[摘要] 3地塊中有2塊未突破政府部門的“高限價”。相關人士稱，種種迹象顯示，珠海地産調控成效初步顯現，土地出讓市場理性回歸。
今年10月6日，珠海出台《關于轉發市住房和城鄉規劃建設局關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展若幹意見的通知》以下簡稱《通知》，珠海樓市風雲突變。
新統計數據顯示，11月全市新建商品住宅網簽量價齊齊下跌，其中，環比10月銷售下降6成，住宅均價下降了1成。此時，一級土地市場公開出讓行情如何？也是考量珠海地産調控成效的關鍵環節。
在此背景下，作爲地産調控新政實施後首次公開挂牌出讓的住宅用地，28日、29日珠海市國土資源局連續兩天舉行的西部地區3地塊競拍格外受到關注。
競拍結果顯示，上述3個地塊分別由招商蛇口、時代地産以及首次在珠海地産市場露面的黑龍江高盛投資公司競得。3地塊中有2塊未突破政府部門的“高限價”。相關人士稱，種種迹象顯示，珠海地産調控成效初步顯現，土地出讓市場理性回歸。
現場直擊
競拍企業驟減 兩地塊未突破高限價
對于樓市裏的許多人來講，難以忘記2016年7月15日金灣地塊競拍的一幕，近30家企業角逐、248輪竟拍，終由珠海崇峰房地産以樓面地價19050元/㎡拍下，一舉超越市區和橫琴，成爲當時樓面價的新地王。
時間過去不到5個月，與以往動辄20多家競拍企業雲集舉牌的熱鬧場面完全不同的是，珠海2016年土地市場後一拍現場稍顯冷清。29日上午，珠海産權交易中心11樓大廳裏，時代地産、招商蛇口、金地集團、華發地産、信榮置業、黑龍江高盛投資6家企業共赴“後一拍”，竊竊私語的交談聲裏，緊張中帶著肅穆。
這塊面積僅爲2萬平方米的居住用地位于鬥門區白蕉鎮禾益中路以西，用地容積率2.0，起始價爲樓面地價6500元/平方米，高限價爲12000元/平方米，須配建的人才住房和公共租賃住房建築面積不低于3880平方米。
上午11時29分，該地塊報價達到高限價。與過去的土地拍賣規則不一樣。限購令後，珠海土地拍賣規則調整：當地塊的終競買價格低于高限價時，報價高者爲競得人。當地塊的競買價格等于或高于高限價時，轉爲競人才住房和公共租賃住房面積。配建人才住房和公共租賃住房建築面積多者爲競得人，高限價爲成交價。
經過激烈競拍，11時58分，時代地産公司以樓面地價12000元/平方米及配建建築面積4430平方米競得，比原來招拍挂文件規定的須配建的人才住房和公共租賃住房建築面積不低于3880平方米，新增競配建面積550平方米。總出讓價款約爲4.8億元，溢價率84.62%。
當日上午10時52分，招商蛇口競得位于鬥門區白蕉鎮白蕉路以東106354.42平方米居住、商業用地，其中商業占總用地面積的30%。該用地容積率2.3，起始價爲樓面地價6000元/平方米，高限價爲11000元/平方米，須配建的人才住房和公共租賃住房建築面積不低于17123.06平方米。
該地塊吸引了招商蛇口、碧桂園房産、金地集團、龍光地産、華發地産5家企業參與競價，終招商蛇口公司以樓面地價9350元/平方米及配建建築面積17123.06平方米競得，總出讓價款約爲22.87億元，溢價率55.83%。
而在前一天28日上午，位于平沙美平西路北側面積爲2萬平方米的地塊由首次在珠海亮相的黑龍江高盛投資公司以樓面地價6650元/平方米及配建建築面積3800.01平方米的人才住房和公共租賃住房競得。
該地塊位于珠海市平沙鎮美平西路北側，爲二類居住用地，宗地面積爲20000.04平方米，容積率2.0。政府挂牌文件起始價爲樓面地價4500元/平方米，高限價爲樓面地價7500元/平方米，同時須配建的人才住房和公共租賃住房建築面積不低于3800.01平方米。當日到場競價企業僅有3家，分別爲黑龍江高盛投資公司、金地集團和碧桂園房産。
專家分析
面粉低于面包價
三塊地成交價均爲理性的成交價格
記者昨日就調控政策出台後的三宗土地成交價格，專訪了廣東思遠土地房地産評估咨詢有限公司副總經理馬忠傑。
