[摘要] 我國的住房市場正在經曆著一場深刻的變革，過去以住宅銷售爲主的單一模式在“房住不炒”的調控基調下正面臨重大調整。
我國的住房市場正在經曆著一場深刻的變革，過去以住宅銷售爲主的單一模式在“房住不炒”的調控基調下正面臨重大調整。租購並舉、全面發展住房租賃市場，業已成爲建立新型住房體系的重要組成部分。
租賃資産證券化産品紛紛發行
自2017年以來，長租公寓運營主體頻繁發行住房租賃相關的資産證券化産品，如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企，或者魔方、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃産品證券化，獲得了重要的金融支持。
2018年7月5日，“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資産支持專項計劃”通過發審會，産品規模高達100億元，將于上交所發行。同策房地産研究院院長助理張宏偉分析表示，“受到發債變緩影響，時隔兩個月恒大租賃住房ABS終于成功獲批，這是恒大集團首單住房租賃ABS産品。在國家推進住房租賃的大背景下，拓寬ABS融資渠道對于恒大地産具有十分重要的意義。”
此外，7月6日，“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資産支持專項計劃”于上交所發行，發行總額50億元，儲架規模10億元，首期發行5億元。7月4日，“國信-春耕保理-碧桂園供應鏈金融資産支持專項計劃”于深交所發行，發行規模3.12億元。7月3日，“國信證券-鏈融科技萬科供應鏈金融1號（期）資産支持專項計劃”于深交所發行，發行規模6.97億元。
業內人士認爲，作爲創新金融工具和長效商業模式，住房租賃的資産證券化既有助于租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助于盤活存量、爲住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發展。
太平戴維斯華北區董事長麥安東表示：“2017年是長租市場快速發展的一年，在政策的鼓勵下，國內住房租賃市場迎來全面發展的重大機遇。2018年稱得上是住房租賃資産證券化的元年，在政府鼓勵‘租售並舉’的背景下，國內房地産資産證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓爲底層資産的證券化産品中率先取得突破。”
住房租賃面臨政策利好
業內普遍認爲，我國的住房市場正在經曆變革，過去以住宅銷售爲主的單一模式在“房住不炒”的調控基調下正面臨重大調整。租購並舉、全面發展住房租賃市場，業已成爲建立新型住房體系的重要組成部分。
事實上，自2014年起，利好于住房租賃市場的各項政策不斷出台，“租購同權”、“租售並舉”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推進落實中。特別是近期，國家金融監管機構密集出台支持住房租賃發展的相關政策，大大利好企業多渠道融資，更是加速住房租賃制度建設的催化劑。
與此同時，大力發展住房租賃市場被視爲房地産市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出台政策，大力發展租購並舉的房地産市場。以一線城市爲例，北上廣深四個城市紛紛出台了支持住房租賃市場發展的重要政策。
自2016年起，北京土地市場在招拍挂住宅地塊時加入企業“競自持面積”的附加條件，保障租賃住房的土地供應。據不完全統計，2016-2017年間，已成交住宅地塊中，共有28宗住宅地塊含有自持面積，可提供約143萬平方米的租賃住房面積。
另外，根據北京市國土資源局發布的《北京2017-2021年住宅用地供應計劃》，未來五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地約1300公頃用作租賃住宅的建設用地，提供租賃住房合計約50萬套。
深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價爲市場價的60%左右；安居型商品房可租可售、以售爲主，租售價爲市場價的50%左右。公共租賃住房租金爲市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等爲社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領産業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。
來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，通過品牌化、專業化、機構化、金融化等相結合的發展模式打造專屬的長租産品線。太平戴維斯近日發布的一項研究報告預計，“未來長租市場將孕育出一批具備多渠道融資、極強運營能力、高品質服務及鮮明品牌特色的長租公寓機構，引領這個潛力巨大的藍海市場、成爲行業內的服務標杆”。
租賃公共服務平台已見雛形
隨著多個城市租賃政策密集落地，各地租賃平台也陸續試運行。2018年3月31日，上海市住房租賃公共服務平台上線試運行。據介紹，該平台未來將逐步實現租賃合同網簽、備案一體化，同時爲規模化、機構化、專業化的住房租賃企業提供集中備案便利。
目前，平台已經初見雛形。功能上，平台已經實現實名認證、房源發布、合同網簽等基本功能，並提供公積金支付房租申請、居住繳費、維修申報等線上便民服務。房源上，平台目前每日提供房源接近4萬套，房源類型主要有經紀機構房源、代理經租房源和個人發布房源。未來，國企的新建轉化的20萬套租賃住宅也將納入平台的房源體系。
值得關注的是，對于規模大、信譽好、具備信息化等條件的租賃企業，政府允許其跳過房源審核環節，直接通過數據接口方式批量上傳房源信息，即時對外發布。
“平台的實質功能是規範租賃市場，解決目前市場中權利糾紛、虛假信息、租金哄擡三大問題。”地産研究中心一位分析師指出，“中介平台未來將受衝擊，租賃公共服務平台或成爲租戶首要入口。”
該人士認爲，雖然目前政府設立的租賃公共服務平台對行業的影響力有限，對整個市場的規範作用尚不明顯，但未來影響力會不斷加強。“平台中房源成交數量決定了平台的影響力，一旦未來大規模國企房源入市時，平台將真正具備話語權。屆時，其他中介網站或受到衝擊，住房租賃公共服務平台很有可能會成爲租戶的首要入口，政府可以平台化管理整個租賃市場”。
談及未來住宅租賃市場面臨的挑戰，太平戴維斯北京項目及開發顧問部負責人熊志坤表示，“長租公寓市場投資者和運營方需要在“短”和“長”兩方面做出改進：短期需要快速樹立品牌和拓寬市場；長期需要可持續的盈利能力。因此産品、服務、金融等諸多方面的創新能力將是應對挑戰的關鍵。”
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