[摘要] 傳統的“金九銀十”是房地産銷售的 旺時期，但 近一兩年，“金九銀十”卻成爲了調控措施密集出台的時期。限價、限售等“密集式”調控全面出擊，平複了樓市持續多年的燥熱，市場各方心態陡變。那麽，樓市調控是否存在“時間表”？住房租賃市場的大力發展能否帶來住房體系質的改變？
傳統的“金九銀十”是房地産銷售的 旺時期，但 近一兩年，“金九銀十”卻成爲了調控措施密集出台的時期。限價、限售等“密集式”調控全面出擊，平複了樓市持續多年的燥熱，市場各方心態陡變。那麽，樓市調控是否存在“時間表”？住房租賃市場的大力發展能否帶來住房體系質的改變？
去年“十一”長假前後開始的一輪房地産調控潮已滿“周歲”。巧合的是，今年“十一”假期前全國多座城市接連升級樓市調控，再現“密集式”調控。一年時間過去，同樣的節點，調控重拳平複樓市持續多年的燥熱，樓市衆生相也各種各樣。贊者有之，歎者有之；有人觀望，有人出手。
“密集式”調控再度來襲
目前，調控依舊是全國樓市的關鍵詞，全國推出限售措施的城市數量已超過40個，消費貸“悄悄”流入房地産市場也陸續得到各地監管部門重視。
自去年“十一”長假前後開始的一輪密集房地産調控潮以來，各線城市房價走勢明顯分化：熱點一二線城市房地産市場出現不同程度降溫，房價過快上漲勢頭得以遏制，房價漲幅趨于平緩；另一方面，部分三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現一波快速上漲行情。
有鑒于此，調控依舊是全國樓市的關鍵詞。
就在“十一”假期前一周，西安、重慶、南昌、南甯、長沙、貴陽和石家莊等城市先後出台樓市調控新政，重點都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動産權證滿2年後才能上市交易；南甯要求在主要市區購買第二套及以上住房，須取得不動産權屬證書2年方可轉讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內限制轉讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內不得上市交易；西安還發布了商品房價格調控通知。
隨後，甯波、桂林、無錫等城市也紛紛升級樓市調控措施，其中甯波和桂林也出台了相關限售措施。中國指數研究院的統計顯示，截至目前全國推出限售措施的城市數量已超過40個，政策以流動性爲切入點，立足于引導居民正確的住房消費行爲，與限購、限貸等政策 使用已經形成新的預期引導機制。
從政策內容來看，從限購、限貸、限價、限售再到“限商”，熱點城市組合執行了“五限”措施。中原地産研究 統計數據顯示，今年以來已有超過100個縣級以上城市發布了各種房地産調控措施約150余次。今年前9個月，全國15個核心熱點城市發布調控政策均超過4次。易居房地産研究院副院長楊紅旭形容，第四輪房地産調控來了。
除了“五限”措施，消費貸違規流入房地産市場陸續得到各地監管部門重視。此前，消費貸違規流入樓市降低了樓市調控效果，由于消費貸期限短、利 ，若房價回落很容易出現資金鏈斷裂，更進一步斷供會將風險引至銀行體系。根據易居房地産研究院統計，2017年3月以來全國短期消費貸款同比大幅攀升，新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監管層先後發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控消費貸流向樓市。
此外，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進一步加速樓市“降溫”。以深圳爲例，根據美聯物業提供的深圳商業銀行貸款利率數據，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。有多位購房者對證券時報記者表示，現在去銀行申請房貸的時間變長，有的甚至要排到年底。
