[摘要] 土地是房地産行業最基本的生産資料，也往往代表著一個區域未來的樓市走向。今年1-4月份，全國範圍內土地市場所呈現出的態勢同去年截然不同，二線城市重新成爲房企拿地主戰場，這似乎也意味著在未來一兩年內，全國樓市格局將面臨一次新的調整。
土地是房地産行業最基本的生産資料，也往往代表著一個區域未來的樓市走向。今年1-4月份，全國範圍內土地市場所呈現出的態勢同去年截然不同，二線城市重新成爲房企拿地主戰場，這似乎也意味著在未來一兩年內，全國樓市格局將面臨一次新的調整。
二線城市“搶人”，引發房企重倉投資
今年以來，二線城市重新成爲房企奪地的主戰場。根據統計數據顯示，從銷售額排名50房企今年前4個月拿地所在城市來看，二線城市廣受關注，占比達67%。而中原地産研究中心統計數據顯示，截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元，同比上漲49%，其中，有46個城市土地出讓金超過100億元。
“從庫存規模看，目前很多省會城市的庫存規模都出現了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調控中，明確提出積極增加供地補庫存的原因所在。”上海研究院智庫中心研究總監表示。其中關注的城市集中在中西部地區。
根據研究報告顯示：“50房企拿地投資集中的城市以鄭州、重慶、長沙、成都、武漢等地爲主，這些城市出台的‘引才政策’引起大量人口流入從而激發了購房潛在需求。房企投資拿地也因此成爲焦點。其中1-4月房企投資份額的城市是鄭州，碧桂園、融創、雅居樂等房企均在鄭州拿地。”
不過，對于這一情況的出現，多數業內人士並不感到意外。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰表示：“二線城市‘搶人’背後不僅關乎宏觀層面，這是一場浪潮。是中國城市人群已經出現了遷移意向。”可以說，這樣的背景之下，房企進入二線城市也是市場的必然選擇。
“對于房企而言，尋找市場機會的關鍵在于從經濟發展前景、人口流動趨勢和房地産調控的嚴厲程度這三方面尋求平衡點，隨著中國城市群經濟圈的形成，衆多二線城市成爲相互聯動的區域經濟共同體，部分城市補上短板，在産業協同中取得領先優勢的同時，也成爲人口的流入地。”思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅就表示，今年的“人才大戰”加速精英人群的流入，奠定了樓市需求走熱的基礎。“而2016年‘9·30’開始的新一輪緊縮調控，主要針對投資需求旺盛的一線城市，部分熱點的二線城市雖然也觸發樓市調控，但相比一線城市力度明顯偏輕，爲樓市保留了一線生機，由此引來房企的重倉投資。”
拿地更理性，溢價率趨于平穩
與此前二、三線城市爆發的奪地大戰不同的是，房企的態度明顯要理性不少。與成交額仍然呈現上漲態勢相比，土地溢價率則出現了下滑。從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。
對此，業內人士指出，這是由于樓市調控政策取得了成效。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對于全國土地市場的影響相對有限。對此，這一輪的二線城市土地熱，對于未來房價的影響是有限的。
“各地方城市在調控原則上均以‘房住不炒’爲綱領，因此均采取了以限購、限貸、限價爲代表的措施，對新房市場的均價水平起到了有效控制。”郭毅表示。
在這樣的大背景之下，房企在“衝規模”的同時也開始衡量成本與回款周期的問題，不計代價的拿地和盲目擴張勢必在未來造成土地成本的提升，從而影響銷售和回款周期。即使是對于需要做規模化的企業來說也並非一個好的選擇。
房企更看好市場成長性
去年房企搶地大戰的主陣地集中在三線城市，據中國指數研究院的數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長了145%，樓面價同比增長了53.9%。不過，這主要是受到一二線城市調控政策影響，産生了樓市輻射和溢出效應。使得如廊坊、東莞、惠州這樣處于一線城市都市圈周邊地域城市獲益。
據新京報記者了解，從去年開始的土地熱確實已經傳導到了今年三線城市的樓市中。根據研究院5月17日發布的《100城市住宅庫存報告》顯示，截至2018年4月底，三四線去庫存周期爲近9年，樓盤熱銷需要防範房價過快上漲。
不過，三四線城市在短期利好釋放之後，市場回歸二線熱點城市也是必然選擇。一位中型房企品牌部門負責人向記者表示：“前兩年出現三四線城市投資熱潮一般是機會性。房企進入三、四線是看區域的需求是否存在，但是這一需求總有觸頂的時候，畢竟三四線是人口輸出而非導入型的城市。所以目前我們重點關注的還是一二線城市的土地。就大多數房企而言，一二線一直是主戰場。”
上海研究院智庫中心研究總監也表示。“近期部分省會城市的人才導入政策，進一步改變了房企的拿地思路。從趨勢上看，二線城市是拿地的主戰場，尤其是一些地鐵建設項目周邊的土地。從這個角度看，房企還是願意去拿地的。另外很關鍵的一點是，部分二線城市的成長性要超過一線城市和三線城市，所以房企的投資方面會比較樂觀。”
■熱點
數家房企土儲貨值過千億
今年各大房企的囤地積極性都比較高漲。根據克爾瑞統計數據顯示，位于梯隊的恒大在今年前四月新增貨值5111.9億元，緊隨其後的碧桂園3685.2億元。除此之外，融創、萬科、綠地、中海、保利等企業新增貨值也都在千億以上。有分析認爲在規模效應的刺激之下，強者恒強已經成爲了定勢。
與之相對的，一些去年仍在向千億元規模衝刺的房企，在今年土地市場上的態度更加值得關注，比如華潤、中南去年取得不錯的銷售業績，但手中土地儲備不足。在去年底時，華潤的土儲貨值爲4704億元，僅維持在20名左右。今年前四月華潤積極拿地補倉，以支持其在行業裏的穩定地位。
此外，旭輝、陽光城、世茂、中駿等房企在去年底依然保持著較高土地儲備的企業，今年則保持增長的態勢。
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