[摘要] 住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發周期出讓。
澳門房天下訊 2018年8月7日，珠海國土資源局發布了《珠海市人民政府辦公室關于進一步規範我市經營性用地出讓管理工作的通知》。
重點內容：
2、各類用地出讓年限不得超過用地使用權出讓年限，即住宅用地70年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，其他用地50年。
3、住宅用地宗地出讓面積不得超過20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規劃條件其他內容應當符合控制性詳細規劃，並明確不得建設封閉小區。
4、競買保證金不得低于出讓起始價的20%，不超過出讓起始價的50%。
5、住宅用地必須自用地交付之日起一年內開工建設，自約定開工截止之日起三年內竣工，其余經營性用地參照該期限執行。土地閑置滿一年且未開工建設的，市國土資源行政主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。
6、除國家有明確規定外，均不得減免、緩繳或者變相減免用地出讓收入，不得以用地換項目、以用地作補償、先征後返、獎勵補貼等形式變相減免用地出讓收入或進行虛假招標拍賣挂牌出讓用地。
以下是通知全文
根據《廣東省國土資源廳關于進一步規範土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規字〔2017〕2號）規定，爲規範我市經營性用地（工業、倉儲、物流及新型産業用地另行規定）出讓工作，促進我市土地市場和房地産市場健康發展，結合我市實際情況，現就進一步規範我市經營性用地出讓工作通知如下：
一、統籌制定全市經營性用地出讓計劃
（一）科學編制未來三年經營性用地出讓計劃。
市國土資源行政主管部門及各區政府（管委會）根據我市經濟社會發展總體形勢、土地利用總體規劃、城市總體規劃、房地産市場供需及我市存量建設用地情況，按照三年滾動方式做好經營性用地出讓計劃；當年度計劃執行結束後，根據實際情況，對後兩年出讓計劃及時進行調整，並增加一個年度的出讓計劃，形成新一輪經營性用地出讓三年計劃。在每年9月底前，市國土資源行政主管部門負責編制下一年度市本級經營性用地出讓計劃，
各區政府（管委會）負責編制下一年度本區經營性用地出讓計劃，由市國土資源行政主管部門彙總並組織市發展和改革、市財政及市住房和城鄉規劃建設等行政主管部門進行研究後報請市政府。經市政府批准後，市國土資源行政主管部門應將年度經營性用地出讓計劃向社會公布。
（二）嚴格執行年度出讓計劃。
納入年度經營性用地出讓計劃的用地必須符合土地利用總體規劃，並明確用地面積、規劃用途、用地出讓時間、土地利用現狀等情況，嚴格執行“淨地”出讓規定。各區政府（管委會）在編制經營性用地出讓計劃時，應遵循有保有壓及供需平衡原則，確保納入出讓計劃的用地按期達到供地條件。市國土資源行政主管部門及各區政府（管委會）應嚴格按照市政府批准的經營性用地出讓計劃，及時有效開展經營性用地出讓工作。
二、嚴格經營性用地供應管理
（一）實行經營性用地出讓方案集體決策審批制度。
由市、區政府領導牽頭，發展改革、財政、規劃、國土資源、住建等行政主管部門參與的用地出讓集體決策機制共同審議用地出讓方案，協調解決用地出讓和國有用地資産處置中的重大事項。對用地出讓相關集體決策事項要及時納入記錄文件，做到有案可查、追溯。凡未經有關會議集體決策審議通過的用地，不得進行出讓。
（二）經營性用地挂牌出讓審批權限。
經營性用地出讓原則上實行全市統籌，由市政府審批。經營性用地挂牌出讓方案統一由市國土資源行政主管部門制定，上報市經營性用地出讓方案審批會議審批，由市政府批複後實施。市政府已授予經營性用地出讓審批權的轄區，可在市政府授權範圍內開展經營性用地出讓工作。
（三）依法依規制定出讓方案。
1.嚴格落實我市經營性用地出讓前期審查工作。
