[摘要] 其實法案在一般性通過時，對於調整系數本人是贊成的，大家的出發點都是希望遏制本澳水漲船高的租賃市場，解決租房一族的生存需求和中小企業的經營環境，這也是我們作為提案人的初衷。
廣受社會關注的《修改<民法典>不動產租賃法律制度》法案（「租務法」），於上周獲細則性通過七條中的五條。其中調整系數最後並未獲通過，本人作為提案人投了棄權票。
其實法案在一般性通過時，對於調整系數本人是贊成的，大家的出發點都是希望遏制本澳水漲船高的租賃市場，解決租房一族的生存需求和中小企業的經營環境，這也是我們作為提案人的初衷。但是隨著對調整系數的深入討論，發現租金管制的可操作性面臨著很大的問題。
首先，租金調整系數本身難以確定一個合理值。根據法案規定，調整系數需要參考的因素有消費物價指數、澳門樓價指數、人力資源需求及薪酬調查指數這些複雜的指數。
除此之外，行政長官還需要參考其他因素，比如房屋所在的地點，氹仔跟路環的房屋租賃市場肯定不一樣；比如房屋的用途，住宅和商鋪的市場也有差異；再比如車位是否要跟房屋採用一樣的調整系數，等等。行政長官如何訂出一個讓大家都滿意的調整系數，截止到細則性討論前大家都沒有一個定論。
再者，即使行政長官勉強訂出一個調整系數，能夠發揮的作用也十分有限。因為從法律上講，租金的調整機制只有對於不定期租賃合同，或者期間較長的租賃合同（最起碼四五年），才有意義。對於短期租賃合同（少於三年），出租人只要通過不斷訂立新的合同，重新洽談租金，就不必適用租金調整系數。
最後，調整系數還有可能引發意想不到的負面效應，是立法者不得不考慮的問題。根據經驗，租金調整系數很可能成為一種標準，比如成為訂定新合同的標準，或者成為澳門各界薪金調整的標準。而且，租金管制會使得出租人在選擇租客時更為謹慎，甚至導致「揀客」行為。
正如新土地法一樣，法條本身沒有處理好就匆匆通過，結果衍生出許多社會問題，相信這絕不是民眾和立法者願意看到的結果。所以本人對調整系數投的是棄權票，並不是反對租金管制，只是認為該措施目前缺乏可行性。
公證難改住宿亂，車位、「租霸」問題多
此外，對於法案中的租賃合同簽名公證（「認筆跡」）本人亦投下了棄權票，雖然該條最終以十八票的微弱優勢通過。原因在於，該條不僅對於改善住宿亂象的作用有限，更無解決無契車位這個歷史遺留問題以及「租霸」問題。
要求租約認筆跡的立法原意在於「強化租賃合同訂立方式，改善住宿亂象」。但是政府現在已有規定，租約簽署後十五天內須向財政局繳納印花稅，印花稅單亦可作為有效證明。對租約「驗筆跡」只會增加房東和房客的時間成本，給合同雙方帶來額外的公證費負擔。
不僅如此，作為一個歷史遺留問題，本澳車位租賃市場上存在成千上萬的車位是沒有「契」的。這些車位所在停車場均坐落在建於上世紀八十年代的樓宇中，因未能在物業登記上作分層業權登記，以至於不能視為獨立車位或獨立車位的份額。
但是當初有關車位的權利人確實是透過簽訂買賣合同，付出真金白銀從發展商手中買入了這些車位。法案在這些車位業權尚未得到妥善處理的情況下，強制要求所有不動產租約都要驗筆跡，將導致上述車位權利人未能辦理公證而無法出租車位。這只會影響本澳整個車位租賃市場的供求關係，造成變相抬高車位租金的反效果。
至於通過認筆記來解決「租霸」問題，在法律上更是不具備可行性。首先，認筆跡並不能透過強制執行名義解決「租霸」問題。根據租務法對《民法典》第1015條a）項的修改，公證過的合同經當事人協議廢止後，構成返還租賃物的強制執行名義。
但是，承租人既然決意當「租霸」，又怎會同意出租人廢止合同呢？在得不到承租人同意的情況下，強制執行只能是「鏡中花水中月」。再者，在現行自願公證的制度下，部分出租人出於安全起見已將合同交由公證員公證，然而最後依然不得不到法院走勒遷之訴拿回房屋，更印證了公證對於解決「租霸」的意義並不大。
其次，勒遷之訴整個訴訟程序包括開庭前排期、傳喚、審理、判決、執行等程序，即使對租賃合同經過了公證，也只能將原來幾個月的審理時間稍稍縮短。
而根據資料顯示，初級法院僅二零一四／二零一五司法年度、單民事法庭的案件總量就高達四千一百七十九件，但結案率卻只有百分之三十五點七三。所以勒遷之訴耗時長的根本原因在於案件排期長，短的兩三年，長的五六年甚至上十年，出租人才能等到開庭審理。因此，要從根源上解決這個問題，設立「租務法庭」是一個有效的方案。
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