[摘要] 9月22日至23日下午，南昌、西安、重慶、南甯、長沙、貴陽、石家莊7城市出台新的樓市調控政策，其中6個城市對新購住房再上市作出限定，時間爲2至5年不等。
9月22日至23日下午，南昌、西安、重慶、南甯、長沙、貴陽、石家莊7城市出台新的樓市調控政策，其中6個城市對新購住房再上市作出限定，時間爲2至5年不等。
在2015年末至2016年初“高熱”不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啓動已取消兩年的限購政策。如今，調控政策出台已一年有余。新京報記者粗略統計發現，截至9月25日，共有超過40個城市在過去一年多出台了樓市調控政策。此外，也有不少城市的銀行通過提高房貸利率，爲樓市“降溫”。
調控舉措從“提首付”到“限售”
2016年8月11日，《關于進一步加強蘇州市區房地産市場管理的實施意見》正式對外公布實施，蘇州成爲過去一年多以來個頒布限購令的城市，也就此拉開了國內大中城市限購的序幕。限購政策包括了外地戶籍在蘇州購房需提供社保、納稅證明，已有購房記錄但未還清房貸家庭的首付比例由40%上升到50%。
2016年國慶則成爲調控政策出台的個“窗口期”。隨著北京于9月30日頒布新政，宣布規定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房的首付款比例不低于50%之後，10月1日晚至10月2日，鄭州、成都、濟南、無錫、合肥等二線城市和三線樓市熱點城市，先後發布包括提升房貸首付比例、限購等在內的樓市新政。
在這一窗口期內，提升二套房首付比例成爲這些城市的共同選擇。例如無錫的二套房首付比例由30%提升至40%。同樣，成都、濟南也將二套房首付比例由30%提升至40%。
在去年年底中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位之後，2017年3月17日，北京3·17新政的出台成爲調控政策的第二個“窗口期”，首套房的認定由“認房不認貸”調整爲“認房+認貸”，貸款期限則由的30年縮短爲25年，此外，二套房的首付比例則調整到了60%。
在3·17新政出台後，環京地區也迅速跟進，截至5月末，涿州、廊坊，乃至更遠的保定、石家莊、唐山、張家口等地也相繼出台新的限購政策，要求非本地戶籍在當地購房需提供1—3年不等的社保、納稅證明，首付比例也有所提升。
“限售”政策則在今年4月率先在長三角地區出現。2017年4月，常州、揚州相繼出台調控政策，要求新購住房2年內不得上市交易。而上周末出台的長沙新的樓市調控政策包括，則將商品住房的上市交易時間原來取得不動産權屬證書滿2年後調整爲3年後。
長沙市住建委有關負責人在接受媒體采訪時表示，此次樓市調控政策“加碼”的特點是，全面強化了住宅的“居住屬性”，堅決抑制其“投資屬性”。同時，強力保障剛需購房，精准調控投機行爲和市場炒作。
多熱點城市房價“降溫”
在持續的嚴格調控之下，熱點城市的房價則出現了增速放緩或下降的態勢。
據國家統計局發布的8月70城房價數據顯示，從環比看，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格下降或持平，其中北京、上海、廈門環比持平，天津、南京、無錫、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都12個城市環比下降。
從同比看，15個熱點和一線城市新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。此外，四個一線城市的二手住宅價格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。
■市場
多地限售 113只地産股下跌
受調控政策影響，昨日地産股大跌。
昨日早盤，港股內房股大面積低開，招商局置地、綠城中國跌逾3%。領跌板塊中，碧桂園跌2.65%，萬科企業、中國恒大跌約2%。
據Wind數據，房産行業昨日下跌113家、平盤12家、上漲11家。截至收盤，藍光發展、中原地産、陽光城、西藏城投等跌幅超過5%。
廣發證券研報認爲，調控背景下回款率下降，房企拿地成本仍高但所售樓盤限價，從而長期利潤率仍不樂觀，板塊市盈率估值難以持續提升。不過，在低庫存背景下，存貨流動性折價縮減將帶來淨資産估值修複，板塊存在結構性行情。
北京一位私募人士認爲，調控政策對地産股有直接影響，從市場分析來看，經曆前期大幅上漲，地産板塊持股資金獲利豐厚，獲利盤打壓也是地産股下跌的重要因素。
■ 追問
1 限售出台，後續影響幾何？
分析稱意在防範限購城市“外溢效應”
“上周末出現的調控潮的邏輯很簡單，這些城市房價還在漲，所以有必要繼續調控。”中原地産首席分析師張大偉表示，發布政策的8個城市中，均爲房價上漲較明顯的城市，其中武漢屬于熱點城市。“武漢的新建住宅價格出現了下調，但是二手房價格上漲，市場存在熱度。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持有類似看法。在他看來，此次限售的城市較多爲省會城市中的二類城市。“此類城市限購政策推行的時間較晚，部分甚至沒有限購政策。”嚴躍進說，在各類外溢效應比較明顯的情況下，類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控，這樣就會形成較爲明顯的管控導向。
但爲何強調限售而不是限購？
嚴躍進表示，此類城市多半是去庫存和控房價並軌的城市，所以通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現。
記者查詢國家統計局數據發現，8月南昌、西安、長沙、重慶、南甯、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價格指數較上月環比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%。
2 調控是否還將加碼？
分析稱未來調控政策還會繼續出現
“後續會有幾個同類型城市發布調控政策。”張大偉預測，在一些新建住宅價格被實際控制的城市，二手房價格依然明顯上漲。“調控政策將繼續堅持‘打地鼠’，三四線還是會出現上漲，調控政策也還會繼續出現。”
嚴躍進也表示，重慶南甯等城市紛紛加入到限售政策出台或升級的行列，充分體現了當前對于限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。“部分城市限售時間從兩年升級爲三年，體現了當前類似限售的管控思路，即逐漸地根據樓市狀況來進行升級。”
嚴躍進認爲，後續城市的限售會出現各類新的版本：試點城市擴容，尤其是各類省會城市和重點三線城市；限售周期會延長；限售的內容會增加。
■ 購房者說
要知道利率上調，我早就買房了
今年8月份，劉先生終于下定決心買了首套房。近日，劉先生去中國銀行鄭州分行一網點辦理了房貸手續。
“問了多個銀行，有的上浮15%、甚至還有上浮20%，最後選擇了在基准利率基礎上上浮10%的中國銀行。”劉先生說。
據鄭州當地媒體近日報道，中、農、工、建、交五大行在鄭州地區普遍上浮10%到20%。其中，中信銀行上浮高達30%。
在辦理房貸手續時，劉先生才發現每個月要比政策執行基准利率時多還200元左右的房貸。“如果知道現在利率升這麽高，我早就買房了。”劉先生表示。
據劉先生介紹，其于2015年7月開始在鄭州工作。等到一年後，劉先生發現鄭州房價開始猛漲，他也開始到處看房，但因各種原因一直未選擇入手。
2016年12月21日，鄭州市政府官方網站發布通知，外地人在鄭州買房，需提供在本市連續繳納2年以上（含2年）個稅或社保證明。
“也就是說，我只能等到2017年7月才能購房。”如今，劉先生在納稅滿兩年後入手了新房，“房價確實不再上漲，但也沒有下降，但首套房利率上浮10%，對于剛需人群來說是真的‘傷不起’，購房者還要爲上浮的利率增加更多購房成本。”
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