馬忠傑給記者分別算了一筆賬。他說，此次成交的三塊地將配建的建築面積折算爲地價後的單價分別爲：平沙地塊成交價6650元，加上10%的配建成本後的可銷售樓面單價爲7810元，周邊樓盤售價爲11000-13000元之間；
鬥門2萬平方米地塊成交價爲12000元+550平方米配建，加上配建成本後的可銷售樓面單價爲14085元，周邊新建商品房銷售價格爲16000-18000元；
鬥門10萬平方米地塊成交價爲9350元，加上10%配建成本後的可銷售樓面單價爲10600元，周邊新建商品房銷售價格爲16000-18000元。
馬忠傑分析， 從三塊地的成交價來看，土地取得成本均低于周邊新建商品房的售價。也就是說，面粉未高于面包價格。和10月6日珠海市限購政策出台前的成交價格相比，也就是7·15和8·26成交的土地價格均高于周邊同區域的新建商品房售價，即爲面粉價格高于面包價格，三塊地的成交價格均爲理性的成交價格。
馬忠傑認爲，從該理性的成交價格來看，應該說我市的國土管理部門在落實國家土地供給側結構性改革的大背景下，通過合理確定土地出讓規模和調整土地供應節奏等方法，達到了防止區域分化拉大或出現局部區域過熱的現象，調控政策已初見成效。
業內看法
市場回歸理性
一位不願意透露姓名的市場人士認爲，珠海房地産調控效果已開始顯現，平沙地塊競得價低于該地塊高限價850元，斗門區白蕉鎮白蕉路以東地塊終競得價低于政府高限價1650元，顯示土地出讓高限價、配人才住房和公共租賃住房等“組合拳”顯效，市場拿地情緒冷靜、謹慎。
珠海左岸地産董事長李炳亮分析，三地塊中有兩塊未超過高限價，雖然鬥門區白蕉鎮禾益中路以西地塊由時代地産公司以樓面地價12000元/平方米及配建建築面積4430平方米競得，達到高定價，但由于該地塊基本是純住宅、位置優越、且整體規模不大，開發壓力較小，所以未來套現能力強，對于開發商算是理性投資。
地産商如何看珠海？
招商蛇口珠海公司：
盡快動工打造成區域高規格商業中心
招商蛇口可謂此次競拍贏家，以低于高限價1650元/平方米的價格拿下了白蕉鎮白蕉路以東10萬平方米居住、商業用地。對此，昨日招商蛇口珠海公司負責人告訴記者說，該地塊將完成前期手續後盡快動工，並將其中的商業部分打造成區域高規格的商業中心。
對于珠海正在進行的地産調控，這位負責人坦言，政府的調控政策是爲了讓房地産市場更加健康，平衡的發展。“此次成交的地塊也是珠海出台調控新政後的批商住土地，采用限地價+競配公租房出讓形式後出讓的批商住土地，維持了土地市場的平穩。”
他表示，將嚴格按照挂牌文件的要求，做好保障房的建設及鄰裏中心的公共設施配套建設，保障房與商品住房同步規劃設計、同步建設、同步交付使用。
時代地産：
西區成爲珠海副城市中心是毫無懸念的結局
“我們相信本次以地價12000元/㎡+550平方米競配力奪得鬥門地塊，完全符合市場估值。”時代地産相關負責人在接受記者采訪時說，今年來到珠海參與競拍的企業包括碧桂園、融創、恒大、中海、招商、龍光等28家大型房企，直接說明了珠海城市價值，珠海的房地産市場已經是全國性的市場，此次相對之前土地狂熱的現象雖然退化了很多，但在主城區土地稀缺的背景下，西區成爲珠海副城市中心是毫無懸念的結局。
這位負責人表示，珠海自2015年年底開始房價過快增長，各大房企對土地的狂熱現象越來越強烈，地王頻頻出現，對整個市場是一個不夠理性的現象，本次實施調控新政後，目前珠海樓市已逐漸回歸理性。
從銷售量上，“日光盤”的過熱現象不再出現，總體房價趨于穩定。從土地拍賣上來看，房企對土地沒有調控前的瘋狂現場。總體來說限購政策及時地控制了珠海樓市的惡性發展，對珠海房地産市場起到了良性引導的作用。
而珠海 “地價+X”的拍地模式將成未來主流，政府可以采取附加額外條件來篩選出符合條件的開發企業，這也體現了務實和靈活的調整發展思維。
黑龍江高盛：
有信心做好該項目的開發
“本次是高盛在地産領域首次進入珠海進行開發，我們將在珠海設立項目公司，紮根本地，深度開發。”
昨日，記者采訪了平沙地塊“摘桃”者——黑龍江高盛投資負責人。他說，作爲黑龍江地産領域的領軍企業，一直關注本地區外發達區域的發展，珠海是廣東發展的領跑城市，也是國內爲數不多的宜居城市。港珠澳大橋即將通車，珠海未來前途值得期待，“我們有信心做好該項目的開發，我們對珠海的整體發展更有信心”。