衆生相：市場各方心態發生變化
今年“十一”假期多個熱點城市成交量大跌，無論是購房者、投資客還是房企，心態都發生了變化。房地産行業的整合潮也悄然升溫。
一年的時間，樓市調控全面出擊，打法輕重並舉，緩急相間平複了樓市持續多年的燥熱，市場心態陡變。中國指數研究院的 數據顯示，9月各線城市樓市成交均同比下降，22個主要城市的樓市成交量同比下降44.4%。與此同時，從剛剛過去的“十一”假期也能感受到一絲變化。據中原地産研究 統計數據顯示，今年“十一”假期前6天，多個熱點城市樓市成交出現明顯下滑，新房和二手房網簽數據平均同比跌幅達到了八成。其中，上海前6天新房網簽量爲147套，同比下降78%。
深圳房價自2015年初後一直領跑全國，直到去年10月“深八條”出台，深圳樓市的風向開始轉變。美聯物業全國研究 的 數據顯示，9月深圳全市一手住宅成交均價微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅價格的美聯物業（深圳）藍籌住宅價格爲每平方米52612元，環比微跌0.7%。對于深圳房價出現連續小幅下跌的現象，背後原因衆多，但對于這座經曆房價暴漲後在一年時間裏快速降溫的一線城市，可以說是本輪樓市密集式調控的獨特樣本。
“十一”長假期間，深圳沒有跟隨其他城市再度升級樓市調控，但這並沒有讓購房者和一些投資者放下“懸著的心”。深圳市規土委的數據顯示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套數接近440套。不過，記者在深圳羅湖區和福田區的多個新樓盤營銷 調查時發現，現場人氣並不旺，一些樓盤在長假期間還推出特別的折扣優惠以吸引購房者，甚至還給業務員額外的成交獎勵。位于羅湖文錦渡片區的一處新樓盤項目，有業務經理向記者透露，國慶長假期間來看房的訪客只有幾十人，一套房子也沒賣出去。與此同時，位于湖貝片區的另一住宅項目則在長假期間賣出了十幾套單位，算是“不錯”的成績。
“其實整個9月深圳市場的表現還算可以，應該是由于推盤量加大的原因，長期來看我們自己也看不清楚政策的前景。”對于樓市調控，多位現場的銷售中介對記者表達出自己的疑慮。
“現在銀行的房貸利 了很多，審批也比以前嚴格，我都不知道是不是該出手買房。”作爲剛需客的李明對記者表示，自己已經看了好幾個月的房子，深圳房價並沒有出現明顯松動，身邊一些朋友也還是出手買房，自己卻始終拿不定主意，但覺得買房的“難度”似乎越來越大，這包括貸款和各種調控政策。
這時，有投資客也開始選擇觀望。在羅湖區的萬科深南道68號營銷 ，記者遇到一位來自東莞的投資客，年近40歲的鄭先生是東莞一家商貿企業的負責人，對房産投資頗爲熱衷。在多地的限售限購令下，他把目光投向了深圳不限貸不限購的商務公寓，但自己對炒樓的信心也有所動搖。“如果買新房，從簽訂合同到拿房産證大概需要兩年，假設從拿證開始限售兩年，意味著一套房子持有4年才能賣。一筆資金每年不 12%，投資就算失敗，而且現在銀行還嚴查消費貸首付貸，資金壓力更大。”鄭先生強調，“現在投資房産千萬別想著可以隨便躺著賺錢。”
有這麽一組數據可以看出深圳市場上投資客的心態。深圳中原研究 數據顯示，二手房投資客比例已經大幅度下降至4%，遠低于2015年的30%和2016年超過20%的比例，自住需求達到73%。
