[摘要] 房企在布局城市時，遵循著幾個原則，包括重視全國化布局、順應三四線城市去庫存的機遇以及內部適度授權，充分調動一線積極性等。
房企在布局城市時，遵循著幾個原則，包括重視全國化布局、順應三四線城市去庫存的機遇以及內部適度授權，充分調動一線積極性等。東方不亮西方亮，高效的布局有助于房企對衝風險。
1999年到2017年，中國的城鎮化率從30%躍升至接近60%，城鎮化建設給城市帶來翻天覆地的改善，房地産行業很大程度上肩負了“國家城市化進程快速推進”的使命，也在近二十幾年中承擔國家支柱産業的角色。
房地産的發展和城鎮化進程是相輔相成的，當房地産進入新的周期，城市化也進入新的階段，如何判斷各線城市價值，以布局助力平衡風險、跨越周期，也成爲步入2018年門檻之際，房企應該重新深入考慮的問題。
志在全國：“跨周期”進階必修課
在房地産企業的百強榜上，10企業早已完成高密度的城市布點，幾乎房企都試圖通過各種路徑深耕全國化布局。
例如新城控股2017年布局城市已超60個，一方面深耕上海、南京、蘇州等一二線城市，另一方面加速布局大城市周邊的三四線城市；旭輝則在“五年實現三千億”的計劃下，謀劃2020年在實現區域間均衡的前提下，城市布局從當前30多個擴至70個。
爲什麽房企如此重視全國化布局？
融信中國也是近年來積極擴張版圖的代表房企之一，該公司相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，按照各國城市化的曆史經驗，當城市化率達到70%~75%左右時，城市化的進程將放緩。而按照我國城市發展速度，這個時間節點起碼還有10年。所以接下來的10年，房地産行業的機會還是廣闊的。無論是一線城市還是二線城市，乃至三四線城市，房地産行業都有發展機遇。
“越是全國化布局的房企，相比區域型企業，平滑風險的能力也越強。同時，企業要做大規模，要從百億級走向千億級進階，也需要全國化布局。”上述融信中國相關人士表示。
新城控股和旭輝全國化布局産生的業績效果已經呈現，據相關數據，兩家企業分別在2017年實現了1260億和1040億元的銷售業績，這是企業跨越周期的保障。
不過，相關專業人士表示，全國化布局並不代表是全線布局，不同規模、不同類型、不同發展階段的房企，都需要開展有點有面、側重不同的全國化布局。“否則，短期開展全線布局，各級城市會帶來人才儲備、報批程序、流程管控等一系列問題，不但不能抵抗外部風險，還有可能增加企業自身發展的風險。”
革新思維：分城而論注重均衡
在房企全國化布局中，分城而論十分重要。當前中國的城市版圖上，一線城市的消費升級轉型需求體量驚人。以上海爲例，2017年12月25日公布的《國務院關于上海市城市總體規劃的批複》中，明確提出“努力把上海建設成爲創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。”這個宏偉目標中，舊城改造、城市更新、工業用地轉型、土地集約利用等等，無疑有不少房地産行業的創新發展新機遇。
“我國城鎮化水平已經大爲改觀，一線城市的城市化率達到甚至超過發達國家水平，但仍存在著明顯的不均衡性，很多三四線城市發展相對滯後。”上述融信中國相關人士指出。
在當前一線城市“嚴管控”的行情下，房企的資金沈澱風險會相對提升，此時順應三四線城市去庫存的機遇，就能獲得輪動發展的市場機會。
“尤其是二線城市，從未來3~5年的發展來看這是房企的必爭之地，由于二線城市還處于增量市場，憑借相對充足的供應、相對便宜的地價以及大量人口導入的優勢，房企布局的動力較強。”融信中國相關人士表示。該人士認爲，在布局方面，企業需要均衡化布局，依靠全國化來獲得風險的平衡和對衝。比如在多數房企離開三四線時選擇逆勢回歸；當房企又將目光聚焦三四線時，轉而選擇區域深耕；當房企懼怕一二線城市時，曲線回營，“東方不亮西方亮”，才不會錯失市場紅利。
