[摘要] 在融資渠道荒背景下，面對海外發債遇冷、境內債券銷售難度上升的尴尬境地，不少房企選擇將住房租賃ABS作爲一種新的融資手段。
近日，又有房企住房租賃ABS産品獲批。在融資渠道荒背景下，面對海外發債遇冷、境內債券銷售難度上升的尴尬境地，不少房企選擇將住房租賃ABS作爲一種新的融資手段。業內人士表示，由于中國的租售比較低，租金來源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個住房租賃ABS資金流。未來需要大力進行金融産品創新，並加快建立租售同權的住房制度。
住房租賃ABS成融資新渠道
租賃住房成大勢所趨，而融資大環境卻日漸趨緊。隨著政策利好頻出，多家企業嘗試發行住房租賃ABS産品。其中，泰禾集團首單幕盛長租公寓ABS産品近日成功獲批，規模達50億元。
“商業銀行逐漸收緊了對房地産市場的信貸，房地産企業開始由原來的間接融資方式向主動的直接融資方式轉移。”蘇甯金融研究院特約研究員江瀚分析，從這個大趨勢可以看到，房企主要融資形式已由原先以純粹的商業銀行貸款爲主向通過發行ABS産品、債券等方式轉變。
若將時間拉回至2016年8月，首單住房租賃ABS“魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃”發布，發行規模爲3.85億元。彼時，外界稱，這開啓了住房租賃企業新的融資渠道。
此後，保利集團、碧桂園、越秀等多家企業也相繼布局住房租賃ABS市場。據記者不完全統計，目前已有7單住房租賃ABS産品發行，合計發行規模達103.14億元。
業內人士認爲，住房租賃資産ABS有助于盤活住房租賃存量資産，引導社會資金參與住房租賃市場建設。同時，還可以解決住房租賃企業的融資問題，提高現金流，降低財務風險，提升住房服務。爲此，這也讓房企對住房租賃ABS産品表現出了越來越高的熱情。
此前，越秀集團的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資産支持專項計劃”獲深交所審議通過後，越秀地産相關負責人就曾表示，租賃住房是未來的大方向，政府及銀行機構也都給予了支持，無論是越秀地産還是其他房企都肯定會做，類REITs産品只是這一市場發展過程中的一種資金渠道而已。
江瀚認爲，相對而言，住房租賃ABS很可能是未來的一個發展方向。但短期來看，其在融資市場上所占的比重不會太大。
資産率偏低痛點待解
自4月25日中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）後，住房租賃ABS發展進入快車道。
《通知》明確提出，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動産物業作爲底層資産的權益類資産證券化産品，推動多類型具有債權性質的資産證券化産品，試點發行房地産投資信托基金。
對于住房租賃ABS的發展，記者在采訪中了解到，當前，國內住房租賃資産證券化産品面臨的一個首要問題便是租售比偏低，資産率難以滿足投資者預期。
江瀚表示，住房租賃ABS的業務模式在中國尚不成熟，整個業務體系都存在較大風險。其中，成本和之間的關系如何能夠覆蓋整個資金鏈，讓資金鏈條進入一個有序運行的狀態，這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。“因爲現在存在的問題是租售比很低，在這種情況下，如果租金收入水平想要覆蓋整個ABS資金流，相對而言較爲困難。”
新城控股集團高級副總裁歐陽捷向記者表示，住房租賃市場的投資回報率低是不爭的事實，目前的租賃住宅ABS基本都是債權融資的邏輯。不過，租賃住宅ABS是保底，對于債權方來說風險較小，除非債務違約。
業內人士分析，租金率不高可能會拖累住房租賃ABS産品的創新。後續，在金融信貸去杠杆的背景下，需要大力進行金融産品創新，提高租售比，才能把資金引到租賃市場來。同時，要加快建立租售同權的住房制度。
過高承諾存違約風險
據了解，住房租賃ABS底層資産一般爲標的物業及其未來産生的租金收入。以魔方公寓住房租賃ABS産品爲例，其基于在北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的4014間公寓未來三年的租金收入作爲底層現金流，采用“專項計劃+信托受益權”的雙SPV架構設計，發行規模3.5億元。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，對住房租賃ABS，各家企業都制定了比較宏大的目標，兩三年之後，市場可能會面臨過剩問題，一旦過剩就會産生控制，一旦産生控制，資産率就會下降，投資者的相關權益能否得到保障就值得關注了。
另一個值得關注的問題是，有些房企在發行住房租賃ABS産品時可能會給出很高承諾。“過高承諾從企業運作的角度來說是有風險的，主要風險在于承諾回報不能及時兌現，如果不能及時兌現，是否有擔保措施就變得很重要。”業內人士認爲，住房租賃ABS主要是大房企推出的，風險相對較小。
“現在這個階段，尤其是三季度，是資金兌付壓力很大的時候。如果融資方在融資過程中給出過高承諾，壓力確實比較大。”張宏偉表示。爲了推動住房租賃ABS的健康發展，江瀚建議，需要將租房租賃ABS進行合理增信，讓其符合市場評級，從而獲得較好的市場認可度。
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