樓市調控趨嚴，也成爲考驗開發商的一道難題，其中審批從嚴成爲阻礙高價項目入市的重要因素。南山區一新盤營銷總監張先生對記者表示，“近期等待預售證的時間實在太長了， 價格卡得 嚴，稍微超過預期就要重新修改。在拿到預售證後，相關部門還會時不時來檢查，看是否存在捂盤現象。”記者在龍華區調查時，鴻榮源一處新項目的銷售人員對記者表示，“原本要賣每平方米7萬元的項目只能賣6.4萬元左右，我們周邊中海 項目的二手房都已經賣到每平方米7萬元左右。”
盡管在調控高壓下房地産市場總體降溫，市場環境也更爲複雜，但沒能阻擋房企們業績大幅增長的步伐。其中，部分規模增長較爲迅速的房企甚至還大幅上調了年度銷售目標，碧桂園銷售目標就由原來的4000億元大幅上調25%至5000億元。
值得注意的是，每到樓市調控趨嚴和市場調整時房地産行業就會掀起一陣整合潮。據不完全統計，僅在9月下旬就發生近20家房企並購案例，行業資源洗牌加劇，其中包括陽光城以32.35億元收購廈門晟集翔房地産100%股權，華夏幸福擬21億元收購秦皇島鼎興45%股權等。普華永道的報告指出，對于一線及二線熱點城市，由于土地供應量銳減，爲抑制過熱的房地産市場， 對于個人購房施行限購限貸政策；對企業提高了一手土地市場招拍挂的拿地門檻，對房企的規模及經驗的要求越來越高。同時土地市場上出現了物業只租不售的地塊供應，因此越來越多的大中型房企開始通過收購項目公司或中小企業增加土地儲備，盤活存量。對于三四線城市，房地産市場的政策頻出，對房企資金及抗風險要求更高，有些房企爲了增加抗風險能力，出售部分物業或股權。
調控時間表：租賃成破局焦點
樓市調控是否存在“時間表”？其實，“密集式”的樓市調控實質是爲了改變預期，而這一年來的房地産調控不是簡單地控制房價，而是由傳統“結果管理式”的調控手段，轉向基于長效機制的多維調控，構建“租售並舉”長效住房制度。
在“密集式”的樓市調控背景下，市場參與各方或許都在考慮，調控是否存在“時間表”?
相關專業人士表示，調控的出發點主要是爲了穩定市場，當然穩定市場的一個很核心內容就是穩定房價。目前潛在的上漲態勢還是很明顯，需要積極進行管控。另外，宏觀經濟表現還不錯，對于房地産本身的依賴程度也會降低，預計調控政策會延續到明年上半年，即明年上半年政策思路不會變，到了明年下半年市場交易和價格如比較低迷，那麽調控可能會放松。
相關專業人士表示，觀察政策演變下的市場發展，從2006年以來全國樓市經曆了兩輪政策刺激和三輪政策抑制，目前處于本輪政策抑制的第四波，今年以來房價增速已見頂回落。本輪房地産周期上半場，房地産調控是主導，而下半場貨幣、金融、信貸則成爲主導。從走勢來看，本輪樓市上漲周期中華東和華南累計房價增幅領跑，而以北京和天津爲首的城市二手房房價已經出現下跌，預計2018年將是樓市“尋底年”。
深圳市房地産中介協會發展研究總監徐楓認爲，調控政策出台表面上是爲了抑制成交，實質是爲改變預期，這一效果確實達到了，例如目前的深圳市場。對于本輪調控持續時間，徐楓預計將持續到2019年左右。
對于房企而言，中駿置業研究總監趙建偉認爲，目前一線城市地價已經被擡高，但房價卻有所“限制”，所以從房企發展的角度，需要不斷思考限價等措施到底什麽時候會放開。不過，有一點值得肯定的是當前政策具有較強的持續性和穩定性，可能部分政策在某些時間和階段會微調，但總體仍將保持穩定。
有觀點認爲，與以前相比，這一輪房地産調控不是簡單地控制房價，而是由傳統“結果管理式”的調控手段，轉向基于長效機制的多維調控，構建“租售並舉”長效住房制度。其實，近幾個月來全國各地似乎將更多精力放在住房租賃政策帶來的影響上。相比調控，住房租賃市場發展的影響相對緩慢但持久，也有可能帶來住房體系質的改變。徐楓認爲，租賃市場處于初始化的階段，應該說在未來的2到3年之內會有翻天覆地的變化，租賃市場應該是未來的一個紅海。
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