[摘要] 雖然一二線城市樓市調控仍在趨緊，但全國土地出讓收入依然保持了較快增長，同時，正處于樓市“去庫存”狀態的三線城市住宅地價上升明顯。
雖然一二線城市樓市調控仍在趨緊，但全國土地出讓收入依然保持了較快增長，同時，正處于樓市“去庫存”狀態的三線城市住宅地價上升明顯。
國土資源部17日發布的《2017年第二季度全國主要城市地價監測報告》（下稱《報告》）顯示，總體來看，今年第二季度全國主要監測城市住宅地價仍較快增長，各線城市住宅地價環比增速均有所上升，一線城市、環京及珠三角部分城市的地價增速仍處于高位運行，二三線城市的地價較快增長，三線城市上升態勢較爲明顯。
土地收入增長超三成
《報告》稱，在2016年上半年房地産供需兩端均經曆了一輪加杠杆周期的背景下，2017年上半年房企到位資金同比增長，信貸收緊對企業需求端的抑制作用尚有時滯。在主要城市土地市場中企業拿地需求依然旺盛，帶動房地産用地價格增速上揚。
房地産開發企業拿地多，加上地價上漲，地方土地出讓收入自然水漲船高。
國家統計局17日發布的數據顯示，今年1~6月份，房地産開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%；土地成交價款4376億元，增長38.5%；而財政部在此前14日發布的數據顯示，上半年全國國有土地使用權出讓收入18836億元，同比增長34%。
而中原地産研究中心統計數據也顯示，今年上半年全國賣地的50大城市合計賣地金額達到了13691.3億元，相比2016年同期的9891億元上漲幅度達到了38.4%，平均地價則同比上漲了27%。
中原地産首席分析師張大偉介紹稱，從土地出讓金額高的城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢等8個城市均超過了500億元。
不過，三四線城市賣地收入出現明顯上升，其中佛山423億元、嘉興311億元、溫州254億元、甯波293億元，另外徐州、常州、滄州、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億元。
三四線城市土地出讓收入的增多，與一二線城市樓市調控不斷加碼、樓市銷售趨冷、房企進而轉戰周邊市場相關。
我國房地産市場的一二線城市大多分布在東部地區，但從目前的統計數據來看，中西部地區今年的房地産銷售狀況要明顯好于東部地區。
國家統計局數據顯示，今年上半年，東部地區商品房銷售面積33401萬平方米，同比增長11.7%，明顯低于全國16.1%的增速。
而中部地區商品房銷售面積19140萬平方米，同比增長19.9%；西部地區商品房銷售面積18746萬平方米，同比增長21.2%。兩區域樓市銷售面積增幅都要高于全國平均水平。
換言之，在一二線城市房地産調控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內的非傳統熱點地區樓市銷售開始活躍，逐漸成爲拉動房地産市場的主力。
避免三四線城市風險集聚
張大偉表示，從全國市場看，隨著樓市調控深入，一二線核心城市的土地熱潮正逐漸轉移到三四線城市。從城市級別看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫，一二線城市的土地市場則明顯平穩。
《報告》也稱，三四線城市作爲價值窪地，繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設、政策規劃等利好，城市預期價值提升，樓市投資性需求增強，成爲房地産市場需求梯度轉移的承接區域，結構性熱點區域呈現。
同時，近幾年的棚改貨幣化提速也爲三四線城市房地産市場提供了銷售動力。從統計上看，我國2015年棚改貨幣化安置的比例爲29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%，幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
而從今年的一些地方政府發布的計劃看，大多數地方政府將棚改貨幣化比例調升至50%以上。
華創證券宏觀研究部門近日發布的報告認爲，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續去庫存開始，三四線城市的房地産庫存已經從高位30個月逐步下降到合理區間，甚至部分三線城市已經進入到12個月以內，而在此類城市的供需進入到合理區間甚至是漲價區間之後，同時在購房政策又相對優惠的背景下，逐步推動住宅需求進一步釋放。
《報告》顯示，今年第二季度，唐山、秦皇島、邯鄲、廊坊、安陽、新鄉、蘇州、嘉興、汕頭、順德、中山、荊州、株洲、北海等14個三線城市的住宅地價環比快速上漲，漲幅超過3%。
三四線城市地價的快速上漲也引起外界關注。《報告》稱，下一步要注重政策的靈活性和穩定相結合。提高各類政策之間的協調配合，避免政策過度“疊加”或“衝減”。熱點城市的調控政策要繼續保持穩中微調，增強定力，著眼未來，避免後市反彈；要綜合權衡穩預期、去庫存、去杠杆等政策，避免三四線城市的風險集聚。
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