[摘要] 2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。
2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。中國證券報記者1月30日獲悉，部分銀行已暫停受理房地産行業新增授信，或暫停房地産開發貸業務。同時，信托業人士透露，在嚴監管背景下，信托公司地産融資業務更趨審慎。中原地産首席分析師張大偉表示，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地産市場，房企融資難度越來越大。
開發貸現暫停
“剛剛得到銀行通知，將暫停開發貸的申請，具體什麽時候恢複還不知道。”東部某省房企人士陳平（化名）1月30日對中國證券報記者表示。在陳平接到通知的同時，在全國範圍內，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地産行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。接受記者采訪的建行某省分行房貸業務人士表示，目前沒有接到關于暫停開發貸或者暫停新增授信業務的通知，不過從1月開始，已比原來更爲謹慎。
此前，已有部分銀行因開發貸或房地産貸款違規，被監管部門開具罰單。銀監會1月26日公布的浙江監管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發放房地産開發貸款的違法違規事實。浙江監管局依據相關規定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。
銀行和房企人士表示，監管趨嚴之下，部分銀行在房地産相關貸款業務上會更加小心謹慎。“我們目前沒有暫停新項目申報，但也基本沒有人報房地産項目了。”中部某銀行房貸人士吳佩（化名）對記者表示。
銀監會此前明確，2018年將對直接或變相爲房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地産開發項目違規提供融資等行爲進行重點整治。
某信托研究人士李峰對中國證券報記者表示，2017年信托的房地産融資業務做得比較多，從投向來看，新增業務上升比較明顯，而目前房地産是屬于被重點調控的行業，監管層肯定會加強對信托房地産融資的監管，因此信托業地産融資受到的監管壓力較大。
土地流標凸現資金緊張
“現在資金非常緊張。”某房地産資深人士1月30日接受記者采訪時感歎。
近日，北京土地市場出讓也頻現流標。1月30日，位于豐台區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔産業、住宅混合公建及基礎教育用地宣告流標。業內人士分析，本次流拍地塊雖然挂牌樓面地價與另一宗成交的小瓦窯地塊基本在同一水平，商品住宅銷售限價也完全相同，但由于總價較高，並且項目中還建的産業用房規模超1萬平方米。
“從貨值角度看，還建部分合計113395平米，建安成本按照規定爲6.23億。拿地成本接近70億。”張大偉表示，對于企業來說，銀行授信資金緊張，信托融資難度越來越大，面對高成本的地塊，未必能夠吃下來。
該宗土地流拍，已是1月來北京土地出讓市場的第3宗流拍。張大偉稱，土地流標開始出現，顯示房企資金壓力越來越大。
吳佩表示，在目前開發貸暫停而地價上升的形勢下，對房企來說，找錢更加困難。
李峰稱，整體來看，2018年房地産信托融資肯定比去年緊得多，從信托公司角度來看，特別是拿地的項目和“假股真債”的項目比較難通過備案，現在都想做“真股”的項目，而這種“真股”的項目比較少。
資金向租賃傾斜
“房企今年可以多從租賃著手。”李峰建議。上述多位銀行人士對記者表示，目前授信對于租賃類的地産項目較爲開放，相關授信發放周期也比較短。
對于從事類REITs業務的券商來說，涉及長租公寓、租賃住房等租賃地産類REITs業務正成爲新興的融資渠道。“近來我們承接的幾單類REITs項目送到監管部門，審批的速度都比較快。”北京某券商負責類REITs業務人士陳軍（化名）對記者表示。
相關專業人士表示，由于長租公寓等住房租賃性質的資産在公允價值上有待進一步確立評估體系，這類資産不易獲得銀行貸款，而類REITs業務可以通過資産證券化架構，幫助這類資産獲得融資。據統計，2017年國內類REITs發行規模逾266億元，相比2016年的104億元增長超過1倍。
拓寬租賃地産的融資通道，正成爲相關部門的工作重點。1月30日，北京市住建委相關負責人對外表示，針對租賃房建設中顯現的資金瓶頸，相關部門還組織國家開發銀行北京分行、農行、華夏銀行等專門研究針對集體土地租賃房的投融資産品，力爭盡快發布。
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