[摘要] 大力發展租賃市場的背景下，翡翠書院初步收獲市場肯定的“高端化租賃住房”開發路徑是否該被效仿？
根據北京萬科方面的消息，翡翠書院現已正式啓動租賃運營試水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超過80%的綜合出租率。在大力發展租賃市場的背景下，翡翠書院初步收獲市場肯定的“高端化租賃住房”開發路徑是否該被效仿？
在各種質疑和不解的聲音猶在耳邊之時，被冠以“10年租金180萬”標簽的萬科翡翠書院項目似乎經受住了市場的考驗，而這一結果著實出乎許多人的意料。
根據北京萬科方面的消息，翡翠書院現已正式啓動租賃運營試水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超過80%的綜合出租率。而此前，該項目曾因“天價租金”、“涉嫌以租代售”等標簽被各界“唱衰”。
作爲全國首個全自持租賃住房項目，翡翠書院初步收獲市場肯定的“高端化租賃住房”開發路徑是否該被效仿？在此背景下，房屋租賃市場的風向又會有怎樣的改變？
萬科高價租賃項目爭議中入市
上月中旬，北京萬科發布消息稱，由其負責開發的、北京首個企業全自持租賃項目即將展開預租。而其公布的預租方案卻刷新了人們對于租賃市場的認知，方案顯示，項目中90平米的精裝修小三居，月租金預計達到1.5萬元~1.8萬元，並要求租客一次付清10年房租至少180萬元；而另一種180平米的別墅類疊拼産品更是達到3萬元/月~4萬元/月的租金價格。
如此高昂的租金定價迅速引來市場的熱議，而提前預租以及一次性交付多年租金的模式也讓其陷入了“以租代售”的爭議之中。
對于項目的實際出租情況，許多人似乎並不抱有樂觀的態度。有業內人士曾對此表示，那麽高的租金，而且要提前一次性支付，這遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。換句話說，具備這個支付能力的，與其花那麽一大筆錢去租房，爲何不去買房呢?
但對于這一預期，市場卻給出了不一樣的答複。根據北京萬科提供的數據，翡翠書院剛剛啓動的租賃運營試水取得了不錯的成績，其首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。而在租期方面，萬科似乎也做出了優化，規定租期範圍並非一定爲最長的10年，而是設定了3~10年的選擇範圍。
與此同時，高價位、大戶型、十年期的租賃形式也被更多客戶所選擇。北京萬科相關工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，在首批推出的72套推出房源中，目前已經出租了60套左右。其中55套客戶選擇了十年期的租金方案，戶型是疊拼180平米；3年和5年期的項目各有5套，對應爲90平米的戶型。該工作人員還表示，實際簽約用戶主要集中在金融投資行業，科技行業和海澱區高精尖行業人群。
相關專業人士表示，80%以上的出租率對于翡翠書院確實已經很不錯了。此前，這一項目産品的爭議在于一萬多的租金放在市場中較爲少有。但從實際情況來看，這個新房的品質是過關的，另外其針對很多海澱的高科技人才，也是有住房需求的。
租賃住房高端化的擔憂
市場的肯定當然是企業喜聞樂見的結果，然而翡翠書院項目這一高端化的定位是否可以複制，是否值得推廣還有待商討。
《每日經濟新聞》記者了解到，翡翠書院代表了北京市場目前現存的三個企業全自持租賃項目。在“土地出讓競自持比例”的拍地規則下，兩年多來，北京共産生了四塊100%企業全自持用地，目前由萬科、中鐵建和中糧聯合其他房企三方面負責開發。
思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認爲，對于很多拿了自持用地的企業來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。而另一企業全自持項目——中鐵建理想家的工作人員也對記者表示稱，他們的動作要比萬科慢一步，並且會參考萬科翡翠書院的相關信息。
不過，如果此類高端租賃項目得到市場認可並引發更多企業的效仿，這樣的結果似乎又將背離來發展租賃市場的本意。北京房地産中介行業協會會長李文傑曾公開對媒體表示，國家培育發展住房租賃市場的初衷，在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題。
中央財經大學不動産法研究所所長尹飛教授認爲，從企業的角度來看，從一開始企業就應該規劃、設計好，以公寓等形式進行租賃經營，以提供長租或短租的方式，定期去收取租金。個別企業做法被認爲是“炒”房屋租賃權或者說使用權，這種做法顯然曲解了政府出台政策的目的。如果政策的初衷沒有實現的話，政府相關部門就應該好好研判，將來在土地出讓上能不能設置其他條件，比如對自持企業的租金收取時間，尤其是能否一次性收取、提前收取等問題明確進行約定。
另一方面，在北京萬科提供的資料中，其援引翡翠書院租戶經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤的話稱，“政府通過大力支持租賃市場以緩解住房壓力的邏輯是很正確的。期待未來政府可以和企業共同推出更多、更好的面向家庭的租賃産品，使得房屋可以真正去除投資屬性，大家可以更加自由從容地選擇安居之所”。
業內人士認爲，萬科“經驗”在短期內或許會引起其他企業自持項目或存量房項目的高端定位模仿，但問題關鍵在于産品的分類發展。翡翠書院不一定代表主流，以後的租賃産品層次將會逐漸豐富，高端、中端、低端的都會産生。
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