[摘要] 伴隨房地産市場調控的深入，越來越多的房企在業績競賽中加速奔跑，實現規模化發展。與此同時，土地儲備規模與結構對房企業績的影響越來越大。
伴隨房地産市場調控的深入，越來越多的房企在業績競賽中加速奔跑，實現規模化發展。與此同時，土地儲備規模與結構對房企業績的影響越來越大。
2018年上半年，各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長超3成。2018年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%；商辦用地推出1.2億平方米，同比增長15.6%。
分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一、二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長32.9%，增幅。
土地市場整體供需增長
三四線城市推地增幅
數據顯示，住宅用地成交量同比增長超兩成，二線城市同比增幅居首。2018年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長29.3%；各類用地成交出讓金19075億元，同比增長26.6%。其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長23.5%；商辦用地成交0.93億平方米，同比增長16.5%。
住宅用地方面，今年上半年，各線城市成交面積同比均增長，其中一線城市同比增長6.7%；二線城市同比增長25.3%，增幅居各線城市之首；三四線城市同比增長23.4%。
住宅用地成交樓面均價同比小幅上漲，溢價率繼續下降。2018年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢價率爲20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。其中，住宅用地成交樓面均價3907元/平方米，同比上漲4.4%；溢價率爲23.3%，同比下降20.1個百分點。今年以來在政策趨緊、監管趨嚴的形勢下，一季度、二季度住宅用地成交樓面均價穩定在3900元/平方米左右。
總體來看，2018年上半年，各地政府繼續加大土地供應，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下，政府加大土地推出，在各線城市中推地同比增幅。
從成交量來看，全國住宅用地成交量繼續提升，受供地結構、土地拍賣政策限制等因素影響，房企在一線城市拿地更加謹慎，一線城市土地成交增速較低。二三四線城市成爲企業拿地熱點，且從今年上半年成交高地價情況來看，高價地成交亦逐漸向二三四線城市偏移，新一輪的風險值得關注。
一線城市成交樓面均價同比下跌超兩成，三四線城市同比上漲15.0%。2018年上半年，一線城市在房地産調控政策不放松的背景下，樓面均價12869元/平方米，同比下跌22.3%；溢價率11.9%，同比下降15.3個百分點。二線城市樓面均價5030元/平方米，同比上漲4.4%。三四線城市樓面均價2714元/平方米，同比上漲15.0%，漲幅居首。
從高價地（高價地爲總價10億元以上且溢價率超100%、總價20億元以上的住宅用地）成交來看，上半年全國高價地共成交156宗，二線城市占比提升。
2018年上半年，高總價、高溢價的住宅用地共成交156宗，規劃建築總面積3608萬平方米，總出讓金4386億元，成交樓面均價12158元/平方米。
其中，一線城市高價地共成交21宗，二線城市成交91宗，占比接近60%，較2017年高價地成交占比明顯提升；三四線城市成交44宗。另外，從部分城市高價地成交樓面價來看，部分地塊成交樓面價已接近或超過周邊房價，地價偏高，未來項目開發存一定風險。
限競政策促進土地出讓
房企拿地各有側重
從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利摘得上半年冠亞季軍。2018年1~6月，碧桂園以884億元拿地總額位居榜首，拿地實力無出其右；萬科以723億元拿地總額穩居第2位，保利以615億元穩居第3位。10房企1~6月拿地總額4784億元，占50企業的44.7%，與1~5月占比基本持平，龍頭房企獲取土地資源優勢相對穩定，繼續保持領先地位。
