[摘要] 隨著各地調控政策持續深化，房地産上市公司分化態勢進一步加劇，行業集中度進一步增加。部分大型房企通過地産基金運作、資産證券化、公司股權抵押、並購標的公司股份質押套現等方式的合作，加大並購杠杆率，共同完成“蛇吞象”式並購活動。
隨著各地調控政策持續深化，房地産上市公司分化態勢進一步加劇，行業集中度進一步增加。部分大型房企通過地産基金運作、資産證券化、公司股權抵押、並購標的公司股份質押套現等方式的合作，加大並購杠杆率，共同完成“蛇吞象”式並購活動。
多個房企發起收並購案例
今年4月底，融創中國通過二級市場增持金科股份股票至25%，同時表示未來將視市場機會繼續增持，不排除最終成爲金科大股東。
無獨有偶，近日，雲南城投收到上交所問詢函，上交所對雲南城投的重組關于整合風險、標的資産財務評估及抵押擔保等9個事項提出疑問。
而在4月上旬，融信發布就公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團有限公司（簡稱“融信投資”）與海亮金屬貿易集團有限公司（簡稱“海亮金屬”）訂立了具有排他性的意向書。據知情人士透露，融信收購海亮58%股權，然後海亮與融信簽署對賭協議，對賭到2019年總銷售金額可以達到500億元；否則，海亮將面臨融信全資收購。
同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，融信收購海亮股權成爲今年的企業整體股權收購的開端。也就是說，2017年甚至未來2-3年仍然會有房企退出房地産，這些企業會在未來2-3年市場調整期被大型房企整體收購。“可以說，未來2-3年是房地産行業的收購時代。”
越來越多的迹象表明，中小房企正在被大的地産公司並購，甚至是退出房地産業，多位業內人士認爲今年這一形勢將會加劇。尤其是今年全國樓市調控聲浪高漲，行業對後市預期轉向謹慎，在衆多“出路”之中，並購已然成爲多數房企的選擇。
張宏偉分析表示，從去年10月到今年3-4月，樓市調控政策頻出，多個城市先後發布新樓市調控政策，多地重啓限購限貸甚至限售政策。從執行的角度來看，全方位的政策調控已經導致樓市無漏洞可鑽。“這預示著本輪調控的方向明確，房地産行業進入新一輪的調控周期，未來2-3年樓市也將進入新一輪的市場調整期。”
房地産行業橫向並購仍爲重點
數據顯示，房地産行業橫向並購仍是收並購活動的重中之重。2016年，房地産開發類並購交易數量和交易金額均超過45%，進一步助推房企低成本資源儲備與區域布局優化。在土地價格不斷走高的背景下，優秀房企通過靈活利用並購等手段獲取新項目資源，既能增加企業土儲資源，更利于控制成本提升未來盈利能力。
不僅如此，在行業並購整合、兼並加速的背景下，大型房地産服務商不是在並購整合，就是在進軍並購整合的路上。除了大型物業服務企業以外，部分優秀的房地産服務商也呈現快速擴張勢頭。
中國指數研究院实时的研究報告指出，2016年，在房地産市場去化加速、資金寬松等良好環境的催化下，行業優勝劣汰和格局重構進程已經加快，房地産上市公司的分化態勢加劇。一方面是大型房地産上市公司在産品、項目、資金、管理等要素的絕對優勢下強者恒強；另一方面是中小企業的斷臂求生或黯然離場。在2017年房地産企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成爲必然。
該報告認爲，“並購、轉型和政策”將是2017年房地産行業關鍵詞。首先，市場調整期行業集中度進一步提升，房地産企業分化發展的特征更加凸顯。其次，房地産行業並購重組大潮已進入加速階段，成爲房企發展的新常態，也成爲房地産板塊投資的主線之一，包括具有兼並重組預期的央企個股和部分大型房地産上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地産市場由增量市場轉向存量市場的背景下，部分房地産上市公司在把握增量市場的同時積極探索存量市場，拓展多元發展業務模式。
未來“退房”企業將持續增多
“曆史經驗表明，每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地産市場，行業‘大魚吃小魚’並購與整合的現象也會頻繁發生。”張宏偉告訴記者，行業洗牌過程中，前期激進拿地、高杠杆融資、非專業跨界等類型的房企將加速被吞並或者被動退出地産行業的命運。
“在2017年多方調控政策持續下，市場銷售很難出現2016年的行情。因此，前期部分激進拿地的房企可能陷入資金困局，被動退出樓市。”他進一步表示，比如拿地較爲激進的閩系房企，這些房企的一部分極有可能在這輪市場調整與並購大潮中被整合，最終被動退出房地産市場。
其次，金融機構“降杠杆”將導致部分房企資金鏈斷裂被收購或整合。張宏偉認爲，由于房企“加杠杆”的資金周期一般爲2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠杆”資金開始到期的時間。並且隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對于房企的“控制”，也會采取一些“降杠杆”的措施。而這些動作可能會讓行業絕對數量的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現中小房企被並購或破産的現象。“這些房企一旦無法及時償還貸款，極有可能最終被其他企業收購股權或項目。”
此外，央企與品牌房企並購整合將加劇中小房企“離場”。從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶湧，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業老大的地位，競爭異常激烈。而對于大型民企來講，行業內的收購機會也不會錯過，比如恒大頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權；融創積極推進並購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，進行規模化擴張。在此背景下，中小房企的生存空間將被進一步壓縮。
最後，主業非地産類的企業跨界進入樓市後因爲在拿地布局、産品標准化、融資渠道構建等方面無法實現開發成本的降低，也無法實現較快的銷售，這些企業將會逐步退出房地産行業或被其他房企收購。“部分明智的企業已經開始實施‘退房’計劃，比如聯想在房價和地價處于高位時出售融科智地，剝離地産業務。”張宏偉表示，預計2017-2019年，在多方因素推動之下，會有更多的房企開始剝離部分或全部地産業務。(記者 高偉)
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