[摘要] 土地市場高熱之年，開發商“談地色變”。以頻率換概率、高調猛拍、收購股權變相買地等拿地手段的背後，房企爲獲得土地儲備，多數付出了高昂的代價。2016年，是曆史上房企拿地支出成本高的一年。
土地市場高熱之年，開發商“談地色變”。以頻率換概率、高調猛拍、收購股權變相買地等拿地手段的背後，房企爲獲得土地儲備，多數付出了高昂的代價。2016年，是曆史上房企拿地支出成本高的一年。
《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據獲悉，2016年度，在公開土地市場通過招拍挂方式，60家A股和H股兩市的中國內地標杆性房企拿地支出總計接近1.13萬億元，同比上漲約60%。
“拿地是開發商首要且非常重要的挑戰”，京投發展總裁副董事長高一軒稱，（以北京爲例）2016年北京供地收縮，到北京發展的開發商卻比任何時候都多，吸納的資金也比任何時候都多。
“大房企依然有足夠的資金去拿地，而中小房企拿地節奏明顯要放緩”，專家向《證券日報》記者表示，預計2017年房企拿地成本依然會上漲。但市場的另一面則是對資金的監管程度加強，資金壓力和銷售額放緩將導致房企的現金流和資金鏈承壓。
近五成房企
拿地支出超百億元
對比發現，僅以招拍挂拿地方式計算，在上述60家房企中，有29家企業2016年拿地支出（權益拿地）超過100億元，占比接近五成。其中，萬科全年新增160個項目，以1218億元拿地總額居于榜首。
不過，相對于萬科超過3000億元的銷售額而言，仍有分析師稱，土地溢價率制約了萬科的拿地規模。複盤萬科拿地節奏可發現，公司權益拿地金額一直在低位徘徊。“十一”調控之後，萬科開始逆周期拿地，四季度拿地57宗，金額爲462.8億元；爲了避開土地白熱化競爭，萬科三季度拿地金額僅爲132.1億元，僅相當于銷售額的18%，相比上半年的25%繼續降低；而其前9個月，月均拿地金額爲113億元，遠低于調控趨嚴後的拿地頻率。
另有一組數據值得關注，據Wind資訊統計，2016年，在60家房企拿地金額同比上漲60%的基礎上，所拿地塊規劃建築面積僅同比上漲約21%。以善于逆周期低成本獲取土地甚至稱不拿地王的萬科爲例，拿地金額同比上漲近42%，獲得規劃建築面積僅同比上漲不足14%。
專家稱，2016年，土地成交溢價率普遍升高，多數房企拿地是處于補倉考慮，回歸一、二線核心城市的戰略布局也讓這些企業拿地成本升高。但就2017年開年土地成交特點來看，部分城市爲了有效防範土地價格的上漲，郊區用地的出讓開始增加，這也使得部分市區拿地成本難以承受的房企可以進行郊區拿地；此外，資金審核趨嚴，潛在有資格拿地房企數量減少，但可以預見的是，優質土地的成本依然不會下降。
超四成拿地
平均樓面價破萬元
據Wind資訊統計數據顯示，2012年-2016年，全國土地成交溢價率分別爲8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。顯而易見，2016年，全國土地成交溢價率同比上升了近29個百分點。
另外一組值得關注的數據是，在上述60家房企獲取土地儲備中，平均拿地樓面價高的是中糧地産，高達32029元╨平方米。同時，有25家房企拿地平均樓面價超過1萬元╨平方米（不僅僅是住宅用地，還包括工業、商業用地等土地）。而2016年，全國土地成交平均樓面價是2556元╨平方米，這意味著在上述60家標杆房企中，超過四成開發商拿地平均樓面價是全國土地成交平均樓面價的近4倍。
“從市場角度來看，這些上升的土地成本無疑將疊加在房價上，但從目前對2017年樓市的預期來看，銷售額增速將放緩，銷量可能下滑，過去付出高成本拿地的企業現金流將全面承壓”，一位業內人士向《證券日報》記者表示，大型房企布局均衡，有多條低成本融資渠道，資産負債合理，産品變現能力強，尚有余力對應市場壓力。反觀2016年“高歌猛進”斬獲多幅地王的中小房企，可能出現債務兌付困難，或者轉讓項目股權的現象。屆時，規模性房企將通過並購去增加土地儲備，進而攤薄土地成本。
雅居樂華北區域總經理龔麗媛近期在一次論壇上表示，金融的現金流流入地産時會給行業帶來更多並購機會，預計2017年下半年將是並購好時機。
而陽光城集團總裁首席財務官辛琦則稱，過去跑得快的公司要收一收，做傳統地産業務也要謹慎一點，收購兼並將是主流，手上持有大量現金的領軍企業機會將來臨。
上述分析師則稱，預計2016年房企營收將創新高，但從前三季度情況來看，行業平均利潤率仍在進一步下降。在房企整體融資成本下調的2016年，淨利潤下降主要系過去兩年拿地成本升高所致，而2016年誕生的數量衆多的高價地將反噬未來兩年房企的利潤率，地王將是未來大的風險。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
