[摘要] 雖然房企都試圖在城市更新項目中分一杯羹，但如何才能實現利潤 化？城市更新論壇秘書長陳方勇在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，城市更新項目不符合短期的收益需求，但從長期來看，在一線城市獲得了一個具有很好 潛力的資産又是劃算的。
隨著房産調控的不斷收緊，重點城市房屋交易量和價格都在下降，但這並不妨礙房企的拿地熱情。在一些房企頻頻拿地繼續追求規模時,也有房企另辟蹊徑,通過參與城市更新尋找與城市共同成長的契機。
作爲房地産行業一個新興的風口，城市更新近來受到越來越多的資本追捧。怎樣才能選擇到合適的項目？如何實現的 化？近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了城市更新論壇秘書長陳方勇。
城市更新有不同模式
NBD：城市更新和房地産業務的區別是什麽？
陳方勇：應該說城市更新還是屬于房地産業務。原來的語境裏房地産更多是指住宅的開發銷售，商業、辦公這種持有類型的物業在原來語境裏是比較小的一塊。
城市更新都是針對存量物業，更多是基于持有運營這個概念，它是一個大的房地産範疇。不同于原來的新開發建設，它更多是對一些老舊物業的改造。這裏面難度更大，除了運營問題還有一個改造問題，它是一個雙重的疊加。
NBD：目前北上廣深的城市更新市場環境怎麽樣？
陳方勇：這個要從兩方面看：一方面從市場需求來看，應該是有很多的機會。因爲原來很多房屋的功能都已經不符合現在的需要了。比如一些商場、酒店、一些老的辦公樓；另一方面是目前各種政策法規還不完全成熟。現在南方相對成熟一點，北方因爲各種原因相對滯後一點。
NBD：房地産企業在城市更新項目中有哪些機會？
陳方勇：這個分爲南北不同的做法。南邊以深圳爲例，大多是“棚改”，比如華僑城、招商蛇口等做的都是大片區的改造，有的是一些大企業在主導，也有些是市場化的，深圳的市場化比較充分。
北京好多項目 多就是一個園區，比如郎園原來就是個廠區。其實北京像園區這種比較少，五環內機會也不大，比較現實的做法就是改造存量物業。還有一點就是，城市更新和特色小鎮是有共通點的，也可以在北京周邊做一些文章。
REITs將資金引向存量改造
NBD：開發商、投資商和運營商這三類企業在城市更新中誰能起到主導作用？
陳方勇：首先，現在這三個角色基本會混同。比如萬科現在既是投資商，又是開發商和運營商。
從對結果負責的角度，還是投資商來主導更合適。因爲他會整體考慮資金的進出，所以由他整體協調就比較合適。
開發商可能更多地參與前階段的工作，而運營商更多是參與後階段的工作，通過投資商把整個事情串起來，就是一個比較合理的一個架構。
NBD：房地産企業做城市更新項目，怎樣才能實現利潤 化？
陳方勇：利益 化有短期和長期兩個判斷。上海國創 有一個10萬平方米的城市更新項目，這個項目可以看作開發商做城市更新的一個案例。
按照原來開發商快現金流滾動的邏輯，這種不能賣，招商又需要相當長一段時間去培養的項目肯定不合適。但從長期來看，通過這種方式在一線城市獲得一個具有很好 潛力的資産又是劃算的。
NBD：您怎麽看待城市更新項目的資産證券化？
陳方勇：國內首單長租公寓資産類REITs産品—“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發行，該計劃從報批到審批只有20天。這是一個很重要的導向，就是國家要引導資金從增量向存量、從銷售向租賃轉變。這就需要給投資商一個出口，那就是資産證券化。
資産證券化是一個很好的解決方案，既不會增加更多的泡沫同時又能吸收流動性的，肯定是行業未來的一個發展方向和趨勢。
目前REITs 的難關就是如何在國內公開市場交易，這個一直是很難突破的，所以現在很多叫准REITs，就是産品只是發行，並不公開交易，是沒有流動性的。
REITs放開的意義就像上世紀九十年代證券市場開放一樣，意味著樓宇的資本市場開放了，然後做存量改造就會吸引大量資金。
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