[摘要] 在調控不放松的條件下，今年房地産行業是否進入“小年”？
2017年在因城施政的樓市調控中，房地産行業整體規模提升，區域分化明顯，且全國商品房銷售總額再創新高，成爲房地産行業的“大年”。而在調控不放松的條件下，今年房地産行業是否進入“小年”？
3月22日，在主題爲“小年大周期”的“2018觀點年度論壇”上，衆多業內人士的共同看法是，今年房地産市場比較平穩，大房企市場份額會越來越大，城市分化更加明顯，三四線城市仍有發展機會。房企要研究不同城市的發展周期，把握發展機會。
“大年”“小年”相對而言
今年房地産行業整體較平穩
相關研究中心數據顯示，2017年房地産行業三家龍頭企業的銷售均破5000億元，千億元企業數量達17家，未來行業集中度將進一步提升，企業分化格局將得以延續。
同時，2017年全國商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，再創新高。
進入2018年，房地産市場成交增速正在回落，而調控政策並未放松，房地産行業是否會進入“小年”？
旭輝集團股份有限公司董事長林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地産調控這麽多年來的一年。從全國來看，中國可能很難看到“大年”和“小年”，因爲有些城市下行，有些城市在上漲，綜合來看是比較平穩的一年，且未來幾年可能中國都會是比較平穩的，具體的城市可能有“大年”和“小年”之分。
但中城新産業控股有限公司董事長劉愛明卻認爲，今年很有可能是一個“大年”。之所以大家認爲是“小年”，主要是覺得今年政策比較嚴、資金會比較緊，但是現在房地産集中度在提高，大企業能力很強，也許市場比較嚴峻，但它産出還很高，很可能是“大年”。當然區域、公司和産品都是不平衡的，是“大年”還是“小年”也得看供應是大還是小。
陽光100集團總裁林少洲則稱，“大小年”講的是波動和分化。一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現，房地産整體上今年成交面積可能會略微回落，但是還是會比較穩定。另外，對不同的企業而言，可能大企業是“大年”，小企業是“小年”，行業的洗牌加劇。
此外，林少洲補充道，更值得期待的可能是房地産業的創新模式，今年對一些新型企業而言可能會是“大年”。在洗牌階段，需要很多新的物種、新的業態，所以創新型企業未來可能會有一個持續的“大年”。
城市分化明顯
今年三四線城市仍被看好
事實上，“大小年”也要因區域、企業等而異。在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調控政策使房地産市場格局發生劇變：一線城市成交腰斬；二線城市漲跌互現；三四線城市則相對火爆，其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。那今年各類城市將表現出怎樣的趨勢？
林中認爲，中國的城市分化得非常厲害，一線城市都受到了比較嚴厲的調控，二線城市已分化成很多類，三四線城市的類別則更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。
在林中看來，總的來說表現好的城市有幾個共同特征：是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房價沒有過快地上漲過；第四是沒有新政調控。
同時，林少洲表示，今年一二線城市的新增供應還是會受很大限制，不管量還是價都受到政策嚴厲調控，所以市場不會有特別火爆的表現。一二線城市的機會可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設用地；非傳統産品可能會有更多的表現空間，包括一些共有産權住房；帶創新模式的産品會有更多表現機會。而三四線城市今年還是供應主力，包括可能會有更多的三四線完成一輪補漲、補供應和補消費的過程。
劉愛明也持相同觀點，認爲未來比較長的一段時間內，三線和個別四線城市還是會有一定的發展機會。因爲中國的人口數量很大，現在不是所有人都集中在一二線城市，大量的人從農村去了縣城，從縣城去了省城。
寶能集團高級副總裁、寶能地産總裁、寶能城市發展集團總裁余英更看好省會城市和高鐵節點城市。他認爲，一線城市在限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區以及高鐵網的節點城市，預計會在今年三季度出現量價齊升，而且這些城市的調控力度不是很大，所以是一個非常好的行業機會。且中國將進入高鐵年，會導致經濟的重構及城市間的洗牌，真正的高鐵站點城市會有爆發性的增長。
余英建議，房企在下一輪一定要踩准節奏，要“踩”那些未來房價上漲、市場爆發的城市。但是也要注意，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市做投資要小心，這些城市將來可能會有很多風險，特別是商業地産、寫字樓的風險更大。
面對不同的城市的不同表現，林中建議，作爲企業應該研究不同城市的發展周期，把握發展機會，好的城市多賣樓，差的城市多買地，希望在不同的城市進行不同的資源配置。
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