[摘要] “認房又認貸”、“長貸款期限由30年縮短至25年、“二套房首付提高至60%”……連日來，北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調控措施，讓正在看房、琢磨買房的朋友被打了個措手不及。還要不要買？又該什麽時候買？回答這些問題前，有幾個樓市正在呈現的發展趨勢，買房的朋友得先把握。
“認房又認貸”、“長貸款期限由30年縮短至25年、“二套房首付提高至60%”……連日來，北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調控措施，讓正在看房、琢磨買房的朋友被打了個措手不及。還要不要買？又該什麽時候買？回答這些問題前，有幾個樓市正在呈現的發展趨勢，買房的朋友得先把握。
趨勢一：一線城市全面進入存量房時代
對比此輪調控各大城市出台的政策，論嚴厲非北京莫屬：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%……
嚴厲調控會否帶來房價應聲而落？在一些業內人士看來，類似北京、上海、深圳這樣的一線城市，未來樓市將繼續趨于平穩，市場分化進一步加快。一線城市土地資源稀缺，新房供應越來越小，市場正在進入存量房時代。數據顯示，北京2016年二手房銷售套數是新房的4.7倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別是3.4倍和2.4倍。
這樣的背景下，一線城市新房産品將呈現三個趨勢，一是高端化，二是大戶型化，三是科技化。以北京僅存的少數新盤之一的中冶德賢公館爲例，這個位于南四環的項目，以187平米三居和214平米四居爲主，配備動態舒適度控制、物聯網智慧社區、個性化醫療檢測等六十多項科技系統。
趨勢二：環一線、強二線城市在全國市場中的作用將不斷強化
一線城市樓市收緊以及成交轉淡，將會促使需求外溢，環一線地區以及部分熱點二線城市有望成爲樓市成交中心。中國指數研究院報告認爲，隨著城市軌道交通日益完善，一線城市郊區及周邊縣市與核心城區通勤時間縮短，將更有利于需求項周邊擴散，緩解一線城市的房價壓力，新一輪機會中，一線城市周邊區縣仍將是布局價值點。
“一線城市周邊縣市以及熱點二線城市蘊藏的投資價值依然誘人。”知名開發企業中冶置業有關負責人說。中冶置業在近期發布的中國房地産百強研究中躍升至第42位，爲近兩年百強研究中提升速度快的企業之一，同時在百強企業盈利性10中位列第5位。
事實上，開發商已經在環一線、強二線城市土地市場大量落子，數據顯示，過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%，而熱點二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。以中冶置業爲例，這家近年來無論是成交量還是盈利都快速攀升的地産商，圍繞京津冀、長三角、珠三角地區加大土地拓展力度，深耕市場需求旺盛的一二線城市，獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優質地塊，截至2016年底土地儲備超過1000萬平米。
趨勢三：樓市長期需求走勢如何？還得緊盯“小學生”
基于市場供求，從更加長的時間段考量，未來全國各地城市市場長期需求將與“小學生增速”息息相關。
研究數據顯示，過去三年小學在校人數複合增速與房價漲幅相關系數達到0.66，兩者存在較高相關性。事實上，小學生數量增長快的深圳、廈門也正是近幾年房價漲幅大的城市，北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學生數量增速也基本與房價漲幅相吻合。
除了“小學生”外，另一個與房地産密切相關的因素是購買力。與一線城市相比，多數二線城市以本地需求爲主，因此人均儲蓄存款余額反映城市購買力，杭州人均儲蓄余額緊隨一線城市，購買力支撐充足，南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下，但也支撐較強。
趨勢四：康養、文旅地産或成爲樓市黑馬
關注地産的朋友會注意到，近期包括萬達、恒大、融創、中冶置業在內的一批知名開發商都在具有稀缺性的旅遊目的地布局，主打以生態環境爲賣點的康養、文旅地産項目，而種種迹象也表明，隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環境關注度提高，這類以環境爲主要賣點的地産需求正在逐步升溫，有望成爲市場黑馬。
中冶置業有關人士告訴記者，該企業正在積極開拓文旅康養地産、産業園區、主題公園、特色小鎮等新領域。以康養地産與文旅地産爲例，中冶置業在煙台“中冶•沁海雲墅”項目與中信國安集團、北大醫療合作，建立醫養結合的養老機構，打造以“機構養老+療養康複+居家養老+分時度假”爲模型的全産業鏈康養産品。在承德興隆，將憑借優越的自然景觀優勢，引入北大附屬醫院、北大附屬實驗學校等資源，打造距離北京近的山水棲居城。
趨勢五：房地産開發商將轉向多元化發展
新公布的中國房地産百強榜單顯示，開發商隊伍正在呈現“強者恒強”的競爭格局。資料顯示，2016年百億級房企達到131家，較2015年增加27家，市場氛額接近50%，行業集中度加速提升，強者恒強態勢凸顯。
激烈的競爭中，開發商都在積極轉向多元化發展。以中冶置業爲例，2012年以來，全面打造以中高端住宅爲主，商業地産、物業管理爲輔的“一主兩翼”業務體系，培育高端住宅、商業地産、中冶物業三大業務領域的競爭優勢：根據地域文化差異，由北往南分別創立“中冶·德賢公館”、“中冶·錦繡華府”、“中冶·逸璟龍灣”高端住宅品牌；商業地産板塊方面，聯合全球優質資源打造“體驗式”商業品牌；中冶物業通過國際金鑰匙物業聯盟的成員認證，爲社區業主提供國際標准“一站式”管家服務。2016年，在“一主兩翼”優勢逐漸顯現的背景下，中冶置業充分發揮産業整合優勢，進一步開拓文旅康養地産、主題公園新領域，實現從“一主兩翼”到“一主N翼”的拓展。
“新常態下，國內房地産市場長期供求結構發生改變，住房總量由‘整體供給緊缺’逐步轉向‘供求大致平衡’，行業告別高速增長的黃金時代，步入內生發展的白銀時代，升級轉型的步伐正在加快。”中冶置業有關人士對記者說。
並購重組是衆多房企謀求多元化發展的一種重要手段。據不完全統計，房地産行業2016年發生並購案例近190宗，涉及金額超過3500億元，一些企業通過股權收購彌補市場拿地不足，擴大土地儲備，同時在競爭格局日益複雜背景下，通過並購擴大自身規模，以在未來競爭整合格局中占據話語權。
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