碧桂園房産：
長期看好 調控及時
在目前調控形勢背景下，爲何參與珠海拍地？昨日碧桂園房産負責人接受記者采訪時說，碧桂園一直非常重視珠海市場，“雖然目前珠海市場仍受到限購政策的影響，成交量有明顯的收縮。但從長遠發展來看，珠海的區位優勢及消費潛力還未完全釋放，隨著港珠澳大橋的開工等重大利好，我們對珠海未來地産市場持樂觀態度，在對市場准確判斷、理性競爭的前提下，公司不會輕易放棄任何深耕珠海的機會”。
這位負責人說，珠海的房地産市場是全國性的市場，競爭對手多爲全國有實力的房企，珠海每一次競拍都是非常激烈的。“本競拍之前公司已對市場進行了深入的研判，對競拍結果有過合理的預期。很遺憾競拍價格還是超出了我們的預期，在理性決策的基礎上，我們還是決定放棄繼續競拍。”
他認爲，珠海自2015年開始房價增長較快，各大房企均在土地市場高價拍地，已經出現了較大的風險。應該說限購政策及時地遏制了這一勢頭，對珠海房地産市場起到了良性引導的作用。
“對于土地調控政策，我們覺得是挑戰也是機遇，這對房地産企業的實力及適應能力提出了更高的要求，只有對市場判斷更准確、成本把控更嚴格、方案更優的公司才能在政策下遊刃有余。”
調控之下
三地塊出讓“一波三折”
昨日記者就2016年後一拍采訪珠海市國土資源局相關負責人。他表示，今年10月6日珠海出台調控政策後，首次公開挂牌出讓的這三塊住宅用地的確備受市場關注。
根據調控新政要求，10月6日後我市競買土地保證金的比例不得低于出讓底價的50%，新出讓土地商品住房用地需配建面積不得低于住宅建築面積10%的人才住房或公共租賃住房，同時，當出讓商品住房用地溢價率超過一定比例時，由競價轉爲競配人才住房或公共租賃住房面積。
“調控措施下發後，我市正在挂牌的住宅用地共有三宗，即近日成交的三宗住宅用地已對外發布了挂牌出讓公告，但因競買保證金比例、競價模式及人才住房或公共租賃住房配建事項因與調控政策要求不一致，我局在報請市政府批准後，中止了上述三宗用地的挂牌工作。”
據悉，在重新調整出讓方案後，珠海市國土資源局于2016年11月29日重新對外發布了上述三宗用地的挂牌出讓公告。
“組合拳”令出 讓門檻更加嚴格
據介紹，調控政策的具體實施在新政後的批土地出讓招標文件中顯示無疑，新變化是在公告中明確了高限價以及50%的競買保證金。
以鬥門區白蕉鎮禾益中路以西2萬平方米地塊爲例，高限價爲樓面地價人民幣12000元/平方米，競買保證金爲人民幣13000萬元（美元1900萬元或港幣15000萬元）；
同時，公告中還對三宗用地的人才住房和公共租賃住房低配建面積、競配建增幅、裝修標准、移交方式等方面進行了明確。
相關業內人士表示，從三地塊成交的結果來看，我市房地産調控政策的調控效果已初見成效，參與競買的企業較之前高新地王及金灣地王時已有明顯的減少，各企業參與競投較爲理性。
“調控舉措的到位，既穩定了我市普通商品住房土地市場，也落實了保障性住房的建設目標，有效地防止區域分化拉大或出現局部區域過熱現象。”
2017年土地出讓計劃
昨日記者從珠海市國土資源局獲悉，該局正在按照珠海市經濟發展總體趨勢，土地利用總體規劃、城市總體規劃、房地産市場供需及我市存量建設用地情況，編制未來三年經營性用地出讓計劃。2017年將加大對全市經營性用地出讓規模和出讓時序的調控力度，加大西部城區土地供給，積極推進土地供給側結構性改革，促進市場銷售和市場供給平衡。
市國土資源局相關負責人表示，將進一步完善土地出讓程序，科學確定土地出讓的起始價（底價）及高限價，嚴格落實我市房地産市場調控措施，防控高地價的出現。 同時，進一步加大用地批後監管力度，對重點監督的房地産大企業和大地塊的土地出讓合同履行情況進行全程監管，督促其按期開工建設，及早發現土地閑置的苗頭，貫徹落實集約節約用地的目標。
這位負責人表示，在國家加大對房地産市場政策調控的大環境下，珠海市2017年房地産市場將更趨于平穩健康。
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