[摘要] 據新華社1月15日報道，為貫徹落實中央有關部署，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。
樓市變革：集體土地和企業自有土地可建住房，小產權房仍違法
據新華社1月15日報道，為貫徹落實中央有關部署，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地供應者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。
國土資源部部長姜大明15日在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
分析人士指出，隨著政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。這一政策對於城市租賃市場影響，對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。
盤活非房地產企業自有土地
新華社同時發表評論稱，這一政策意味著住房市場基礎性變革可望實現多贏。
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障租購並舉“兩多一併舉”住房制度基礎性的土地制度變革，可望漸別土地財政、抑制地產投機，滿足住有所居，同時維護不動產市場穩定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在十九大報告中，很明確提到了“多主體供給”的內容，而多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地用於租賃類住房的供應。另外從此類表述來看，類似用地也可能是從其他非地產開發的企業手中獲取，尤其是一些國有企業的用地。
嚴躍進指出，很多國有企業用地的工業用地當前需要積極轉性，過去很少會提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會對此類存量用地積極盤活。這些盤活實際上都有助於土地用地制度的靈活，同時為“商品房、保障房、共有產權房、租賃住房”四元產品線提供更有保障的用地內容。
據澎湃新聞了解，企業自有用地建房已經開始試點。以北京為例，2017年12月7日，北京市住建委會曾發布消息稱，北京鼓勵國有企業利用自有土地建設保障房，目前已經建設約12萬套。此舉一度被部分人群解讀為“企業為自己員工謀福利”。
北京市住建委相關負責人向澎湃新聞表示，鼓勵國有企業利用自有土地建設保障房是建立多主體供給、多渠道保障住房的舉措，日後房源建成是要納入北京市保障房整體計劃，統一分配的。該負責人強調，已經建成的12萬套保障房涵蓋各類保障房，包括公租房、經適房、限價房和自住房；尚未銷售的自住房轉為共有產權房。所有的保障房均是在各區的主導下分配，國企等建設單位無權分配。而早在2012年，北京即召開國有企業及社會單位利用自有土地建設保障性住房的協調會，鼓勵相關國有企業及社會單位利用自有土地建設保障房。
中原地產研究院研究總監張大偉表示，經濟工作會議等也都提及了推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。
13城試點集體建設用地建設租賃住房
姜大明說，國土資源處於供給端的重要位置。在深入推進供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機”，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。
對於集體土地的盤活，張大偉稱，政府不再壟斷住房供地，是提供住房而非商品房，這是有區別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。
其實，早在2012年1月，國土資源部即批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。
2017年9月，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設用地建設租賃住房試點工作啟動會，就試點工作作出全面部署。會議明確完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
針對集體用地建租賃住房，上述2017年9月的會議提出“騰籠換鳥”的概念。保障集體建設用地有效供應，統籌運用鄉村規劃編制、農村土地整治等措施，盤活空閑農村宅基地和鄉鎮企業用地。
集體用地試點擴展至13個城市。上述2017年9月國土資源部的相關會上，北京、上海兩市介紹了前期試點工作經驗，國土資源部土地利用司、有關事業單位負責人，住房和城鄉建設部房地產市場監管司負責人，沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都11個試點城市所屬省級國土資源部門負責人、市級國土資源部門負責人參加會議。
在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
張大偉指出，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對於城市租賃市場影響，對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。
“小產權房”仍不受法律保護
但是，多渠道土地供應絕非意味著促進小產權房轉正。同樣在2017年9月的會議上，對於社會各界關注的集體租賃住房和“小產權房”關系問題，國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示，兩者有本質區別。集體租賃住房用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批準建設，依法實施不動產登記。“小產權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護。
針對“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”的條款，有解讀稱小產權房將迎“合法化”，嚴躍進評論稱，“小產權房”是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建築，沒有轉正的可能，相反依然會是被嚴格管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。
事實上，為防止集體建設用地建房小產權化，各地在試點過程中有著明確的界定。比如，據央視報道，北京市所有集體建設用地建設租賃住房項目，土地的集體土地所有權不變，不征地，採用佔地方式辦理用地手續。而且房屋都是大產權登記，不予分割辦理單元產權證。
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