[摘要] 樓市調控一周年，效果怎麽樣？ 的數據顯示，調控政策已使得一二線城市房價拐點出現，15個熱點城市新房環比價格出現了 近3年來的首次全面停漲。一方面，收緊房貸，限購、限售政策打壓 者的積極性；另一方面，國家也出台購租並舉等相關政策實現百姓住房夢。樓市調控效果顯著，真正的剛需開始享受樓市平穩的紅利。
2016年國慶期間，全國20多個城市密集出台新政，拉開了樓市調控的序幕。截至目前，新一輪樓市調控即將迎來一周年， 客已經逐漸退出市場。
近一年來，在經曆了重啓限購、推動購租並舉、上浮房貸利率等政策後，重慶、南昌、南甯、西安、長沙、貴陽、石家莊等城市近日又相繼出台限售政策，進一步抑制市場的炒作氛圍。而就在上述多城升級調控政策前，各家銀行已率先通過提高房貸利率爲樓市降溫。
一切表明，這一輪樓市調控仍將繼續。中原地産首席分析師張大偉分析， 對樓市的調控力度正從過去抑制住15個熱點城市，開始逐漸延伸到更多的熱點二三線城市。
他認爲，本輪房地産調控政策的原則是因城施策。對于房地産需要去庫存的城市發布寬松政策，對于房地産庫存周期短的城市，未來將會有更多約束性政策。
楊華(化名)則道出了剛需購房者的切實感受：“基本沒有人搶房了，可以選擇的面很大，我的內心也不會因爲擔心被跳價而焦慮，真正買到了適合自己的房子。”
購租並舉圓百姓住房夢
去年底召開的 經濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落。
近一年來，樓市新政均圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”展開。 值得關注的是，我國正多管齊下建立購租並舉住房制度，以滿足多層次住房需求。就地方 的具體舉措而言，在“購”的方面主要是抑制投機性購房，推出共有産權住房等;而在“租”的方面，則是加大租賃住房供給，試點利用集體用地建設租賃住房等。
相比過往數次樓市調控主要調節購房行爲，此次更注重對市場上租賃需求的滿足。
九部委今年7月發布《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，此後多省份加快推出了鼓勵住房租賃的相關政策或舉措。
張大偉稱，從鼓勵住房租賃的政策內容看，主要是加減法政策，加法是增加供應，減法是減少選擇租賃居住的阻力，“主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，供應70年産權的出租住房用地。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容。政策落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。”
爲了增加租賃房源供應，國土資源部、住房和城鄉建設部8月28日發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，包括北京在內的13個城市獲批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
此次部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場，將有利于房源供應，也有利于城中村改造。
如果說限購、限售等調控政策更側重于抑制投資投機性購房，那共有産權住房政策的推出，則更注重保障剛需群體的住房需求。
北京9月20日發布《北京市共有産權住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，自9月30日起正式實施。《辦法》規定，共有産權住房是指 提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實 府與購房人按份共有産權的政策性商品住房。
清華大學房地産研究所所長劉洪玉認爲，推出共有産權住房是北京住房保障政策的一個突破，借助共有産權住房模式，可以有效降低住房 權進入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加自有住房機會，提高住房自有自住比率;與公租房比，共有産權住房有利于減少 財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續性。
“北京的共有産權住房，應該是長效機制的重要組成部分之一，有許多的創新點。它兼顧了公平，特別仍然突出以保障爲主，而且從使用人的角度上看，有同質同權的創新，房屋的質量、環境以及將來物業費的繳納等等，各個方面都透露出同質同權的意圖。”北京市房協秘書長陳志稱。
首都經貿大學教授、北京市房地産法學會副會長趙秀池認爲，北京市共有産權住房政策准入條件更加嚴格，聚焦無房家庭首次購房需求，有利于解決住房民生問題，建立購租並舉的住房制度。由于目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力。通過提供共有産權住房，明確了 和個人持有的産權份額，降低了購房人的房價，有助于百姓住房夢的實現。
