[摘要] 5月11日上午，香洲區政府就新出台的《關于加快推進香洲區舊工業區升級改造的若幹意見》（以下簡稱《意見》）召開新聞通氣會，該區將對全區近600萬平方米的舊工業區通過整治、改建和拆除重建等方式，推動老舊工業區升級改造。
5月11日上午，香洲區政府就新出台的《關于加快推進香洲區舊工業區升級改造的若幹意見》（以下簡稱《意見》）召開新聞通氣會，該區將對全區近600萬平方米的舊工業區通過整治、改建和拆除重建等方式，推動老舊工業區升級改造，進一步完善工業區功能配套，提供工業土地使用價值，加快創新發展步伐，促進城市可持續發展。這意味著未來香洲區城市空間將進一步拓寬，爲香洲區高端制造業和高新技術産業提供更多載體。
主城區亮出600萬平方米舊工業區“家底”
隨著供給側改革、創新驅動發展戰略的深入推進，以及港珠澳大橋通車在即、粵港澳地區合作不斷深入，作爲主城區的香洲面臨著産業轉型升級的難得機遇。但香洲區可用産業用地已不多，發展空間受到限制。香洲區目前有近600萬平方米舊工業區，是香洲未來創新發展的動力所在，當前大部分舊工業區環境品質不佳、公共服務配套不完善，且更新改造往往傾向于商業綜合體的傳統模式，而在工改工、工改新、工改産方面缺乏政策支撐。此次出台的政策正是將城市更新、産業轉型升級和城市創新發展對接起來。
據香洲區發展改革和統計局統計，香洲區舊工業區總用地面積爲586.93公頃（近600萬平方米），總建築面積約爲622.43萬平方米，平均容積率約爲1.06，分爲非村屬舊工業區和村屬舊工業兩種類型。其中非村屬舊工業區占地447.08公頃，村屬舊工業區占地138.95公頃。
根據用地檔案，舊工業區用地容積率多介于0.5-2.0之間，用地面積占83.08%，整體開發強度低。舊工業區現狀生産狀況以基本正常運作狀態爲主，用地占比爲63.74%。根據2015年的數據，香洲區舊工業區占全區規模以上工業總産值只有不到25%，産值偏低。
格局
鼓勵“工改工”和“工改産”嚴格限制“工改商”和“工改居”
根據《意見》，舊工業區更新改造區分爲不同區域有側重開展轉型升級，並要符合“兩帶一片區”發展戰略格局，即前山-南屏産業帶、九洲-南灣大道産業帶和香洲北創新創業示範片區。前山-南屏産業帶在空間上包括格力國際智能裝備制造科技園、南屏科技工業園、前山商貿物流中心、洪灣商貿物流中心以及105國道-明珠路沿線區域。
其範圍內的舊工業區升級改造，鼓勵“工改工”和“工改産”、嚴格限制“工改商”和“工改居”。圍繞格力國際智能裝備制造科技園和“一園兩中心”，以高端制造業爲主要形態，以高新技術産業爲主要支撐，重點發展智能家居、智能電網、智能制造、生物醫藥、辦公自動化及高端新型電子信息産業等高端制造業和高新技術産業，鼓勵發展與生産密切相關的總部經濟、研發設計等新型産業，打造高端制造和高新技術産業帶。
九洲-南灣大道産業帶在空間上包括城市之心、九洲商貿中心、拱北口岸、十字門中央商務區以及九洲大道、南灣大道沿線區域。其範圍內的舊工業區升級改造，鼓勵“工改産”、有序推進“工改商”、嚴格限制“工改居”，以高新技術産業、新型産業和現代服務業爲主要形態，重點支持發展科技研發、工業設計、總部經濟、創業苗圃、公共技術服務平台等新型産業，以及金融商貿、電子商務、會議會展、旅遊酒店、文化創意等現代服務業。
香洲北創新創業示範片區在空間上主要指香洲北工業區（南坑市場對面），鼓勵“工改工”和“工改産”、嚴格限制“工改商”和“工改居”，重點轉型發展集研發設計、無汙染生産、運營管理等功能于一體的科技企業孵化器、加速器、創業苗圃、公共技術服務平台和大學生創業園等新型産業載體，推進舊廠房、閑置樓宇轉爲各類孵化載體，搭建一批衆創、衆包、衆籌平台，實現創新創業企業的集聚發展。
據了解，舊工業區嚴格按照相應區域轉型方向有序推進更新改造，鼓勵有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業實施舊工業區更新改造項目，鼓勵引進或自行組建具備實現項目産業規劃能力的運營團隊對舊工業區更新改造項目進行運營管理。香洲區政府嚴格審查舊工業區改造後的入駐企業資質並加強後續監管，確保入駐企業符合相應片區産業發展方向，對不符合相應片區産業發展方向的企業依法依規予以清理。
改造
更新方式多元化整治、改建、拆建並重
香洲區發展改革和統計局局長吳楠表示，由于大部分舊工業區就在城區範圍，在居民區範圍內，吸取深圳等地調研成果，舊工業區更新改造不再只有大拆大建這一種途徑，而是整治、改建和拆建等方式並重。鼓勵舊廠房在滿足結構安全和消防要求的前提下，開展以整治和改建爲主的更新改造。以拆建方式更新改造的，須符合控規要求並依據“一規劃四評估”有關要求實施。實施整治類和改建類更新的舊工業區（舊廠房）應按規劃許可規模完成建設。
