[摘要] 不過有構思也得先有土地才可行，政府除了按時完成新城填海區之外，亦要著緊收回閒置土地，釋出更多空間來發展，持續的土地供應，城市建設始能開展。然而，要令城市可持續發展，舊區土地再利用是必須的。
彈丸之地的澳門，地小人多的問題愈來愈突出，院舍、學校、公屋用地缺乏，阻外城市發展，以至產生出不少社會問題。面對土地資源緊絀，特區政府應更多地思考如何善用土地資源，做到麻雀雖小，五臟俱全的效果。不過有構思也得先有土地才可行，政府除了按時完成新城填海區之外，亦要著緊收回閒置土地，釋出更多空間來發展，持續的土地供應，城市建設始能開展。然而，要令城市可持續發展，舊區土地再利用是必須的。
可惜舊區重整多年來僅是紙上談兵，結果相關法案成了廢案。政府當年撤回“舊區重整法律制度”法案是為重新檢視“舊區法”與“城規法”、“土地法”及“文遺法”的關係，或者是知易行難的原故，舊區重整自此再無聲音。過了好一段時間，現任特首在競選第四屆行政長官時提出“都市更新”概念，希望能引入到舊區重整。
“舊區重整”搖身一變成了概念性的“都市更新”，叫人一下子摸不著頭腦。這概念提出一年後，都市更新委員會才正式成立，特區政府希望委員會能夠協助制定都市更新政策，然而，被委任的非官方成員，大部份來自地產界，與過去的舊諮委組成截然不同，難免令人將都市更新與地產項目聯繫一起。再者都更會內部規章沒有列明可開放旁聽，如司長所言，即使委員會的開會內容沒有機密，會議仍會按照內部規章召開，意即閉門會議。
目前委員會究竟討論甚麼？得靠委員在會後向採訪的媒體披露，講幾多，知幾多。大家想知未必會講，所講亦有可能篩選過，屬無傷大雅之事。早前委員會分成三個專責小組，開始針對性研究推動都市更新的工作，並主張都市更新計劃由政府牽頭成立全資公司負責，又建議有關公司的運作模式基本與普通公司運作相同，原則上可達至高透明度。這無疑是回應之前社會上質疑都市更新是另類的地產項目，希望由政府牽頭，大家就可以放心，避嫌味道極重。
倡政府牽頭避嫌
都市更新究竟葫蘆裡買什麼藥？無人知，但委員會在建議中提出政府可參考其他地區經驗，按都市更新計劃的進程而調整參與度。這建議有點開後門的感覺，叫政府打頭陣避嫌，跟手可以功成身退，之後的事會否如大家猜測變為地產項目，拭目以待。不論如何，都市更新委員會成立至今舉行過幾次會議，三個專責小組正就各個方向展開研究和討論，其中建議降低重建業權比例，社會普遍認同做法，相信有助落實都市更新。
推動舊樓重建，小業主意向是關鍵，故重建業權比例問題是討論方向，要得到百分百業權同意，在現實世界往往難如人願，就好似善豐事件這個特別例子，單是取得所有業主同意重建，也拖拉了一段長時間。現時專責小組想法是降低重建業權比例，好讓都市更新計劃易於推動，當中按樓齡大細來釐訂比例，由八成至九不等，若有法例訂明，重建舊樓或許會來得較順利。
完善法律克服困難
事實上，都市更新或是舊樓重建，人們個觀念不外乎「舊屋換新屋」，樓價又可以翻一翻，這是吸引小業主重建的大一誘因。然而，是否人人都能負擔得起重建費用？是一個很現實的問題。小市民普遍都會有這樣的想法，拿一大批錢出來重建，倒不如住得幾耐得幾耐，正所謂“一動不如一靜”，層樓又未去到不能住人的地步，除非不用出一分錢，或者層樓殘危不能再住。一般住戶很難負擔更新成本，那只能假手承建商，即使有錢重建，若果按原則重建，吸引力大打折扣，所以有意見提出放寬土地容積率，五層變七層或者八層，提高誘因，不過也得符合有關地區規劃。
都市更新要克服的困難很多，社會上有意見提出政府可以「斬件」立法，例如舊樓重建業權比例等，以加快推動都市更新或舊區重建，然而，業權比例是成功與否其中一個因素之一，而整套法律還有許多問題要考慮，包括其餘業主的保障、暫住屋、貸款優惠等措施同樣重要，必須周詳研究。
都市更新不單是用作處理舊區，同時要與三法相配合，更需要完善的法律支持，單靠業權比例“斬件”立法未必能有效推動都市更都，相反，或會出現兩頭不到岸的情況。重整舊區或都市更新，重要是業權人的參與，同時不能以利益行先，由政府牽頭是不錯的選擇，甚至可以考慮設立基金推動都更，若重建既能保障小業主權益，又能做到收支平衡，甚至有利潤，將有助都更加快推動。
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