[摘要] 世邦魏理仕統計數據顯示，2016年我國可投資商業地産規模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。
過剩的同時缺少成熟運營商
世邦魏理仕統計數據顯示，2016年我國可投資商業地産規模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。
如今，步入新存量時代，商業地産“去庫存”的呼聲日益高漲。
對于造成目前商業地産明顯過剩的原因，中信證券研究院認爲，絕大多數城市、尤其是二三四線城市，往往喜歡打造樣板工程，也就是城市新核心。這些新核心除了住宅區之外，還有摩天大樓和商業中心。當金融業過分聚集在少數核心城市後，居民的日常消費需求就越來越趨向于通過互聯網來滿足。
目前，大部分房企早已完成商業地産的布局，其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業地産項目。
對于商業地産的存量市場，並非都是“過剩”的危機和苦惱。有房企人士認爲，商業地産市場總量確實存在局部過剩，但好的商業項目並不多，特別是擁有低成本融資能力和專業運營管理能力的開發商更爲稀少，因此，商業地産還是蘊含著很多機遇。
上述人士認爲，現在商業地産整體環境變化很快，土地開發、零售升級、以及消費者消費習慣都在變，這是整個行業都面臨的問題。
以2007年建成的北京世貿天階爲例，其以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建築風格、世界第三大天幕以及衆多國際知名品牌的入駐吸引著消費者的青睐，這裏一度被稱爲“夢開始的地方”。
在步入個十年後，其迎來了新存量時代所面臨的的問題，商業環境的變化、電商的衝擊，消費習慣的改變等，這也促使世貿天階著手從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。
郭增利表示，目前商業地産的問題在于做商業地産更多的還是以開發商思維在做，再加上商業地産投資周期過長、財務成本太高，嚴重制約了行業的健康發展，爲了獲得更高的，項目持有者更看重“土地增值”而非“租金”。
商業地産前路艱辛
商業地産所提供的業態、空間、場景、體驗、服務等一系列內容，最終都是爲了更好的滿足消費者需求以及提升消費者體驗。
龍湖商業地産相關負責人表示，龍湖主要通過商業大數據平台，建立與消費者的深度鏈接與交流，以提升需求預判能力。而在龍湖方面看來，中國軌道節點的商業一定是未來發展出路。
根據戴德梁行發布的《城市更新4.0》研究顯示，對于投資者和開發者來說，租賃表現和投資表現是存量改造的兩個核心驅動力。需要考慮的是地理因素，例如，它是否具有良好的通達性，離最近的地鐵站有多遠，若項目位于商務區那該地區是否活躍，其周邊地區的人口結構如何等等。
截至目前，龍湖天街有近70%的比例都采用TOD模式，以軌道交通站點爲中心，以5到10分鍾的步行爲半徑。龍湖已經完成了30多個軌道交通節點上的商業項目。
實際上，TOD模式對內部運營的能力要求非常高。項目前期投入非常大，從拿地到建設到開業，一般需要三年才能穩定，再做三年就需要進行業態調整，一個成熟的商業項目需要近十年的時間。
此外，對于已經出現“過剩”現象的存量商業地産，改造出路基本上是以改造寫字樓、長租公寓和聯合辦公運營。從政策支持角度來看，廣州、上海、南京等多地試行商改租，鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建爲租賃住房。
對存量商業項目的改造似乎並沒有房企想象中那麽簡單。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加。想要建立以消費者爲核心的“體驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。從賣産品到賣服務的過程中，地産運營商正面臨著艱難考驗。
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