聯系舊工業區的現實情況，因地制宜的采用不同的方式進行改造。整治是指對舊工業區內的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，以及對既有建築進行節能改造和修繕翻新等，但不改變建築主體結構和使用功能；改建是指對舊工業區內已確權登記的原有建築物在不全部拆除的前提下進行局部拆除、加建；拆建是指對舊工業區內原有建築物進行拆除並重新規劃建設。采用拆建更新方式的舊工業區，應當將宗地整體劃入更新單元範圍。
優先完善配套公共服務設施
采取整治類更新改造方式“工改工”、“工改産”的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，允許加建電梯、連廊、樓梯等附屬設施和配套設施，增加的總建築面積不超過原合法建築面積的10%。整治後的建築密度不超過50%。
采取改建類更新改造方式“工改工”、“工改産”的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，所在宗地原容積率不高于1.5的，改建後容積率可達2.0；所在宗地原容積率高于1.5的，改建後的計容建築面積可增加30%，但改建後容積率不超過2.5。改建後的建築密度不超過50%。
支持舊工業區通過整治、改建或拆建方式，適當加大土地開發強度，完善基礎配套設施，引導産業高端化、低碳化、集群化，做大做強高端制造業和高新技術産業。
引導和支持創新要素向企業集聚，搭建公共技術平台，完善基礎配套設施，改善公共空間環境，積極發展與生産密切相關的新型産業。新型産業用房的配套設施（商業、餐飲、員工宿舍等）建築面積占總建築面積比例原則上不應超過20%。
舊工業區更新改造需根據“兩帶一片區”轉型方向，前山-南屏産業帶和香洲北創新創業示範片區範圍內的舊工業區嚴格限制“工改商”，九洲-南灣大道産業帶範圍內的舊工業區在符合控規的前提下有序推進“工改商”。香洲區範圍內的舊工業區，原則上不得用于商品住宅及其商業配套建設。
爲支持舊工業區納入政府土地儲備統一開發建設，在舊工業區（舊廠房）業主自願的基礎上，按照市場原則，政府可以對舊工業區用地協商收購。收回的舊工業區用地，根據城市規劃的需要用于開發建設城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。以出讓方式取得的用地，可按照“原用地面積×1.0×住宅功能評估地價”計算補償總額予以原房地産權利人。香洲區住房和城市更新局局長鍾聞遠強調，此類收購將基于政府的公益需求以及業主的自願，主要還是希望通過政策引導市場的發展。
亮點
允許舊工業廠房分割轉讓
《意見》裏亮點是允許舊工業廠房分割轉讓。轉讓規定，舊工業區通過更新改造形成的新廠房、新型産業用房，除法律、法規、規章、本意見另有規定或者用地批准文件、土地使用權出讓合同約定外，在不改變批准用途的前提下，允許其以宗地爲單位整體轉讓。
舊工業區通過更新改造形成的新廠房、新型産業用房，在不改變批准用途的前提下，其使用功能爲生産、研發的建築物（以下簡稱爲“主業建築物”）中，不超過主業建築物總建築面積50%的部分，可在更新改造完成後分割轉讓。分割轉讓必須按棟、層等有固定界限的部分爲基本單元進行分割銷售和轉讓。
轉讓的受讓對象必須爲符合香洲區産業發展方向的企業，香洲區政府負責對建築物受讓對象進行核准。新廠房、新型産業用房轉讓後，自完成轉移登記之日起5年內不得再轉讓。新廠房、新型産業用房的具體轉讓（包括但不限于抵押、拍賣等情形）細則由香洲區政府另行制定。
允許工業廠房分割轉讓，從市場需求角度看，解決了科技型中小企業用地、資金占用、時間精力占用等問題，有利于招商引資承接高端産業；從業主角度看，有利于解決更新改造資金來源問題；從社會利益角度看，有利于提升工業區形象，提供更多中高端産業發展空間，也有利于拉動投資。
制定退出機制
《意見》另一亮點是制定了推出機制，香洲區將定期對拆建類“工改工”、“工改産”項目進行清理．對于具有以下情形之一的項目，將退出受理程序，不予享受優惠政策：
一是自項目申報之日起1年內，未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批的；
二是自城市更新單元規劃批准之日起半年內，項目未確認實施主體的；
三是自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。
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