[摘要] 過去一年，深圳房地産住宅市場迎來密集調控期，新房供應及成交均爲10年來最低。而與之形成鮮明對比的是，深圳甲級寫字樓的供給量和吸納量呈現創新高的狀態，在“去庫存”的背景下，業內人士認爲，商業地産的投資價值將被重新審視。
隨著“房住不炒”、“租售並舉”的出台與落實，房地産住宅市場迎來密集調控期，而另一邊商業地産“去庫存”依然是主旋律。
因爲國內投資渠道有限，商辦物業成爲良好資産配置。數據顯示，兩者的博弈開始向商業地産傾斜。
深圳官方數據顯示，2017年，深圳全市一手住宅供應326.6萬平方米，環比下降31.1%，成交259.3萬平安米，環比下降38.0%;從供應套數來看，一手住宅批售33707套，環比下降30.4%，一手住宅成交25820套，環比下降36.2%。
不管是面積還是套數，2017年，深圳新房供應及成交均爲10年來。而同期，深圳成交均價54445元/平，環比上升1.9%，量跌價微漲。
相反，2017年深圳甲級寫字樓的供給量和吸納量呈現創新高的狀態。戴德梁行數據顯示，2017年深圳全市甲級寫字樓的新增供應爲850392平方米，同比增加30.83%。同期，吸納量爲767471平方米，同比增加127.88%——這個增幅遠遠高于商品住宅市場一二手的成交增幅。
至于商業市場(包括商務公寓)，深圳中原的數據顯示，2017年深圳一手商業成交86萬平方米，同比上升27%。全年均價爲60365元/平方米，同比上升12%;二手方面成交量回落19%至44萬平方米，但商鋪均價約89752元/平方米，同比上升5.2%。
深圳中原董事總經理鄭叔倫認爲，商業地産的投資價值將被重新審視。
“傳統的調控手段就是增加供應、壓抑需求，但這會造成三四線城市産能過剩，需要去庫存。如今調控的新思路是’房租不炒’、’租售並舉’。壓抑房産的投資屬性，放大房産的居住屬性。”
鄭叔倫表示，調控新政影響樓市投資策略，“我接觸的很多投資客戶正在改變思路。從短線投機、等待房價攀升轉爲長期投資，收取穩定的租金收入。”
“目前深圳的住宅租金回報率在1.5%左右，但商業地産的租金回報率有4%。我認爲，以前投資看價格，現在看價值(租金回報等)。商業地産的投資價值不一定會體現在馬上的價格上，但是租金收入會更穩定。”
各種力量雜糅下，市場正在表現出新的局面，商辦大宗交易開始呈現常態化。
深圳中原給出的監測數據顯示，2015年深圳大宗物業交易成交約122宗，所涉金額約306億;2016年成交約154宗，金額約428億;2017年成交約183宗，金額約514億。
2017年，深圳全市工業類的大宗交易“量跌價升”，反而是寫字樓和公寓成爲成交量的主要産品類型。
深圳中原投資部總經理楊創慧指出，“表示在住房市場繼續受控、深圳企業環境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續活躍，特別是商辦市場，作爲資産配置深受市場青睐。”
其中，深圳商業商鋪仍是大宗交易最爲活躍的版塊，主要買家爲投資公司;而寫字樓和公寓的成交量明顯增加，主要買家爲自用實業公司及基金。
楊創慧預測，深圳寫字樓和公寓將是市場成交主角，量價齊升。不過，商業價格上升壓力較大，成交將有所放緩。
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