房貸收緊驅趕 客
從取消房貸利率優惠到上浮房貸利率，各家銀行近一年來對于房貸的逐漸收緊，使得 客成本飙升。
就在本月，北京、上海爲代表的一線城市商業銀行，再度上調首套房與二套房按揭貸款利率，首套房按揭利率較基准利率上浮5%~10%，二套上浮20%，已經成爲北京銀行業內的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%~10%，二套則在11%~18%不等。
二線城市也不例外，青島、天津等城市首套房貸款利率 上浮10%幾成標配。此外，南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，較基准利率上浮5%~10%已成爲全國房地産市場重點調控城市的普遍現象。
財經記者電話采訪多地銀行分行及房地産中介了解到，今年8月，青島轄內的銀行陸續上調首套、二套房利率至較基准利率上浮10%和20%。記者獲悉的一份天津某地産公司內部資料顯示，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農行、工行等大行還可以拿到基准利率，經過近期調整後，如今統統上浮5%，二套房則大部分爲上浮15%。
業內人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，上浮10%比首套房貸執行基准利率時每月要多還287.6元。如果參考北京當前的房價，首套房貸款800萬元，還款期限30年，上浮10%後，每個月就要多繳2414元，意味著每年的還貸額多了近3萬元。
上浮10%尚且如此，掐指一算，以北京爲例，從年初的首套按揭貸款尚有折扣優惠，到如今銀行普遍較基准上浮10%，北京今年第六度上調按揭貸款利率後，首套房按揭貸款利率總體上浮了30%。
“應該是爲了驅趕 者的。”某住房剛需網友在房貸利率上浮後在論壇發帖表示。
事實上，“3·17新政”(提高房貸利率)後，北京銀行業新增房貸已經形成明顯的逐月下降態勢。3~6月，轄內銀行機構新發放個人住房貸款金額分別爲239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發放節奏持續放緩。與此同時，剛需購房貸款占比正在顯著提升。商業銀行除了調高首套房貸款利率，對于二套房的貸款利率更是大幅增加。二季度剛需購房貸款占比超七成。
北京銀監局黨委委員、副局長蔣平近日在銀監會例行發布會上指出，6月份發放的個人住房貸款中，對無房群體發放貸款金額占比83.1%、貸款戶數占比81.2%，兩項占比均環比明顯提高，貸款結構進一步優化，調控效果進一步鞏固。
房子是用來住的。作爲傳統的按揭貸款大行，建行半年報顯示，個人住房貸款余額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業務嚴格執行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。工行方面，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的占比超過九成。
一二線熱點城市房價停漲
隨著各類政策的出台，樓市調控效果顯而易見。
根據國家統計局初步測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地産調控政策持續作用下，15個一線和熱點二線城市房地産市場延續穩定態勢。從環比看，新建商品住宅價格下降或持平;從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。
張大偉發現，調控政策使得一二線城市房價拐點出現，15個熱點城市新房環比價格出現了 近3年來的首次全面停漲。這也可能解釋了爲何新一波“限售”調控主要以二線城市爲主。
不少購房者的感受逐漸統一： 客的逐漸退出，令真正的剛需開始享受樓市平穩的紅利。
今年4月，楊華拿到自己房子的鑰匙時長長舒了一口氣。從去年開始，楊華經曆了樓市的突然火爆，以及調控後的不斷平穩，見證了市場從熱到冷的全過程。一名房産中介也對 財經記者表示，如今的二手房市場已經進入買方市場，剛需購房環境已大幅改善。
開發商同樣開始感受到市場的調整，很多開發商已經開始提前出貨，希望降低負債水平。
“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;近我們還准備推500套房源，目前意向客戶不到600組。市場明顯開始降溫。”一名廈門開發商人士告訴 財經記者。
“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但是從 近的一次開盤看，我們沒有實現100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發商城市總經理告訴記者。
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