[摘要] 推出半年多時間的共有産權房，對北京房地産市場産生了哪些影響？
推出半年多時間的共有産權房，對北京房地産市場産生了哪些影響？在相關政策落地過程中面臨哪些亟待解決的問題？《每日經濟新聞》記者近日采訪多位購房者，並通過實地走訪選房現場調查，以期還原真實的北京共有産權房市場。
有人歡喜有人愁，也有人繼續觀望……這是在北京昌平區綠海家園選房現場記者觀察到的一幕。然而，伴隨著共有産權房的面世，“棄選”“爆冷”等尖銳詞彙不斷出現在這個誕生不到一年的新興市場中。
共有産權房實際上是介于政府基本住房保障與市場化商品住房之間的一種具有政策扶持性質的商品住房，曾被北京市房地産協會秘書長陳志評價爲“探討長效機制中又邁出了一大步”。在共有産權房推出了半年多時間，對北京房地産市場産生了哪些影響？在相關政策落地過程中面臨哪些亟待解決的問題？
對此，《每日經濟新聞》記者采訪多位購房者，並通過實地走訪選房現場調查，以期還原真實的北京共有産權房市場。記者在調查中發現，市場明顯有兩種截然相反的聲音：具有投資心理的投資客認爲共有産權房是“雞肋産品”，不會觸碰；而對于剛需一族來說，共有産權房滿足“居住屬性”，而且降低了購房成本，是“絕對不會放棄的”。而在這兩種聲音的不斷抗衡下，投資、投機的聲音不斷弱化。
候選區現場核對房源的選房人 李詩琪攝影
共有産權房成交占比增加
在共有産權房推出以來，不少項目申購選房入市。近期中鐵碧桂園選房和昌平區三項目申購結束時，曾被爆出棄選率超過70%，業界出現不少聲音質疑共有産權房“爆冷”，使共有産權房再次成爲熱點話題。
對于共有産權住房會不會遇冷的問題，北京市房地産業協會秘書長陳志明確表示這是誤讀。昌平區的共有産權項目目前只是對區內符合條件的家庭優先開放，按照文件規定，區裏有剩余的房源可以調配到其他區。昌平區住建委相關人士也公開表示，昌平區綠海家園三項目從4月2日項目搖號結束，4月13日才開始選房，棄選率70%無從談起。
然而在共有産權房面世以來，不少購房者確實心存疑慮。業內專業人士分析稱，“大家購房心態複雜，既想買到便宜的又想買到地段好的，應當適當做些限制，才能規範市場環境。”
事實上，反映在數據上，共有産權房在新房網簽中占比不斷增加。
《每日經濟新聞》記者了解到，共有産權房已經成爲2月份北京新房市場交易量的主力，3月中上旬共有産權房交易占到三成。據我愛我家集團市場研究院數據統計，2月中上旬的1057套網簽裏568套爲共有産權房，82套爲別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有産權房占比過半。3月中上旬共有産權房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508 套，共有産權房占三成。
此外，上述數據顯示，3月中上旬成交量的五個新建商品住宅項目依次是中鐵碧桂園共有産權房、京投發展璟悅府、京基鹭府、首創伊林郡和城建萬科城，中鐵碧桂園共有産權房以246套的成交量位居。
我愛我家集團副總裁胡景晖分析認爲，2017年北京市新增土地供應裏，共有産權房用地占去了很大比例，因此未來共有産權房將在北京新房市場上占有重要地位。一方面，共有産權房可滿足中低收入人群的置業需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有産權房將有效拉低新房乃至整個北京的房價，從而穩定樓市。
不斷加大共有産權房供應
中國房地産業協會曾發布消息稱，所謂的“棄選率”並沒有意義，而是要看到共有産權住房100%的銷售率。從共有産權房銷售的情況來看，還有衆多的申請家庭在排隊，共有産權住房是供不應求的，當前的任務是要加大共有産權住房的供應，並且把房子建好。
事實上，與商品房相比，共有産權房有很大的價格吸引力，這也是共有産權房相對于商品房性價比高的原因。
以昌平綠海家園這三個共有産權項目爲例，單價在每平方米1.8萬元到2.1萬元之間，和周邊每平方米4萬元到5萬元的商品房相比，價格優勢十分明顯。
北京市住建委相關負責人也向《每日經濟新聞》記者確認，共有産權房銷售價格一般低于同地段、同品質普通商品住房的價格。其價格是以項目開發建設成本和適當利潤爲基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素來綜合確定。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍爲±5%。
記者注意到，共有産權住房已成爲北京市政策性住房的重點關注對象，相關部門也在不斷加大共有産權房的供應。北京市住建委相關負責人在回應《每日經濟新聞》記者的采訪函中表示，“照我市工作部署和要求，爲加大共有産權住房的有效供應，從2017年到2021年，北京市將提供25萬套共有産權住房，2017年已經完成全年計劃的供應量，2018年會按照計劃穩步推進共有産權住房供地相關工作。”
近日，北京市住房保障辦公室發布了《關于印發北京市2018年批政策性住房建設計劃的通知》，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中共有産權住房3.9萬套。
在供地方面，共有産權房的供應還在不斷增加。中原地産研究中心的統計數據顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計成交規劃建築面積約969萬平方米，其中合計共有産權面積達到了300萬平方米。
面向“夾心層”保證有效剛需
實際上，北京共有産權房的推出正是面向“夾心層”，保證有效剛需。
北京市住建委相關負責人明確表示，“共有産權住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體，堅決抑制投資投機性購房需求，作爲中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構建租購並舉的住房制度。”
記者在共有産權交流群中也看到，具有投資屬性的購房者對共有産權房存在疑慮，認爲“共有産權房是雞肋産品，又不好買到”，因此打消了共有産權房的投資意願。然而對于中産收入的剛需一族來說，又苦于買不到共有産權房而焦慮。
在昌平區工作的一位購房者在申購綠海家園項目時排號排到約6700號，然而即便棄選率達到70%，排在6700號的他依然搶不到房。被問及如果“撿漏”成功是否購買時，他直言“肯定買，我絕對不會放棄的”。
國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭。炒房的人少了，申購家庭數量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長趙秀池向《每日經濟新聞》記者分析稱，除了有資金的因素之外，其實大家在購房時還是有投資心理，考慮空間。由于政府持有一定份額，盈利空間有限，加上出租、出售受到一定限制，在完全的市場情況下也影響到購房心理的變化。
北京住建委相關負責人在回複《每日經濟新聞》記者的采訪函中也明確表示，考慮到共有産權住房供需緊張的情況，因此對共有産權住房再上市産權性質上進行了收緊。通過共有産權住房的出租、回購、再上市管理，讓作爲“不動産”的房屋在符合購買條件的家庭中“流動”起來，滿足更多“夾心層”家庭的需求，讓政策更加公平。通過加大打擊虛假申購，讓投機鑽營者面臨更高的違規成本，未來的共有産權住房，將真正回歸住房的“居住”屬性。
在陳志看來，北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預見的未來，還需要發展更多的共有産權住房，這類房屋不會遇冷。
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