[摘要] 近日，土地管理法修改列入十二屆全國人大常委會立法規劃的消息一經披露，農村土地與國有土地同等入市、同權同價問題再次引發熱議。實際上，農村集體經營性建設用地入市探索已有十多個年頭，但由于利益關聯度大、涉及面廣，面臨的體制機制障礙很大，一直未有實質性突破。
近日，土地管理法修改列入十二屆全國人大常委會立法規劃的消息一經披露，農村土地與國有土地同等入市、同權同價問題再次引發熱議。實際上，農村集體經營性建設用地入市探索已有十多個年頭，但由于利益關聯度大、涉及面廣，面臨的體制機制障礙很大，一直未有實質性突破。根據十八屆三中全會精神，從2015年初開始，有關部門在全國33個縣（市）部署開展了農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革三項試點，以探索形成可複制、可推廣的改革成果，爲修改法律提供支撐。
農村集體經營性建設用地入市試點的目標，是完善農村集體經營性建設用地産權制度，明確農村集體經營性建設用地入市主體、範圍和途徑，建立健全市場交易規則和服務監管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值分配機制，實現與城鎮國有建設用地“同等入市、同權同價”。目前，試點時間已過去2／3。根據對部分試點的分析，試點探索取得了明顯進展：一是盤活了農村存量建設用地，爲民間資本搭建了土地平台；二是激活了農村土地資産，增加了農民財産性收入；三是促進了城鄉要素流動，推動了就地城鎮化和新農村建設。
但試點實踐中也遇到不少困難和挑戰：比如，入市範圍如何確定。集體土地入市範圍與縮小土地征收範圍直接關聯，未來一些經營性用地不再征收了，就需要通過直接入市的途徑解決其用地需求。這對農村地區的經營性建設用地影響不大，但城鎮規劃區範圍內的經營性用地，包括工業用地、商服用地、房地産用地等，是否直接入市，就面臨重大抉擇。未來如果此類用地都通過入市途徑解決，對工業化、城鎮化進程會造成多大影響？包括實體經濟在內的産業發展用地，直接向集體經濟組織和農戶協商購地，會增加多少制度性交易成本？同一區域內，公益性用地實行征收，經營性用地直接入市，“雙軌制”下農民與政府之間的博弈對征地成本和時間效率究竟會産生多大影響？由此減少的政府土地收入從什麽渠道填補？
又如，增值如何分配。直接入市相比土地征收的增值如何做到合理分配，是入市改革的核心問題。不僅政府與集體、農民之間的土地增值分配不易確定，不同集體之間的土地增值如何協調平衡更是難題。對城鎮建設用地而言，土地使用權出讓全部上繳地方財政並實行收支兩條線管理，不同用途、不同區位的地塊出讓雖然差距很大，但政府可以統一調配和使用，不存在出讓的平衡問題。而農村集體經營性建設用地分屬不同的集體經濟組織，因規劃用途、交通區位的不同帶來的入市差異一般很大，如果不能通過適當方式予以平衡，就會在農村集體經濟組織之間造成苦樂不均，引發矛盾。
再如，集體經濟組織管理問題。作爲集體土地所有權主體的農村集體經濟組織，目前其法律性質和地位缺乏統一規定，自身建設不健全、主體地位不明晰、産權歸屬不明確、管理能力和水平低是較爲普遍的現象。隨著改革的推進，集體土地資産管理、土地分配、農民自主管理等事項將明顯增多，對集體經濟組織的管理要求大大提高。
還有，農村土地管理基礎問題。我國農村地域廣大，由于長期以來對農村土地産權制度建設重視不夠，造成農村土地管理基礎普遍不夠紮實。各種曆史遺留問題錯綜複雜，土地及農房産權資料缺失、權屬爭議、違法違規等情況大量存在，過去私下交易行爲問題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進。
農村土地在農村經濟發展、社會穩定甚至文化傳承中所承載的東西很多，這無疑增加了改革的敏感性和複雜性。過去，農村土地制度改革並不都以成功告終，有的還導致鄉村建設幾近失控，大量糧田被吞噬，農村環境嚴重汙染。曆史教訓需要汲取。
總之，集體經營性建設用地入市潛力很大，但改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待，在做好試點基礎上審慎推進。(董祚繼)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
