[摘要] 房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控範圍還將擴大。3月份，房地産市場進入密集調控期，並呈現出一些新的突出現象。
房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控範圍還將擴大。
3月份，房地産市場進入密集調控期，並呈現出一些新的突出現象。
一問：新房銷售同比下滑，調控就要停止了嗎？
3月份起，房地産市場調控趨于頻繁，截至目前已經有50余城市出台了超過140次調控措施。日前，國家統計局公布的商品房成交數據顯示，兩項銷售指標繼續處于回落當中。1月-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1月-2月份回落5.6個百分點；商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。然而央行數據顯示，3月份居民部門中長期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且占同期新增貸款總額的比重超過44%，接近去年全年的水平。
國家統計局公布的房價數據顯示，房價環比上漲還在繼續。3月份70個大中城市新建商品住宅均價環比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴大，各線城市漲幅均“擡頭”。70個大中城市中，僅上海、南京等8個城市房價環比下降，其余62個城市均有不同程度的上漲，其中廣州、海口、三亞漲幅超過了2%。二手房方面，僅有南京和烏魯木齊房價環比下降，合肥、銀川等4城持平，其余64城均環比上漲，其中廈門環漲達4.9%，廣州、北京次之，環比分別上漲3.3%和2.2%。盡管不排除有季節性因素的上漲，但在調控的“緊箍咒”特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價仍然上揚，表明控房價還任重道遠。預計漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能，下一步調控的重點可能轉向二手房方面，調控手段由限購限貸轉而側重于限售，以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控範圍還將擴大。
二問：三線、四線樓市有起色，去庫存快完成了嗎？
今年以來，在去庫存政策的持續推進下，三線、四線城市房地産市場整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現明顯起色。有一些市場觀點認爲三線、四線城市呈現出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。但從數據來看，其總體銷售環比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國293個地級市中的其他三線、四線城市，整體成交增速可能更低。可以認爲，一季度三線、四線銷售的熱潮更多的是“散點開花”，被報道升溫較快的只是其中一小部分，大部分三線、四線城市還難言走出高庫存陰霾。去庫存還在進行時，不宜誇大當前三線、四線樓市成交改善的現狀。
在這一波三線、四線城市去庫存的浪潮中，城市之間會表現出時間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三線、四線城市更容易借去庫存東風從低谷走出。這些“題材”包括：（1）區域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內核心城市周邊；（2）産業經濟發展勢頭向好，地方政府産業政策初見成效；（3）擁有旅遊、養老等特色資源禀賦；（4）在城市集群內功能定位明確，具有獨特的角色分工等。
三問：開發投資增速超預期，能持續樂觀嗎？
1月-3月份，全國房地産開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1月-2月份提高0.2個百分點。統計局並未公布扣除價格因素的同比實際增長情況，依當前的情況推測，同比增速可能更高。近兩個月房地産開發投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關，今年以來地方政府推地動作有所加快，開發企業經過近一年的“饑餓”，補庫存意願也比較明顯。1月-3月份，房地産開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%；土地成交價款1359億元，增長16.7%。
不過這種超預期的增長態勢可能不會持久，房地産開發投資增速或于下半年回落。原因有三個方面：一是來自于房企資金來源的縮減。因商品房交易行爲産生的個人按揭貸款和定金及預收款在開發到位資金構成中占比約一半，成交增速下行和信貸監管趨嚴將減少這兩項資金來源。政策對房企開發貸、再融資、公司債等融資渠道的監管逐步加強，開發企業資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。第二，從開發投資增速相對銷售指標的滯後性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行爲偏謹慎。第三，去年供地較少的熱點城市可能加大土地供給，對開發投資增速的下滑有對衝作用。
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