[摘要] 昨日，廣東省房協、廣州市房協聯合發出《關于建議進一步完善廣州房地産市場調控的函》，向廣州市人民政府辦公廳建言，並抄送廣東省發展和改革委員會，廣東省住房和城鄉建設廳，廣州市發展和改革委員會，廣州市住房和城鄉建設委員會，廣州市國土資源和規劃委員會。
昨日，廣東省房協、廣州市房協聯合發出《關于建議進一步完善廣州房地産市場調控的函》，向廣州市人民政府辦公廳建言，並抄送廣東省發展和改革委員會，廣東省住房和城鄉建設廳，廣州市發展和改革委員會，廣州市住房和城鄉建設委員會，廣州市國土資源和規劃委員會。
其核心內容，是關于商服産品在新調控中的兩大特點：其一，分割單元不得低于300平方米；其二，禁售個人。
省市房協建議，新政是否有優化的空間，比如面積300平和禁售個人，不再一刀切；比如南沙，不納入調控範圍等。
以下，是函件的全文。
關于建議進一步完善廣州房地産市場調控的函
廣州市人民政府辦公廳:
爲進一步貫徹落實中央關于住房居住屬性定位的精神，保持房地産市場平穩健康發展，貴廳繼3月17日發布《關于進一步完善我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50 號）（以下簡稱“50 號文”）之後，持續加強對房地産市場的調控，于3月30日又發布了《關于進一步加強房地産市場調控的通知》（穗府辦函 〔2017〕65 號) (以下簡稱“65 號文”）。
爲引導行業理性應對市場變化，廣東省房協聯合廣州市房協多次組織會員企業召開座談會，分析交流當前經濟發展形勢和行業政策環境，深入了解調控新政對房地産市場的影響，並聽取關于進一步促進 房地産市場持續平穩健康發展的意見和建議。現將相關情況反映如下，以供貴廳參考。
一、關于調控新政的市場影響
（一）對商品住宅市場的影響
“50號文”出台後，市場上出現了“搶售”“搶購”的情況。 政策出台當周，意向購房者上門訪問量環比上升了約三成，之後一周仍處于高位徘徊。成交數據顯示，第13周（3月20-26日）和第14周（3月27-4月2日）的商品住宅網簽套數分別達3212套和5543套，明顯高于今年來各周成交水平，“搶簽”現象突出。“65號文”出台後，市場焦慮情緒再度攀高，上門訪問量有所上升；但成交方面則已顯著下降，第15周（4月3-9日），全市商品住宅網簽1570套，環比大幅下降72%，比過去4周平均成交套數的3506套下降了55%。
從市場走勢看，隨著政策效應的進一步顯現，預計成交量還將繼 續萎縮，房價上漲壓力也將有所緩解。但從供求關系看，截至4月7日，全市商品住宅可售面積612萬平方米，消化周期約爲5.6個月， 處于供不應求態勢。而在政府指導價格之下，相當一部分住宅産品因無法獲得預售證，未能形成有效供應，進一步加劇了供不應求的局面； 另一方面，去年以來廣州土地市場成交價格屢創新高，加大了房價上漲的預期。綜上，預計房價在相當一段時間內將維持在平穩的水平。
（二）對商業物業市場的影響
從廣州商業物業銷售市場情況看，“65號文”出台後，由于限定商辦項目銷售對象只允許法人單位購買，意味著商服物業市場中占據主要份額的“商改住”公寓基本上被禁止交易。數據顯示，第15周全市商辦類物業共網簽621套，環比降幅超過78%，且該數據主要還是因網簽數據滯後于市場實際成交時點所錄得。事實上，商辦項目客戶來訪量已大幅度下降，多個項目的成交量趨近于零，影響程度遠遠大于商品住宅市場。而從庫存情況看，截至3月31日，商辦類（含公寓）可售面積是516萬平米，消化周期約爲22.8個月，明顯長于商品住宅的消化周期。
此外，“65號文”對商服項目開發建設的影響也尤爲突出。首先，文件規定商服類房地産項目未經批准，不得改變爲居住用途。但新政之前部分商服項目已按類住宅産品的配套進行了配建，新政後由于擔 憂項目難以竣工備案，建設工程基本已處于停滯狀態。另外，文件規定新報建商服類項目分割單元不得低于300平方米。但對于商住混合用地的商業裙樓、住宅用地的配套商業商務設施等而言，該限定無疑大大增加了操盤難度，以致在設計報建環節便已無法推進。
二、關于進一步完善市場調控的建議
（一）多渠道增加商品住房有效供應
1.對已達到預售條件的項目，建議要求落實商品住房價格備案審查、嚴格明碼標價制度，同時放開項目預售證獲取和簽約限制，提高市場可售貨量。
2.貫徹落實住建部和國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》精神，“不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”，從源頭上緩解供不應求壓力。
3. 爲抑制地王産生和減輕銷售均價上漲壓力，建議重啓“限房價、競地價”“限地價、競房價”等土地出讓方式，穩定市場合理預期。
4.鼓勵政村、企合作，大力盤活各種低效資産，將其改造爲租賃住房，加快培育和發展住房租賃市場，構建多層次住房供應體系。
（二）優化對商服項目的調控措施
1.對于B1（商業）用途項目中專業市場、大型賣場、主題式購物中心等集中式商業的，B29（其他商務設施用地）的，以及商住混合用地的商業裙樓、住宅用地的配套商業商務設施的，鑒于實際業態需求、商業價值、消防要求等現實因素，建議不受300平方米限制、銷售對象可以是個人。
2.自持類商業及其他已在出讓合同中明確了需整體確權不能分 開銷售的項目，建議其可根據自身需求靈活布置辦公、商業空間，不 受單元300平方米的限制。例如琶洲總部經濟基地，全部大于300平方米的分割空間，往往既不符合辦公需要，也存在著消防等各方面的問題。
3.舊村改造和舊廠自行改造項目，建議不受新政300平方米限制，銷售對象可以是個人。因該類項目是改造主體基于當時政策進行經濟 測算並經政府審定，單元不小于300平方米的政策將導致設計增加層高、消防等級提高等問題，不得銷售給個人的規定更將導致融資地塊的銷售和經營難度增加，導致改造方案無法實現經濟平衡。
4.根據“法不溯及既往”的法治原則，建議對于“65號文”出台 前已簽訂土地出讓合同或取得建設用地批准書、土地權屬證明文件 的，可按照原政策報建。
5.鑒于南沙自貿區處于粵港澳大灣區、國家級新區、廣東省自貿區、廣州市城市副中心建設發展初期，需大力引進大型央企、國企、 行業龍頭企業及跨境電商、貿易、航運類等現代中小型企業；廣州南站作爲國家一帶一路的樞紐工程，同樣需要供應多樣化的商業、商務配套設施。有鑒于此，建議借鑒天津實施區域性差別化調控模式（濱海新區不納入調控範疇），允許南沙自貿區及南站區域的商辦類物業 不納入調控範疇。
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