[摘要] 2016年12月27日，本報攜二城集團聯合舉辦的“銀鷹花園項目概念設計探討會暨2016珠海地産職業經理人俱樂部年終總結會”順利召開。會上，行家們總結了2016年地産形勢，並精辟分析了2017年樓市走勢。
2016年12月27日，本報攜二城集團聯合舉辦的“銀鷹花園項目概念設計探討會暨2016珠海地産職業經理人俱樂部年終總結會”順利召開。會上，行家們總結了2016年地産形勢，並精辟分析了2017年樓市走勢。
行家們認爲，2017年上半年珠海樓市不容樂觀，有可能出現局部降價。但整體趨勢依舊看好，一方面，入戶政策將帶來大量的人口，這一切必然催生購房需求。此外，珠海大型基建項目的落地，也提升了城市的競爭力。此外，隨著房地産降溫，地産職業經理人將有施展拳腳的空間。並且，隨著房企走向兼並淘汰，上市房企及央企都需要大量的職業經理人，職業經理人的社會地位及收入也將明顯提高。
本版文字曾怡燦 楊琰 陳曉芝 本版攝影 張俊彥
政策短期難松動 上半年不容樂觀
2016年，珠海樓市量價齊漲。珠海統計局數據顯示，2016年1-11月份，珠海樓市成交面積超過了600萬㎡，11月份，珠海的成交均價達到19564元/㎡。但10月6日珠海出台了限購政策，市場成交量呈現了斷崖式下跌。另外，在一房一價的備案政策下，11月份不少新開樓盤價格也有所下降。
珠海市恒威房地産投資有限公司副總經理朱傳龍指出，2016上半年珠海的樓市景象有多種原因：上一波調控的壓制導致需求爆發性釋放；政策層面利好消息不斷；珠海本身城市形象的逐步完善等等。而即使調控政策未出台，第四季度也必然降溫。因爲前期的爆發吸納了市場上的大量閑置資金。
而在2017年，宏觀調控政策放開的可能性微乎其微。“在維穩的經濟環境下，國家調控政策放松的可能性微乎其微，珠海重啓”雙限令“是順勢之措，短期內應該不會松動的。與此同時，銀行會不斷提高自身風險防範意識，不排除會進一步收緊貸款政策，屆時樓市情況或會更嚴峻。”珠海獨立策劃人李明君指出。
珠海同贏房地産投資有限公司總經理薛思健也指出，從2016年10月1日前後，到11月底的兩個月時間裏，中國24個城市進行了50余次房地産市場調控。如今，這輪調控尚沒有結束。就在2016年12月21日，鄭州、武漢再次發布了加碼收緊購房的政策。受房地産調控政策影響，季度珠海樓市不容樂觀。
在這種情況下，2017年上半年樓市有可能出現量價齊跌的局面。珠海市坭灣五洲東方墅房産開發有限公司營銷總監李湘梅指出，當前大家對樓市都是持比較謹慎的態度。2017年，很多項目的開發節奏都有可能放緩。但是，上市公司有季報、半年報帶來的任務指標，可能會更爲追求去貨，因此，他們有可能加大優惠措施。整體市場而言，降價則有可能從二手業主開始。一些急用錢的業主會降價出售手中的房源。
人口增速提高、基建落地 珠海長線仍被看好
但從長遠來講，業內人士對于珠海樓市的大環境還是比較看好。珠海大家地産副總經理葉植松認爲，珠海在調控政策面不變的基調下，宣布2017年開始寬松的入戶政策，預計每年新增高素質人口將以10萬級數計，由此帶來的新增購房需求可想而知，而且都是真正的剛需，也符合上層對于房屋居住功能的指示。因此預計2017年下半年，購房需求再次膨脹。
從2016年第四季度看，由于調控而開始累積的新增供應量，預計整體在450萬方左右，可以說，上半年市場還在觀望期，部分新盤會低開高走，但下半年卻某種程度上呈現供不應求態勢，價格會繼續上漲。而2017年的寫字樓供應量將迸發，去化壓力難以想象。
珠海左岸房地産策劃有限公司總經理李炳亮也指出，短期內在投資拉動經濟無可替代的前提下，國家必然采取務實的態度去面對房地産的作用。此外，大量流動的資金不會通過加息、提高准備金率等手段回收，龐大的超發貨幣依然在市場流轉。房地産仍然是佳的投資首選。而一二線城市、特殊的城市，必然成爲這些資金的優選地，珠海有幸是其中的佼佼者。未來珠海的房地産發展潛力巨大。但受到限購、信貸政策變化的影響，綜合評估，2017年大部分項目穩中緩慢提升，少部分民企將出現經營問題。對于市民來說，可能春節前後會是好的置業時間。
珠海職業經理人俱樂部副主席、珠海浩業集團地産事業部總經理官海京則從二手房成交的角度分析，當前珠海的剛性需求還是非常強勁的。“今年前11月份，珠海的一手商品房銷售已經達到600萬㎡。二手樓成交則爲288萬㎡，差不多是一手的一半，”官海京說，“一手房成交中有很大比重爲投資性需求，二手房則主要是剛性需求。這說明珠海剛需成交還是比較活躍的。”