碧桂園1~5月已位居拿地榜榜首，6月其在土地市場繼續發力，保持冠軍姿勢。6月4日，碧桂園以40億元總價競得佛山順德第3宗TOD地塊，樓面地價約10217元/平方米，該地塊臨近地鐵7號線。
限地價、限房價、競自持、競配建政策成爲主流，考驗房企盈利能力。近半年來，房地産調控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現在各個城市。
中鐵置業69億元競得的北京順義後沙峪地塊采用“限房價、競地價、競自持”的出讓方式；碧桂園40億元競得的佛山地塊出讓條件爲“限地價，競自持70年租賃住房計容建築面積”；保利29億元競得的廈門地塊采用“限地價、競配建”的出讓方式。
從各城市群拿地金額來看，長三角土地市場持續火熱，中西部成爲開放新高地。受區域經濟發展和房地産市場成熟度影響，發達的交通、高速發展的經濟以及完善的配套設施吸引著大量優秀人才，長三角爲衆多房企投資的重點，土地市場持續火熱。
值得關注的是，我國對外開放水平不斷提高的同時，中西部地區逐漸成爲開放的新高地。長三角地區10企業拿地總額高達1982億元；中西部和珠三角以1487億元和1176億元分列第2、第3位；環渤海地區拿地總額位列第4位，爲946億元。
從城市群拿地企業來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中其深耕區域。如碧桂園、萬科在4個榜單中均有上榜，其中碧桂園在長三角和中西部榜單中分別以308億元和261億元的拿地金額榮居榜首，萬科在環渤海榜單中以126億元的拿地金額位居榜首；保利、龍湖除環渤海外在其他3個榜單中均有上榜，中海除長三角外在其他3個榜單中均有上榜，其中保利以301億元拿地總金額居珠三角首位，綠地、陽光城則在各城市群榜單中出現2次；另外，祥生、建發、正商等房企則均在城市群榜單中出現1次，拿地較爲集中。
從城市排行榜來看，一二線城市仍爲房企投資拿地的重心。2018年1~6月，全國土地成交金額10城市總計成交6564億元，同比增長13%；規劃建築面積10城市成交16277萬平方米，同比增長29%。
其中，杭州以1439億元的成交總價位于榜單首位，同比上漲100%，北京和重慶分別以751億元和718億元的成交總額占據榜單第二、三位；規劃建築面積方面，鄭州以2132萬平方米躍居榜首，武漢和西安分別以1803萬平方米和1706萬平方米緊隨其後。值得注意的是，青島、菏澤土地成交大放量，規劃建築面積分別同比增長211%和161%。
從重點城市拿地金額前10企業來看，房企區域性戰略布局明顯，全國性房企同地方性房企平分秋色。龍湖作爲全國性房企，1~6月拿地總額分別位列杭州和蘇州前3名，進一步提升在兩城的布局力度。美的加快擴張步伐，1~6月拿地總額分別位列佛山和蘇州前10名，濱江集團、蘇州高新等地方性房企持續發力深耕城市。恒隆、九龍倉、恒基兆業3家港資背景房企，瞄准杭州、蘇州和佛山，加大對內地房地産市場的投資力度。其他企業中，龍光、保利、碧桂園憑借區域深耕優勢，穩居佛山市前3名；中海、中鐵置業、電建地産拿地金額位居北京前3名，強化其資源優勢。
從住宅用地成交總價排行榜來看，6月份入榜地塊主要位于一二線核心城市。入榜地塊中，北京、南京和溫州分別入榜2宗地塊，累計成交總額分別爲119億元、90億元、100億元，分別占2018年6月全國住宅用地成交總價10總額的27.2%、20.5%、22.8%；其中溫州市城市中心區A-28、A-44、A-49地塊以總價69億元占據榜首，規劃建築面積38萬平方米；北京市順義區後沙峪鎮21-18-001e地塊、21-18-002地塊以均價44981元/平方米成爲榜單中單價地塊；此外，昆明市五華區普吉街道辦事處地塊爲排行榜中規劃建築面積地塊，規劃面積87萬平方米。
從6月全國住宅用地成交總價10的拿地房企來看，主要爲國有企業和大型房企。華潤置地拿地積極，拿下北京市豐台區和溫州市七都片區2宗地塊，合計總額81億元；綠城和中鐵置業拿下6月成交總價的兩宗地塊，分別位于溫州市城市中心區和北京市順義區。限地價、限房價、競自持、競配建政策成爲主流，10宗地塊中6宗含有不同程度的限價、競配建等政策。
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