市國土資源行政主管部門負責核查擬出讓用地土地利用總體規劃及土地利用現狀，及時辦理農用地或未利用地轉建設用地報批手續；市住房和城鄉規劃建設行政主管部門負責出具擬出讓用地界線及規劃條件；市不動産登記行政主管部門負責核查擬出讓用地權屬及抵押查封情況；市市政和林業行政主管部門負責對擬出讓用地進行林地預審；市、區環境保護行政主管部門會同相關部門督促指導擬出讓重點行業企業和垃圾、汙泥處置等公用設施用地的土地所有權人履行地塊調查評估、風險控制和治理修複等管理制度；各區政府（管委會）會同市國土資源行政主管部門負責核實轄區擬出讓用地“淨地”及用地界線範圍內地上（下）市政設施、青苗及建（構）築物情況，其他行政主管部門根據用地出讓實際需要協助開展相關情況核查工作。屬市財政全額收入用地由市國土資源行政主管部門委托測繪單位編制擬出讓用地的《土地勘測定界技術報告書》，並在用地成交後交予競得人使用。屬市財政留成收入用地由各區政府（管委會）自行委托測繪單位編制擬出讓用地的《土地勘測定界技術報告書》，並在用地成交後交予競得人使用。
2.全面規範公告發布內容。
市國土資源行政主管部門要在用地出讓前及時、准確、完整地將用地出讓公告錄入廣東省土地市場動態監測與監管系統，並在中國土地市場網、公共資源交易公共服務平台、市政府門戶網站和珠海特區報上公布（不同媒體發布的同一宗地出讓信息內容必須一致）。市國土資源行政主管部門要對用地出讓公告內容的合法性和真實性負責，對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規劃條件、競買保證金、用地現狀條件、開發建設期限等公告要素進行嚴格把關。
（1）出讓主體。經營性用地出讓主體應爲市政府或橫琴新區管委會，由市國土資源行政主管部門作爲出讓方具體實施。
（2）出讓方式。經營性用地采取招標拍賣挂牌出讓方式的實行網上交易，由市公共資源交易行政主管部門組織實施。用地出讓應當按宗地確定用途，每宗用地簽訂一個出讓合同。依據城鄉規劃用途可以劃分爲不同宗地的，應當先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。對不同用途但高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應或分割宗地後不利于節約集約用地的綜合用途建設項目用地，經市住房和城鄉規劃建設行政主管部門認定後，市國土資源行政主管部門可以按一宗用地實行整體出讓供應。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發周期出讓。
（3）出讓年限。各類用地出讓年限不得超過用地使用權出讓年限，即住宅用地70年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，其他用地50年。
（4）出讓面積和規劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規劃條件其他內容應當符合控制性詳細規劃，並明確不得建設封閉小區；其他用地應當按具體用地標准和節約集約、符合規劃的原則合理確定出讓面積和規劃條件。
（5）競買保證金。競買保證金不得低于出讓起始價的20%，不超過出讓起始價的50%。競買保證金應當明確繳交至指定賬戶，不得以項目投資額等形式代替。
（6）用地現狀條件。經營性用地嚴格執行“淨地”出讓制度。擬出讓的用地必須是未設置除用地所有權以外的其他産權，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備施工設備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發所必需的基本條件。各區政府（管委會）向市國土資源行政主管部門報送經營性用地出讓計劃及出讓申請的同時，應附上擬出讓用地的清理情況及周邊市政基礎設施建設計劃，並明確清理工作責任單位、工作進度及完成時限。相關工作完成後，應及時將有關情況函告市國土資源行政主管部門，並附上相關材料。
（7）開發建設期限。住宅用地必須自用地交付之日起一年內開工建設，自約定開工截止之日起三年內竣工，其余經營性用地參照該期限執行。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。受讓人因其自身原因未能按照用地出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設及竣工的，每延期一日，應向市國土資源行政主管部門支付相當于土地總價款1‰的違約金。受讓人造成土地閑置，閑置未滿一年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿一年且未開工建設的，市國土資源行政主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。
