[摘要] 去年，全國商品房成交額和成交量遠超2013年那個小高峰，創下曆史新高。一線房企去年下半年喊著要“補庫存”，今年上半年在三四線占比較高的房企也高頻補倉，這意味著始于2015的全國房地産“去庫存”趨于尾聲。
去年，全國商品房成交額和成交量遠超2013年那個小高峰，創下曆史新高。一線房企去年下半年喊著要“補庫存”，今年上半年在三四線占比較高的房企也高頻補倉，這意味著始于2015的全國房地産“去庫存”趨于尾聲。
另一個顯著的現實是，從房子的源頭也就是拿地開始，房企高比例自持成爲普遍現象。權威數據表明，國內部分典型的一二線城市已進入或正在進入存量房市場，意思就是二手房成交已超過或正在接近新房交易，未來租房將成爲潮流。新存量時代的來臨，會對市場各方産生什麽樣的影響呢？
從增量到存量的時空大挪移
從國家統計局披露的數據來看，2016年無疑是一個重要的樓市節點，當年全國商品房累計銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%，實現商品房銷售額11.8萬億元，同比增長34.8%。
全國房地産商會聯盟主席顧雲昌表示，房地産市場都有一個周期性，尤其是中國房地産市場。大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。2013年是一個高峰，2016年又是一個高峰。兩個高峰相比，後一個峰要高于前一個峰。
與新房市場的增量成交數據相比，3月24日，鏈家研究院披露的《租賃市場系列研究報告》稱2016年我國二手房交易量占比首次超40%，同比大幅提高。
鏈家董事長此前曾表示，按2016年的市值估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市值超過200萬億元。
記者查閱資料發現，世聯行(002285,股吧)董事長陳勁松在公司2015年年報《致股東信》中明確表示，“如果說過去十年存量市場只集中在二手房交易上的話，那麽規模高達200萬億元以上的存量資産的運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房産下半場最值得關注的大市場”。
今天存量物業流通率大概只有2%。他認爲，中國房地産發展**應更多依賴于盤活存量。這一指向似乎與陳勁松說的“存量資産運營、買賣、租賃和金融化”形成了共鳴。
保利投顧研究院今年2月下旬對外披露了一份《2016年全國存量房白皮書》，稱當前我國典型城市存量房交易量已超新房，且仍有較多城市存量房交易增速快于新房，流量規模超越只是時間問題，意味著存量房市場的動能和勢能已然凸顯。
從具體數據來看，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者注意到，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）與廈門（樓盤）已進入存量時代，去年二手交易量已是新房的2~3倍，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州（樓盤）和成都等地新房和存量房規模相當，發展空間巨大。
住房消費大軍需求加速切換
保利投顧研究院表示：“我國商品房市場起步相對較晚，房改至今發展時間並不長，然而我們幾乎是用了不到20年，就完成了發達國家曾經50年甚至更長時間的積累。”
伴隨中國房地産市場快速崛起及發育趨于成熟，市場消費主力人群及需求結構也悄然生變。記者觀察到，新房市場快速成爲改善型需求市場，原來的剛需型住房也快速進入二手房交易。一個擺在面前的現實問題是更多住房需要提升潛在價值。
相對而言，當前有改善動力和支付能力的更多是具備一定經濟條件的“70後”、“80後”住房消費群體。對于“90後”而言，有相關研究數據顯示，他們從學校畢業後並不急于購房而成爲房奴，一段時期內更喜歡租房消費，形成屬于自己圈層文化的社群空間。
近日，《信息時報》援引《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》中的數據稱，“90後”租房人群已經占比39.9%，首次超過“80後”，成爲租房主力。
面對新的消費需求，房企的産品創新挑戰並不小。萬科集團董事局主席、首席執行官郁亮早先就敏銳地觀察到了這一重要現象，並表示：“對于企業來說，必須相信‘90後’，根據他們的選擇來做，産品的創新、房子的創新應該是有客戶共同參與的，小米手機就是這樣一個例子。”
各路資本湧進“賽道”
從鏈家、世聯等中介大鳄明確發出存量房市場切換信號，並悶聲進入存量房市場斥重金布局。
如圍繞二手房交易中的小貸與理財等金融服務需求，讓各路資本垂涎欲滴。
2016年以來，從國家鼓勵培育租房市場到支持發展租房市場，特別是近期，廣州“租購同權”、無錫（樓盤）“租房落戶”、北京“共有産權房”等新政先後出爐，早些年進入分布式或集中式長租市場的專業機構開始嶄露頭角。其中如魔方、you+、優客逸家、蛋殼、樂乎等企業較爲活躍，個別已啓多輪資本融資，甚至開始了橫向並購整合。
急于從重資産脫身的開發商們也不甘落後，從間接入股到直接參與投入，甚至從拿地環節就介入高自持地塊。從地域來看，北上廣深及南京、杭州（樓盤）、成都等重點城市高自持地塊的競拍明顯增多。
記者注意到，以鏈家爲例，從融創斥巨資戰略入股，再到萬科參與戰投，遠洋集團也緊隨其後。以深圳爲例，郁亮說在深圳16%是新房，84%是二手房。如果萬科只盯住16%，未來會失去很多機會。目前存量房市場在**城市都遠遠超過新房市場，這種轉型會帶來一定的機會。對萬科形成一個挑戰，萬科要提前布局。
從萬科泊寓，到龍湖冠寓，再到更多銷售排名50強的房企紛紛殺入租房市場。龍湖集團副總裁袁春公開透露，今年龍湖大概開業1.5萬間，預計到2019年産品帶來的收入能到10億元。
對于資本押注長租市場，排名國內前三的某大型私募股權機構西南一位負責人告訴《每日經濟新聞》記者，目前由地價、建築成本、裝修及運營等主要成本構成的資産價格偏高，而租金遞增率有限，回報率很較低，很多靠羊毛出在羊身上的思路難以行得通。
除住宅之外，商業、酒店、物流與文旅、醫養等産業地産領域也成爲資本掘金的重點目標。以物流爲例，前不久，萬科領銜的中國財團擬斥790億元收購號稱物流地産巨無霸的普洛斯。
多種迹象表明，當前中國房地産市場已進入新存量時代，以往粗放的“開發+銷售”並快速獲取豐厚的資産增值的舊模式將逐漸被另一種以客戶服務爲**導向，以投入與運營爲鏈接紐帶的收取租金+資本增值的新模式所取代。圍繞房地産價值鏈，開發商、投 資商和運營商等各環節需要有效協作，分享，而非吃獨食。
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