[摘要] 過去兩年的樓市爆發爲今年的房企帶來了銷售業績和利潤的最快上漲。從已發布上半年業績報告的近90家房企表現看，78家A股上市房企合計淨利潤達到了341.3億元，淨利潤率爲11.6%，過去三年這一指標均是個位數。
過去兩年的樓市爆發爲今年的房企帶來了銷售業績和利潤的最快上漲。從已發布上半年業績報告的近90家房企表現看，78家A股上市房企合計淨利潤達到了341.3億元，淨利潤率爲11.6%，過去三年這一指標均是個位數。業內認爲，過去兩年房屋交付，上市公司進入結算利潤環節，成績才會如此亮眼。從市場走勢看，隨著調控收緊，下半年房企數據會出現明顯回落。
利潤率重回兩位數
土地成本持續走高、房企經營成本增加等原因疊加，導致房地産行業利潤率不斷下滑，近幾年行業平均利潤率均不足10%。不過，今年上半年，已發布上半年業績房企的平均利潤率出現上漲，再度回歸兩位數。
中原地産統計數據顯示，截至8月28日，發布半年報的上市公司合計接近90家，港股近10家，另外A股合計80家，整體看，房企的平均淨利潤率均再次站穩兩位數。80家A股上市房地産公司合計營收3202億元，淨利潤達到了367.2億元，淨利潤率達到11.5%，相比2016年上半年同期這78家房企的淨利率9.8%，上漲了接近2個百分點。
值得注意的是，A股上市房企2014年平均淨利潤率爲9.6%，2015年爲8.3%，而2016年爲8.2%，已經連續三年在個位數。中原地産首席分析師張大偉稱，房地産全行業利潤依然不足銀行零頭，不過房地産行業全面上行，包括萬科等龍頭企業淨利潤率均有明顯上行。預計2017年房企平均利潤率將再回兩位數。
以萬科爲例，今年上半年萬科實現歸屬于上市公司股東的淨利潤73億元，同比增長36.5%，而萬科2016年上半年淨利潤僅爲7.2%；同爲地産行業三強的恒大，今年上半年淨利潤增長更加驚人，恒大上半年實現歸屬股東利潤188.3億元，同比暴增832.2%。
張大偉認爲，因爲過去兩年多的樓市行情火熱，2017年房企將迎接曆史上銷售業績與利潤上漲最迅速的一年。從上半年的財報數據看，大部分主營業務是房地産的企業收獲頗豐。隨著房源交付，上市公司年報進入結算利潤環節，導致利潤率上升。
不過，並非所有房企淨利潤都在增長，據Wind資訊統計數據顯示，截至8月28日，A股82家上市房企營業收入總計高達4946億元，同比上漲6%；歸屬于母公司股東的淨利潤合計461億元，同比僅增長24%。其中，32家上市房企歸屬母公司股東的淨利潤下滑，占比接近四成；14家虧損，占比接近兩成。
下半年將明顯回落
“盡管今年樓市調控收緊，但市場表現依然樂觀，從全國看，今年上半年房地産銷售面積與金額再次刷新曆史同期紀錄，預計2017年房地産銷售金額與面積將再次創造曆史紀錄。”張大偉如是說。
張大偉進一步解釋稱，樓市調控對市場的影響在二季度末才開始顯現，由于前兩年的樓市銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較爲穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均爲轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地産的房企業績爲正增長。
但是，在一二線城市樓市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策的影響下，部分房企銷售速度開始放緩。從全國主要城市銷售數據看，7-8月大部分熱點城市銷售均出現了環比與同比的調整，一二線城市環比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。雖然大部分房企完成了半年目標，但2017年下半年的趨勢性下調難以避免。
從市場走勢看，隨著一二線城市的調控收緊，預計房企在下半年的數據會有非常明顯的回落。雖然房企在2016年收獲了豐收年，但總體看，在2016年“9·30”開始的這一輪調控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風險。大部分房企都在2016年拿了價格較高的土地，這種情況下，對未來房價上漲預期非常高，而調控又導致房價上漲難度非常大。
其次，資金成本逐漸增加，對于房企而言，今年各種融資渠道壓力逐漸增加，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。
在研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩衝能力較強。且本輪地産周期中多數龍頭企業拿地有節奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩衝能力較弱，未來可能有償債風險。
多元化“收獲期”尚未到來
值得一提的是，近年來，爲尋求新的利潤增長點，房企紛紛進行多元化布局，但是，從今年上半年諸多房企發布的業績報告來看，房企的多元化業務並未給業績帶來實質性貢獻。
除新興的長租公寓、共享辦公、特色小鎮之外，養老、金融、物流、文旅等領域房企均有涉足。有些領域是房地産相關産業，成爲房企主營業務的助力，而有些領域則與房産無關，如新能源領域。
從已經發布上半年業績報告的房企表現來看，絕大數房企的房地産業務仍然是業績的絕對主力，無論是營收還是利潤上，多元化業務支撐房企業績的僅是少數。以萬科爲例，萬科近年來多元化布局開始提速，但今年上半年業績報告中，房地産銷售仍占據業績的90%以上，多元化效果仍未顯現。
在嚴躍進看來，房企單純依靠土地開發獲取的利潤開始下滑，在此情況下，不少房企另辟蹊徑，嘗試進行多元化轉型以謀求更強的盈利能力。不可否認的是，多元化發展戰略在一定程度上可以分擔、相對弱化企業經營風險；然而，目前很多多元化業務可能潛在利潤較高，但投資回報周期長，除非大規模布局，否則短期內很難産生足夠的營收規模。
對于許多房企而言，希望通過多元化來尋求利潤增長點並非朝夕之間的事，目前來看，房企多元化尚未迎來收獲期，淨利潤的下滑是一次巨大的考驗，同時，規模與利潤的平衡至關重要。
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