紅館國際業務副總經理孫建華則認爲，隨著144㎡以下面積段産品限購，高端物業將迎來一個機會。“上次仁恒濱海半島差不多走了十套左右的248㎡的戶型，此外，華融大廈的寫字樓基本是300平米起步的單位，9月份一個月就銷售了差不多4個億，每一套都是1500萬乃至兩千萬的總價。”孫建華說，“我個人認爲，2017年橫琴的高端物業將迎來一定的機會。營銷人員接下來把目光更多集中在這類産品及相關客戶上，可能會讓我們的工作更容易些。”
珠海九控房地産有限公司九洲綠城翠湖香山副總經理 範屹濱
2016年，從松綁到加緊，從上半年量價暴漲，地王頻出到10月份“雙限令”促使樓市逐步恢複理性，這是珠海地産可以銘記的一年，與上一次的調整是有一定區別的。
從政策方面看，個人認爲，2017年，在國家經濟維穩的大環境下，珠海的“雙限令”短期內應該不會放松的，預測樓市量價整體會趨向平穩。
珠海市恒威投資有限公司副總經理 朱傳龍
2017年已經到來，短期直接政策層面不會有大的動作。但僅看戶籍准入的條件變化，政策面是希望增大珠海人口基數，暫不知效果會如何，可這已表明政策態度。人口的增加，勢必會造成各行各業的發展進步，樓市會占據多大份額，還看金融政策是否會相應分人群進行片面調整，個人覺得可能性較大。2017年量的增加壓力還是存在的，價格如無政策變化，則變化情況不會太大。
中央提出，房子是用來住的，不是用來炒的，這應該是一種抑制投資的信號。2017年，很多項目開發節奏或會放緩。當然，上市公司有半年報、季報等任務指標，或會有些優惠措施追求去貨，一些資金比較緊張的二手房業主會降價出貨。從長遠來看，我們對珠海樓市還是比較樂觀，白蕉拍地是一種積極的信號，2017年三四季度，珠海樓市可能會有所回暖，遲的話則有可能到2018年。
珠海幸福家網絡科技有限公司總裁 蘇進順
全國前三的開發商的銷售額一萬億，占了全國銷售額的10%，未來這幾家都提出了一萬億，這意味著三家加起來30%，考慮到全國銷售額的增長率，三家也切了全國20%的蛋糕，前三十名的房企估計也能占50%。未來一線城市或被大型房企所壟斷。但珠海屬于外向型城市，即不像一線城市，也和三線城市有所區別，橫琴、金灣、主城區等都是完全不同的市場，有剛需、也有養老度假型的區域。
珠海地産職業經理人俱樂部主席、珠海景澤房産董事總經理唐鐵軍
2016年，恒大、碧桂園、萬科銷售額都超了3000億，三個企業就占了全國房地産的10%左右，這是很可怕的一件事。此外，時代正在推進“未來小鎮”，這樣下來又將是千億的規模。在這種情況下，未來房地産的走向一定是寡頭壟斷，很多企業都要被兼並和淘汰，這便需要大量的職業經理人，建議職業經理人必須不斷學習，多溝通保證信息渠道通暢，才能爭取到更大的發展平台。
珠海市晉和天慶房地産開發有限公司天慶晉海岸營銷總監 何淼
2016年前三季度太猛，因此10月份多個城市出台了限購政策，市場一下子轉冷。2017年下半年有十九大，因此政策放開的可能性不大。
起碼，上半年政策是不會有太大的松動可能。價格方面，當前一房一價備案政策下，2016年年底很多項目開盤價都已經比預期低。如果這個政策沒有松動，2017年上半年房價還有可能繼續下跌。
珠海大家地産總經理 葉植松
2016年第四季度的調控，是全國一盤棋，相對珠海而言，過半GDP來源于房地産與相關行業，近年的2000多億元基建投入也需要更多的人口來分享和分擔，因此珠海在調控政策面不變的基調下，宣布明年開始寬松的入戶政策，預計每年新增高素質人口將以10萬級數計，由此帶來的新增購房需求可想而知，而且都是真正的剛需，也符合上層對于房屋居住功能的指示。因此預計2017年下半年，購房需求再次膨脹。
珠海地産職業經理人俱樂部副主席、珠海浩業集團地産事業部總經理 官海京
在大勢裏發揮自己的所長，對大勢的判斷，是營銷人員需要把握的一項技能。2017年，春天不會那麽快來。但營銷策劃人會有一定的發揮空間。隨著珠海的一些大型基建項目落地，珠海未來的樓市不會有太大問題，但確實也會越來越難做。因爲，房地産會逐步走向壟斷。市場上會更多被上市公司，大型國企所占據，而民企則更多智能參與舊村改造，爛尾樓，房企估計會有很多走向轉型。
左岸控股董事長 李炳亮
在投資拉動經濟無可替代前提下，國家必然采取務實的態度去面對房地産的作用。短期內，大量流動的資金不會通過加息、提高准備金率等手段回收，龐大的超發貨幣依然在市場流轉。房地産仍是投資首選，一二線城市、特殊城市必然成爲優選地。珠海房地産發展潛力巨大，但受到限購、信貸政策變化影響，2017年大部分項目穩中緩慢提升，少部分民企將出現經營問題。對市民而言，春節前後或是好置業時間。