（8）配建設施。經營性用地出讓涉及配建住房、公共配套服務設施的，市住房和城鄉規劃建設行政主管部門須在用地規劃條件中列明擬出讓地塊配套設施的項目、數量、建設規模、移交管理等要求，由市國土資源行政主管部門及市公共資源交易行政主管部門在出讓用地出讓公告、出讓合同中約定須無償移交給政府（或政府指定部門）的建築物建築面積、建設移交事宜及産權歸屬等。配建設施土地取得方式爲出讓性質。
3.嚴格禁止違規設置競買條件。
用地出讓公告中不得設置影響公平競爭的限制條件，不得在招標拍賣挂牌出讓文件、競買須知或競買現場加設任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個市場主體競爭、確保公平公正的前提下，可根據地區投資、産業、建設規劃等要求設置競買資格條件，但必須在出讓公告有關“申請人應具備的條件”裏明確表述，不得作出“詳見其他文件、其他網站”等一般性表述，並通過部門聯動監管機制嚴格管理。
4.及時糾正和整改疑似違規問題。
市國土資源行政主管部門要加強對用地出讓公告的監測監管，對上級國土資源行政主管部門發現的用地出讓公告中內容不規範、非“淨地”出讓和違規設置競買條件等疑似違規問題，市國土資源行政主管部門要進行認真審查、及時處理；確屬違反有關規定的，應當立即撤銷公告，重新擬定出讓方案，並及時將審查情況和處理結果書面報送上級國土資源行政主管部門。
三、嚴格用地出讓履約管理
（一）建立規劃條件變更報備制度。
市國土資源行政主管部門和受讓人要嚴格執行簽訂的用地出讓合同，不得擅自變更規劃條件。對于符合城鄉規劃有關規定的情形確需變更規劃條件的，受讓人應當向市住房和城鄉規劃建設行政主管部門提出申請，但不得以規劃條件變更爲理由申請用地延期開發建設。市住房和城鄉規劃建設行政主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式征求其他職能部門、專家、利害關系人的意見，並按照規劃編制和審批的程序進行修改，不得以抄告單等形式替代規定的變更程序，並要及時將規劃條件變更情況向上級國土資源、規劃等行政主管部門報備。對已劃撥或出讓土地改變土地用途爲經營性用地的（按照“三舊”改造政策可以協議出讓的用地除外），由政府收回土地使用權後依法重新公開出讓，並根據相關地價評估規程對原受讓方給予相應補償。
（二）依法處理違約違規行爲。
對通過行賄、惡意串通等非法手段中標或競得用地，或在競得用地後不及時簽訂成交確認書或出讓合同，未按合同約定繳納用地價款，未按合同約定時間開（竣）工，未按合同約定用途或開發利用條件建設，或在用地出讓及合同履行過程中産生糾紛的，要按照用地出讓公告、出讓合同約定及相關法律法規進行處理。
四、規範用地出讓價款管理
（一）健全用地出讓定價機制。
市國土資源行政主管部門要在用地出讓前采用公開方式委托用地估價中介機構進行地價評估，由用地估價師完成用地估價報告，並按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。用地出讓底價應以用地估價報告的估價結果作爲重要參考依據，並統籌考慮産業政策、用地供應政策和用地市場運行情況，集體決策確定。從用地出讓收入或用地出讓中計提的各類資金，不得計入出讓底價。用地成交價格不能低于底價，用地出讓價不得低于出讓用地所在地級別基准地價的70%。
（二）規範繳納用地出讓價款。
用地出讓雙方必須在用地出讓成交後的10個工作日內簽訂出讓合同，用地出讓合同應當明確約定用地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，並落實以下有關要求：約定分期繳納的，全部用地出讓價款繳納的期限不超過一年；經市（區）經營性用地出讓方案審批聯席會議認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部用地出讓價款的50%，且應在用地出讓合同簽訂後1個月內繳納完畢。分期支付用地價款的，競得人在支付第二期及以後各期用地價款時，應按照支付期用地價款截止之日中國人民銀行公布的貸款利率繳付利息。未按照用地出讓合同及時足額繳納用地出讓價款的，應當按日加收延期支付款項1‰的違約金；經市國土資源行政主管部門催繳後仍不能支付用地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，市國土資源行政主管部門經提請市政府同意後有權解除合同，受讓人無權要求返還定金。
（三）禁止違規減免用地出讓價款。
