[摘要] 城市更新就像一場城市“整容術”，而商業地産的盤活和改造首當其衝成爲造就城市名片的 重要一環。
城市更新就像一場城市“整容術”，而商業地産的盤活和改造首當其衝成爲造就城市名片的 重要一環。
實際上，略顯“疲態”的商業地産進入高存量時代已成爲行業共識。據國家統計局數據顯示，2017年1~8月份，全國房屋竣工面積爲52296萬平方米，其中商業營業用房及辦公樓竣工面積爲8573萬平方米。由于商業類存量在城市的公建環境占據主流，未來舊改商業項目大量入市將爲城市更新帶來巨大影響。
在城市更新過程中，如何盤活商業地産項目？ 太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤告訴《每日經濟新聞》記者，城市更新將帶來存量改造的新浪潮，商業地産的出路需要更加注重運營，挖掘服務需求，真正貼近消費者的訴求。
存量商業蘊藏更大機會
中信證券研究院曾在2016年4月《商業地産行業深度報告》中指出，我國商辦物業的投資增速過快，開發投資增速已明顯快于住宅開發投資增速，我國商服用地一直都占房地産用地出讓的30%左右，即使考慮開發商有不對外出售的自持物業，這個比例與社會真實需求仍然不匹配。
熊志坤認爲，商業地産之所以過剩，主要是供應量加大和需求日益萎縮的不平衡造成的。記者注意到，城市更新中對商業地産的改造和盤活，可以令那些日漸陳舊、低下或業已閑置的重要資産煥發出新的生命力，對開發商和投資者來說蘊藏著更大機會。
戴德梁行發布的《城市更新4.0》研究報告指出，更新或改造的項目，對于投資者和開發商來說是一個 好的投資機會，因爲這類項目通常以低價出售，投資者或開發商可以節約投資成本，而且從長遠來看，這些物業在改造後通常能産生可觀的投資。
存量商業地産的改造對區位、交通等要求也 高。熊志坤表示，針對位置比較遠的商業地産，出路可能在于長期經營，更多關注終端用戶的要求，在産品空間、服務的提升上如何滿足客戶的需要。至于改造成商業類的辦公還是公寓，需要有更長遠的考慮。而辦公物業憑借穩定、需求旺盛等優勢，未來將受到更多機構投資者和開發商的關注，有發展潛力的商業存量物業，可能被改造爲辦公用途。
事實上，城市更新已經成爲城市發展過程中一個極爲重要的階段，而如何盤活存量市場是商業地産商們需要思考的問題。
靠運營盤活過剩資産
業內人士表示，中國房地産發展已進入到運營時代，每一次市場集中度的上升，背後都經曆過行業周期的洗禮， 終結果就是服務能力的提升。進入到新階段，對城市更新背後的運營和服務將提出新的、更大的要求。
熊志坤分析稱，隨著項目運營能力越來越重要，單純依靠拿地、開發、銷售這一傳統模式的企業將變得難以爲繼，未來開發商將更加注重持有運營型物業的開發。
隨著城市更新不斷推進，遠洋、龍湖、中糧、大悅城等房企在商業地産的改造上已開始布局。實際上，近來年對商業地産的更新和盤活不乏成功案例，打造成城市新地標的舊改商業地産項目也不在少數。
以西單大悅城爲例，在其九層原商戶FAB經營不善撤鋪之後，開發商就一直在尋找支點來撬動三千多平方米的商業存量。大悅城地産相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，通過對近三年西單大悅城消費者年齡呈年輕化趨勢的大數據分析， 後決定鎖定90後消費力量，將其重新定位爲以潮酷、潮玩爲核心的社群集結型社區。改造之後的西單大悅城銷售穩步上漲，坪效較改造前提升50倍，租金也提升了70%。
此外，大悅城去年11月提出“大資管”戰略， 步是盤活優質存量資産，即開始了對存量物業的改造，長風大悅城也成爲旗下首個“邊改造、邊運營”的項目。記者了解到，長風大悅城項目就是大悅城地産去年以13.6億元收購的上海長風景畔廣場項目改造而來。據長風大悅城總經理危建平透露，長風大悅城整體改造後租金比之前上漲至少35%。
對于舊改項目而言，改造時間越短意味著能夠越早達到財務回報要求，長風大悅城整體項目的改造時間控制在一年左右。如何兼顧運營和改造團隊是長風大悅城面臨的一大挑戰。大悅城地産方面表示，他們爲此專門成立了跨部門清鋪小組、工程改造小組，同時運營團隊在改造期間也會緊密協作，保證商戶的正常經營活動。
大悅城地産上述相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，未來大悅城地産將在一二線城市的較核心位置，尋找符合定位卻又運營不善的存量項目，對其通過一年左右的改造後以全新面貌進入市場，再對該物業持續運營進而帶動租金收入，從而提升物業的溢價空間，實現較高的財務回報。
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