[摘要] 春節假期推盤減少、市場觀望情緒轉濃、政策信號持續釋放，多種因素合力致雞年樓市清淡起步。業界普遍認爲，在經曆2016年房地産大周期過度透支市場購買力後，今年房地産市場成交量將告別高增長，回歸平穩水平。
春節假期推盤減少、市場觀望情緒轉濃、政策信號持續釋放，多種因素合力致雞年樓市清淡起步。業界普遍認爲，在經曆2016年房地産大周期過度透支市場購買力後，今年房地産市場成交量將告別高增長，回歸平穩水平。考慮到房地産業在國民經濟扮演的“穩增長”重要作用，房價或將高位盤整趨穩，而不是大跌，而如何防住風險、抑住泡沫也考驗地方政府的調控能力。
投資投機受抑樓市開局遇冷
公開信息顯示，今年春節期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個位數，爲近三年同期的低值。其中，南京市住宅認購量共31套，成交量爲1套。認購量與去年春節假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，是2011年以來成交量低的。
春節假期成交萎縮是今年房地産市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環比下降23.6%。作爲樓市風向標的一線城市和熱點二線城市成交量呈現普降態勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅的簽約量也下滑到了12860套，環比分別下降23.8%和28.9%；廣州住宅網簽6823套，同比下降12.63%，環比下降42.32%；廈門一手住宅成交413套，環比下降45.23%；合肥九區一手住宅成交1384套，環比下降近五成，同比下降超過80%；杭州成交新房8502套，環比下降約33%。
伴隨成交量的萎縮，一些熱點城市的房價有所松動。1月份，深圳房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環比微跌0.61%。
值得一提的是，剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量爲1172套，占總成交量的71%。上海1月均爲外環以外剛需或者首次改善置業産品，成交區域爲金山、青浦等外環以外遠郊，成交均價都在4萬元/平方米以內，而去年同期有24個項目有交易，並且結構也較爲齊全，除了剛需改善外，還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。
多家市場研究機構認爲，這表明剛需和首套置業比例大幅提高，投資投機行爲得到進一步抑制。
政策調控“初戰告捷”市場觀望情緒轉濃
業內人士表示，主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經營：一是春節假期爲傳統的樓市銷售淡季，市民更多地忙于走親訪友或者出遊；二是2016年樓市過于火爆，透支了部分市場購買力，雞年春節前後推盤量明顯減少；三是今年以來樓市熱度驟降，不少准購房者因熱點城市未來房價走勢不明朗而處于觀望中。
中原地産分析師張大偉認爲，整體來看，相比2016年春節的政策刺激，2017年春節前後，市場處于政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從去年10月開始，市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。
實際上，在中央“防風險、擠泡沫”的主基調下，去年9月份以來，全國20余個熱點城市密集出台調控措施，去年第四季度市場熱度驟降，部分三線四線城市也相繼加入調控行列。樓市開局遇冷也是政策調控“初戰告捷”的結果。此外，今年1月各地陸續召開的地方兩會也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號。確保今年房價環比不增長更成爲多個城市主政官員當衆許下的“承諾”。
和去年下半年相比，一些買房人的心態相當平穩，並不著急出手，觀望成了市場主流。打算在廣州越秀區楊箕村購買學區房的楊小姐表示糾結，她看中的幾套學區房樓齡超過30年，單價卻高達每平方米6萬元人民幣。“我不知道該不該出手。調控當前，買了擔心跌，不買又害怕漲。”她說，打算等今年全國兩會後再看看風向。
未來成交量或繼續萎縮房價高位趨穩而非“降”
市場人士預計，展望2017年，熱點城市樓市冷清趨勢可能會延續一段時間。
張大偉認爲，樓市持續調控是2017年的主要方向，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經理指數也顯示專業經紀人對後市態度較爲冷靜審慎。整體來看，全國住宅成交量將告別高增長，回到相對平穩水平。
眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松向“穩健中性”轉變。春節假期結束後個工作日，央行上調了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在春節放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。業界普遍認爲，此舉提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率，這是對房地産調控的進一步“加碼”。
太平戴維斯、偉業我愛我家集團市場研究院等市場機構認爲，在信貸成本提高、限價政策趨嚴、監管執行力度嚴格、自住型商品房未來供應有望增加等因素作用下，房地産市場降溫預期進一步明確，交易量將繼續萎縮。
“隨著前期調控政策的持續消化，一些熱點城市房價已趨穩定。”廈門大學管理學院教授戴亦一表示，今年房地産市場調控風向仍將以打擊投機、引導合理住房需求爲調控的重中之重。受開發周期的影響，廈門目前土地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來房價或將出現高位趨穩的態勢。
業內專業人士進表示，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市仍會強化政策導向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，庫存規模不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應等方式來解決。
在交行首席經濟學家連平等專家看來，樓市調控目的爲“穩”而非“降”，不會達到讓房價下降的程度。倘若房地産投資下降將進一步拖累制造業投資下降，從這個角度講，2017年房價一定要非常穩定，政府需要精准控制房價上漲。
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