[摘要] 在調控的大背景下,一手樓市承壓更多,因此不少業內人士認爲,一個城市二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒。
在調控的大背景下,一手樓市承壓更多,因此不少業內人士認爲,一個城市二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒。廣州中原研究部監測陽光家緣數據顯示,2017年上半年廣州市(不含南沙、從化)二手住宅中介網簽64854宗,爲近五年同期,但成交增速明顯放緩,上半年成交環比增長9.4%,大幅度低于2015-2016年。
新政效果顯現,均價漲幅逐漸收窄
從2017年上半年月度成交走勢來看,1月和2月需求活躍,成交走高,3月成交驟升,創曆史高位,高達21828宗。“3·17”、“3·30”調控加碼後,4月成交被腰斬,從3月兩萬多宗的水平下降至9000宗。5月調控效力持續,客戶觀望情緒並未消除,成交下降至8000宗。6月客戶觀望情緒加重,成交持續下滑,下降至7000宗。廣州中原研究發展部分析認爲,3月兩輪調控政策落地後,成交雖然巨幅波動,但並非跌到谷底。6月成交7454宗,成交水平與去年同期類似,市場整體回歸理性。
根據中原樣本樓盤均價顯示,2017年3月中原樣本樓盤均價爲35172元/㎡,環比增長6.81%;4月均價爲36046元/㎡,環比2.48%,漲幅較3月大幅收窄;5月均價36656元/㎡,環比1.69%,漲幅進一步收窄;6月均價37265元/㎡,環比1.66%,漲幅再次收窄。廣州中原研究發展部分析認爲,2017年上半年二手均價雖持續上漲,但自4月起漲幅逐月收窄,調控效果明顯。對比2013年11月的“穗六條”,2017年3月調控政策對市場的衝擊更大,影響遠超“穗六條”。
中心區抗跌能力凸顯
根據中原成交大數據顯示,2017年上半年各區成交均價中,天河區環比漲幅全市,2017年上半年成交均價爲50268元/㎡,環比上漲27.4%。但是,從各區成交量來看,在大部分區域成交環比上漲時,唯有天河、越秀逆勢下滑,其中天河環比降幅,2017年上半年成交7046宗,環比下降20.7%。
據廣州中原研究發展部監測,新政調控後,中心區成交占比走高,由3月的48.2%提升至5月的51.8%,提升3.6個百分點;而外圍區(不含番禺)成交占比則呈現逐漸下滑趨勢,由3月的30.6%下滑至5月的25.3%,下降5.3個百分點。廣州中原研究發展部分析認爲,同樣受新政影響,外圍區成交的下滑程度明顯高于中心區,即中心區物業抗跌能力更強。
成交量或繼續走低
自3月兩輪調控政策出台以來,從業主層面上看,業主報價指數明顯走低。2017年6月底,業主報價指數爲48.9%,加上議價空間已較新政前明顯擴大,尤其是在二手盤源較爲充足的外圍區,可見業主心態明顯轉弱。
從買家層面上看來,目前買家觀望情緒較重,而且未見有松動,購買決策周期明顯拉長。在業主心態轉弱,買家觀望情緒持續的情況下,廣州中原研究發展部預測,2017年下半年廣州二手住宅價格將更趨平穩,價格漲幅將進一步收窄,而成交量或繼續走低。
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