉片區同樣受益，很多項目價格也上漲了60%以上。
政策利好外地客青睐
橫琴在2015年一直沈寂，但7、8月份兩宗地王出爐後便進入逢開盤售罄的節奏。7月29日晚，橫琴·金融傳媒中心開盤，原定推出的200套公寓，不到到兩小時基本售罄。爲滿足衆多誠意買家的需求，開發商當場調整推貨策略，分階段加推。結果，近300套房源依舊售罄，當天銷售金額達到10億元。
當天購買的多爲外地客戶，其中深圳客戶占比很高，投資的趨向非常明顯。而在8月26日唐家灣地王拍出後，橫琴不少項目價格都已達到5萬元，像k2荔枝灣的部分單位甚至達到6萬。業內人士指出，地王出爐後，西區兩年後的預計價格都達到3萬元左右，在這種情況下，橫琴4萬元左右的價格突然就變成價格窪地。這才導致5.4萬元房源遭到哄搶的局面。而隨著單牌車等政策相繼落地，橫琴樓市的支撐也越來越堅實。
唐家灣
地王助推半年價格
而唐家灣、橫琴則在7、8月份兩宗地王的助推下價格飛漲。2015年珠海很多區域價格都上漲了30%左右，但唐家灣則相對穩定，很多項目價格都維持在1.8萬元左右。但在3月份這波全市上漲的過程中，唐家灣幾大標杆項目也跟著漲價到2.3萬元左右。只是，價格真正起飛是在8月份唐家灣29120地王出爐後。地王拍出後兩天，仁恒濱海半島就將開盤價調到3.3萬元，高價達到3.8萬。而在2月份，仁恒濱海半島價格爲1.75萬元/㎡。也就是說半年時間價格翻了一倍。與此同時，9月份開盤的幾個項目，諸如華策帝景灣、鳳凰城市溪谷價格也在三萬元左右。隨著29120地王出爐，唐家灣也步入了3萬元的基線。
主城區
範豪宅時代來臨
主城區的飛速上漲始于2015年四季度。位于上衝板塊的奧園廣場開盤價爲1.8萬元/㎡，但到2015年4月份，同片區的華發未來荟開盤價爲2.3萬元/㎡的毛坯價，而到10月份，同樣是上衝板塊的萬科城開盤價爲2.85萬元/㎡帶裝修。也就是說，在不到一年的時間裏，上衝板塊價格上漲了一萬元。
整體上，這也是今年主城區很多樓盤的漲幅。隨著主城區逐步飽和，上衝板塊幾乎成了主城區後的剛需區域。對搭不上末班車的恐慌，造就了這種一房難求的狀態。華發未來荟4月份開盤，8月底即售罄全部三千多套房源。奧園廣場也售罄全部住宅單位。
除了上衝板塊以外，珠海主城區已進入泛豪宅時代。隨著二字頭房源日漸稀缺，200萬在主城區只能買到六七十平左右。在這種情況下，剛需型産品的目標客戶越來越少。今年，主城區開盤的項目多爲豪宅産品。比如新香洲的華發山莊，南灣的紅樹別院，吉大的萬科海愉半島，拱北的龍光玖龍灣及中鐵諾德國際。這裏面很多去年在售的項目，今年價格都上漲了一萬元左右。比如，中鐵諾德國際2015年9月底開盤價2.8萬元左右，當前價格4.3萬。龍光玖龍灣開盤價3.5萬，當前售樓部價格4.5萬。
西區
城市西拓 樓市重心轉移
從前幾年開始，西區就已經成爲珠海樓市的新重點。但2016年才是西區成爲樓市新中心的標志性一年。一方面，3月份珠海多個樓盤漲價由西區引領。隨著主城區價格高企，西區成爲價格窪地。3月份時，西區很多項目在1.2萬元以下，珠海城市中産階級十多萬就可以按揭一套西區的房源。在這種情況下，主城區客戶已經成爲西區樓市的主力軍。據專業機構調查，2016年西區很多項目的主城區客群比重超過50%，有很多項目甚至70%。這裏面一部分爲主城區外溢的自住客，一部分則是主城區中産階級投資客。
而隨著7·15地王出爐，西區原本就火爆的樓市又添了一把柴。19050地王出路當天，西區多個樓盤封盤漲價。不僅僅金灣的樓盤價格上漲，湖心路的樓盤也從1.2萬漲到9月份的1.8萬，如時代傾城、金地格林泊樂等等。此外，中海左岸岚亭從4月份的1.4萬漲到9月份的2.3萬，保利時代由5月的1.4萬漲到2.2萬。當然，隨著限購政策出台，西區樓市也開始轉冷。11月份，龍光玖龍灣開盤價爲1.87萬元/㎡的毛坯價，比周邊價格便宜不少。
三坦
珠海火爆 三坦受益
業內人士指出，坦洲三鄉與珠海是一體的市場，從往年情況來看，珠海熱則三坦熱，珠海冷則三坦冷。今年，珠海主城區價格飛漲，與坦洲一關之隔的上衝板塊也漲到2.8萬元的裝修價。在這種情況下，坦洲的價格也飛速上漲。
在2015年四季度，坦洲僅有譽峯名門一個項目價格破萬。但到元旦期間，與珠海近的坦南板塊很多項目價格都漲到一萬以上。比如譽峯名門、佳境康城、中澳春城等項目均是如此。而這些項目價格漲到1.8萬，也僅僅是三個季度的事。9月份，譽峯名門、佳境康城價格都達到1.8萬元。一直奉行低價走量策略的錦繡國際花城在9月份價格也已達到11500元。某業內人士指出，坦洲的價格對于剛需而言已過高，但隨著珠海漲到2.8萬以上，剛需已別無選擇，只能選擇三坦或者西區。
當然，坦洲的價格上漲也讓三鄉直接受益。前幾年，三鄉的價格一直在5000元左右徘徊。但今年三鄉很多項目價格都漲到八千元以上，雅居樂新城年初價格5600元/㎡，8月底價格即破萬，同樣是半年多就。
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