[摘要] 去年東莞樓市十分火熱，房價過快上漲，去年10月初，東莞首次出台限購政策，今年4月，限購政策再次升級，3個月後，樓市成交下滑，開發商紛紛以價換量，定價合理，房價回歸理性，在樓市調控政策從寬松到持續收緊的轉變中，樓市也完成了從過熱到理性的轉變！
東莞樓市成交降溫，房價回歸理性。
去年東莞樓市十分火熱，房價過快上漲，去年10月初，東莞首次出台限購政策，今年4月，限購政策再次升級，3個月後，樓市成交下滑，開發商紛紛以價換量，定價合理，房價回歸理性，在樓市調控政策從寬松到持續收緊的轉變中，樓市也完成了從過熱到理性的轉變！
現象一：
東莞樓市進入“五限”時代
去年10月初，東莞首次出台限購政策，對一手房市場購房資格進行限制；今年3月份，在限購政策消化了近半年時間後，4月10日半夜，東莞再次出台限購升級政策，限制非本地戶籍家庭在東莞購買一手房的購房資格，東莞樓市成交迅速降溫，房價回歸理性，效果顯著。
目前，東莞樓市實行限購、限貸、限價、限外、限售“五限”政策，樓市調控政策嚴厲。此外，東莞最近一次出台樓市調控政策是“8·11”限價收緊政策。
9月初，東莞“斷供”已久的土地市場將迎來新的商住商業地塊拍賣，東莞市發展和改革局、市住房和城鄉建設局、市房産管理局三部門表態，地價將不再作爲突破備案價規定區間的考慮因素，要理性拿地。
8月11日，東莞市發展和改革局、市住房和城鄉建設局、市房産管理局聯合發出《關于進一步加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》樓盤首次備案價由原來的不能超過同鎮街同類型樓盤前三個月均價的20%收緊爲15%（含），調高備案價時限由90天延長至180天。
現象二：房貸利率明顯上升
與此同時，房貸利率上升。
自6、7月份開始，多個熱點城市房貸利率持續收緊，東莞也不例外。一手房首套房貸利率普遍上升爲基准利率，甚至爲基准利率上浮5%~10%，二套房貸利率更是出現基准利率上浮10%~20%。
據東莞中原戰略研究中心統計，中國銀行、建行、農行、中信銀行對部分樓盤已經暫停放貸。其中中國銀行、建設銀行、廣發銀行、招商銀行、東莞農商行等首套房貸利率爲基准利率上浮5%，興業銀行、浦發銀行等首套房貸利率爲基准利率上浮10%，二套房貸利率則基本爲基准利率上浮10%~20%，個別銀行停貸。此外多家銀行已在上半年提前釋放貸款額度，下半年信貸額度緊張，貸款申請難度亦會加大。
有業內人士透露，按照往年慣例，銀行額度收緊現象往往發生在每年的年末，而今年在6月份已經出現，提前了將近半年，預計第三、第四季度房貸放款速度放緩，今年房貸政策持續收緊將難以改變。
影響：房價上升被抑制
在多重樓市調控政策影響下，東莞樓市日趨理性，房價上升幅度受到抑制，越來越多樓盤定價理性。
東莞中原戰略研究中心認爲，8月11日東莞限價政策再次收緊，將使得開發商在項目定價上主動權減少，降低開發商定價高預期，定價上更加合理、理性，定價也將會更加貼近市場，利于維穩房價。此外，開發商上調價格間隔時間需要半年以上，也使得開發商首次備案價至關重要。首次備案價或會偏高，後期再根據需求進行調整，開發商項目備案價往上調難度大，往下調易。
東莞中原戰略研究中心相關人士還介紹，從需求端來看，爲防範金融風險和抑制房地産泡沫,東莞采用限購、限貸、 限售、限外等多手段限制購房資格、提高購房門檻和成本，強力打擊抑制投資投機需求。此外，從供給端來看，限制需求側轉向供給端，主要從土地供應、住房供應、供應價格等多方面入手，加大市場供應量以達到平衡供需、穩房價的目的。
業內人士：剛需客可以擇機入市
合富研究院（東莞）高級分析師李興旺認爲，限價政策收緊提醒房企理性拿地，穩定地價預期。他表示，政策出台無疑給購房者以一個相對合理的價格入市的機會，剛需客可以擇機入市。不過，由于目前開發商定價已經回歸理性，購房者心理亦回歸理性，故新政總體對于樓盤銷售影響有限；更多的影響在于爲即將到來的土地拍賣做提醒，房企要理性拿地，價格備案制度已無商量余地，有利于穩定地價預期。
優房超·瑞城搜總經理李玲玲也表示，樓市政策持續收緊更多的是給購房者和房企接下來房價會持續維穩的信號，確保政策效應不會隨著時間和政策的消化而消失。
東莞中原戰略研究中心則認爲，今年上半年東莞GDP增速8.1%，經濟增速受到房地産的調控影響不大, 預判政策環境難言寬松。
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