認清企業：布局前提是“適用”
房企在布局時，除了不同城市采取不一樣的投資策略，還有一項重要的前提是“適用性”。
張波認爲，不同規模房企可以有不同的布局方式，達到年銷售金額千億規模以上房企可以多個城市群圈層發展、多元化開發爲發展路徑，結合特色小鎮、租賃發展等政策性機遇，實現全國化的優勢布局；而千億規模以下中型房企仍需在規模化上找到路徑，無論是布局二線城市還是大力擴張三、四線，皆需有明確的快速增長目標；對于預計3~5年無法突破千億的中小房企，則需及早定位區域性重點城市而非一味追求全國性布局。隨著人們對理想居住的要求逐步提升，區域性市場的産品精耕細作將大有可爲。
對于每個房企來說，全國化布局既是一個重大挑戰，也是綜合實力的較量，企業戰略導向、城市進入選擇、管理架構、人才團隊等各項因素環環相扣，任何方面都不能出現明顯的短板。
新城控股高級副總裁歐陽捷直言，隨著房企進入越來越多的城市，對于當地城市的理解和政策的把握越發重要。看錯了時機、踩錯了節奏、進錯了城市，就可能拖累企業發展的腳步。
同時，隨著業務規模的擴大和管理半徑的增加，必須適度授權，充分調動一線積極性。融信中國相關人士告訴記者，2017年融信以城市群作爲劃分（7大核心城市圈：海峽西岸、長三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市），將區域公司升級爲事業部，給事業部賦能，在設定指標的前提下充分授權，讓事業部成爲獨立的經營主體，發揮各事業部主觀能動性。
判斷市場：各線城市訴求有共性
在客觀透析企業自身實力和訴求之後，則需要對城市精准判斷。
在歐陽捷看來，企業在布局城市時，主要考慮以下幾個方面：城市未來發展空間，與超大特大城市之間關系，高速交通便捷程度，基礎設施發展條件，人口流入流出狀況，當地居民住房條件與收入水平，市場競爭充分程度。“新城控股是以住宅和商業雙輪驅動在發展，住宅地産主要是深耕一二線城市及都市圈中小城市，商業地産則是尋找商業市場的空白點，包括一些有實力、有活力的三線城市。”
據介紹，目前新城控股已進入全國60多個大中城市，累計開發項目超200個，發展明顯步入快車道。
融信中國相關人士也告訴記者，在房企城市布局中，對于核心城市，由于面對的客戶群和城市發展能級的要求，房企打造高品質類産品，在一定程度上是文化精神堡壘或代表作品的意義；在次級城市，房企更多的是城市進程推進者和參與者；在三四五線城市，房企甚至是城市創新的引領者之一，將核心城市先進的開發理念和産品快速移植到這裏，推動區域發展。對參與不同城市開發的房企而言，可結合企業發展戰略，根據不同城市屬性，打造不同的産品。
另外在判斷城市基本面的同時，張波提醒，目前中國的一線城市已從增量市場轉向存量市場，在新增建設用地供應總體從緊、土地獲取的資金成本居高不下的背景下，房地産企業應緊抓一線城市舊改帶來的二次發展機遇，並以獲取租賃土地、發展長租公寓等方式重點布局租賃市場。
不同城市的發展階段雖然給企業發展的空間不同，但市場也存在共性。多位業內人士和企業高管也強調，在當前的行業趨勢下，無論哪座城市，對品質的需求都在提升，這是房企應該重視的戰場。歐陽捷告訴記者，不論是住宅還是商業，都已經或將從短缺時代轉向充沛時代，未來將是産品力取勝的新時代，匠心營造才是尊重城市、贏得市場、收獲客戶的最強策略。
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