紅館國際業務副總經理 孫建華
個人認爲，2017年上半年，大家還是要做好艱苦卓絕的准備。但是，橫琴一些偏高端的物業或會迎來一些機會。上次仁恒濱海半島差不多走了十套左右的248平米的戶型，此外，華融大廈的寫字樓基本是300平米起步的單位，9月銷售了差不多4億元，每一套都是1500萬乃至兩千萬的總價。因此，接下來營銷人員尋找類似這樣的物業及相關客戶，可能會讓我們的工作相對容易一些。
中山市世光創建集團有限公司副總經理 王近遠
2016年是一場房地産的盛宴，珠海經曆了大喜，又經曆了大悲，其中前五個月是大喜，後兩個月是大悲，但總的來說這一年還是呈整體上揚趨勢的，雖然後兩個月樓市受到政策調控影響，但價格相對年初的時候還是上浮的。今年的另一個方面，那就是樓市的供求關系出現了反差，市場上出現了供不應求的現象，也有許多客戶因爲政策的限制而無法購買。
珠海獨立策劃人 李明君
在維穩的經濟環境下，國家調控政策放松的可能性微乎其微，珠海重啓“雙限令”是順勢之措，短期內應該不會松動的。同時，銀行會不斷提高自身風險防範意識，不排除會進一步收緊貸款政策，屆時樓市情況或會更嚴峻。除小部分急需解決資金周轉的房企，開發商降價意願不大，畢竟此前的“地王效應”尚處于消化期。此外，珠海戶籍新政大幅度降低入戶門檻，估算會增加10幾萬人口，樓市釋放剛性需求，預測2017年珠海樓市量價總體會趨向平穩。
珠海同贏房地産投資有限公司總經理 薛思健
2016年的樓市是中國房地産政策變化多、成交規模大，地價房價創新高的一年。土地成交量升價漲，一方面是受成交結構影響，三四線城市在去庫存方針下土地供給持續收窄、一二線城市的高價土地成交占比上升所致；另一方面更重要的還是因爲“地王年”的到來，使得一幫二手房業主也跟風漲價，終有價無市。
未來地産行業或 進一步走向寡頭壟斷
根據中原地産研究部統計數據顯示，2016年前11月份，恒大地産銷售額達到3488.5億元排名全國；萬科以3413.6億元排在第二名；碧桂園則以2881.4億元排名第三。前三名的房企銷售總額接近一萬億元，占了全國前11月份房地産銷售總額的10%左右。
與此同時，前三大房企不約而同地提出了未來銷售總額達到一萬億的目標。而時代地産也在積極地推進未來小鎮。珠海地産職業經理人俱樂部主席、景澤國際房産董事總經理唐鐵軍指出，未來房地産走向寡頭壟斷的趨勢已非常明顯。房地産行業活得比較滋潤的可能也就三五十家，大量房企會被兼並和淘汰。
官海京也指出，未來的房地産市場會更多被上市公司、大型國企所占據，而民企則更多只能參與舊村及爛尾樓改造。而把這些都做完的時候，很多中小型房企勢必會走向轉型。
但珠海幸福家網絡科技有限公司總裁蘇進順則有不同意見。他認爲，未來前三的房企可能占全國20%的份額，前三十的房企也要占到50%。在這種情況下，一線城市可能都是被大型房企所壟斷。
但珠海有它的特殊性。“珠海屬于外向型城市，即不像一線城市，也和三線城市有所區別，這裏面，橫琴、金灣、主城區等區域都是完全不同的市場，有剛需、也有養老度假型的區域。此外，珠海的項目很多，三舊改造項目也很多。因此活躍在市場上的房企也會相對較多。”蘇進順說。
地産職業經理人 或迎來黃金時期
官海京指出，2016年樓市的冰火兩重天，導致職業經理人使不上力。“上半年太瘋狂，不用怎麽營銷就日光盤。四季度調控後進入冷冬，請再好的策劃師來也沒法走貨”。
因此他認爲，職業經理人把握大勢很重要。很多有經驗的職業經理人在2016年10月6日以前就已經預感到調控政策的到來，因此提前出貨。如果9月份沒有出貨，四季度就會非常難過。而2017年市場回歸平靜，正好給了職業經理人發揮拳腳的空間。
唐鐵軍也指出，隨著大型房企擴大規模，必然需要大量的職業經理人，在這種情況下，職業經理人的社會地位在提高，薪金也會有所提高。“我近看了一份薪金報告，一般上市房企，中層管理人員年薪都是150萬。因此，職業經理人必須不斷學習，多溝通保證信息渠道通暢，才能爭取到更大的發展平台。”唐鐵軍說。
蘇進順也認爲，珠海房企衆多，寡頭壟斷的態勢不會太明顯，因此職業經理人的選擇會更多，這對他們的發展是非常有利的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