用地出讓成交後，未按合同約定足額繳納用地出讓收入和提供有效繳款憑證的，不予核發建設用地批准書、不動産權屬證書或者不動産登記證明，不得按用地出讓收入繳納比例辦理用地使用權分期分割登記手續。除國家有明確規定外，均不得減免、緩繳或者變相減免用地出讓收入，不得以用地換項目、以用地作補償、先征後返、獎勵補貼等形式變相減免用地出讓收入或進行虛假招標拍賣挂牌出讓用地。
（四）嚴格用地出讓收支管理。
嚴格“收支兩條線”管理，用地出讓收支全額納入市（區）政府性基金預算管理，收入全部繳入市（區）國庫，支出一律通過市（區）政府性基金預算從用地出讓收入中予以安排。各區要嚴格按規定合理安排國有用地使用權出讓支出，不得隨意擴大支出範圍，確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出，重點向新農村建設傾斜，適當向農業用地開發和農村基礎設施建設傾斜。要嚴格按規定從國有用地使用權出讓中計提有關資金，確保相關事業健康發展。未列入用地出讓支出預算的各類項目（含用地征收項目），一律不得通過用地出讓收入安排支出。
五、有序推進用地出讓信息公開
（一）多渠道公開用地出讓信息。
市國土資源行政主管部門在公開年度用地出讓計劃和成交結果時，除在公共資源交易公共服務平台、主流媒體公開發布外，要在市政府門戶網站、部門相關網站以及中國土地市場網上公開。要通過政府門戶網站等途徑公示用地出讓合同情況，包括建設用地使用權人、用地坐落、用地用途、出讓面積、供地方式、出讓合同編號、用地用途、規劃條件、出讓年限、項目開（竣）工時間等信息，接受公衆查詢和社會監督。推進用地使用權出讓預決算公開全覆蓋。
（二）定期更新公布基准地價。
市國土資源行政主管部門對不同用途、不同級別土地的基准地價要及時進行更新並在門戶網站上予以公布，基准地價更新周期視市場情況而定，但原則上不得超過3年。基准地價的基本內容要在一定範圍內向社會公布。基准地價評估基准日超過6年未全面更新的，在日常土地評估工作中不得使用基准地價系數修正法。
（三）規範填報土地市場動態監測與監管系統數據。
市國土資源行政主管部門要嚴格按照《廣東省土地市場動態監測與監管工作規則》的時限要求，通過省土地市場動態監測與監管系統及時填報出讓計劃、出讓公告、成交公示、出讓合同及合同出讓價款繳納、實際開（竣）工等相關信息。
六、強化用地出讓工作組織保障
（一）建立部門聯動監管機制。
對于具有産業發展要求的項目用地，各區政府（管委會）應提供《項目建設發展協議書》，並由市國土資源行政主管部門納入用地《挂牌文件》。《項目建設發展協議書》包含産業發展方向、投資強度、投資總額、營業額和總産值或稅收等項目建設運營要求。用地成交後，由各區政府（管委會）負責與受讓人簽訂《項目建設發展協議書》，作爲簽訂用地出讓合同的前置條件。各區政府（管委會）應按照協議相關約定對用地建設運營進行監管及處置。
在用地出讓合同簽訂後，市國土資源行政主管部門應按照用地出讓合同約定的用地交付時間與受讓人辦理用地交付手續，並及時將用地出讓合同中約定的由各區政府（管委會）或有關部門負責監管和落實的事項，以及用地項目建設要求和標准函告相關單位，由相關單位對受讓人的履約情況進行審核和監督。同時，應按照相關法律法規規定及時跟進項目用地利用情況，積極主動做好用地動工（竣工）違約的預警及處理工作，嚴格按照相關規定做好閑置用地認定及處置工作，有效提高用地利用效率和水平。對于因政府原因導致交付用地或企業開工的，應明確導致政府違約的相關責任主體（責任部門及責任人）及具體違約原因。
（二）加強土地出讓環境安全管理。
嚴格執行國家、省、市關于土壤汙染防治的相關政策、法規，確保土壤環境安全。市國土資源行政主管部門會同市環保、市住房和城鄉規劃建設等行政主管部門，結合潛在汙染用地清單、汙染用地環境風險情況及已開展的建設用地土壤環境調查評估結果，逐步建立汙染用地名錄及其開發利用的負面清單，並進行動態管理。符合相應規劃用地土壤環境質量要求的用地可以出讓，但應當在用地出讓前開展場地核查工作；不符合相應規劃用地土壤環境質量要求的用地，應該調整規劃或進行治理修複，確保達標後再出讓。建立土地用途改變及流轉中土壤汙染狀況調查評估制度。對擬收回土地使用權的有色金屬礦采選、有色金屬冶煉、石油加工、化工、焦化、電鍍、制革、醫藥制造、鉛酸蓄電池制造、廢舊電子拆解、危險廢物處理處置和危險化學品生産、儲存、使用等行業企業用地，重點垃圾填埋場、垃圾焚燒場和汙泥處理處置設施等公用設施用地，以及用途擬變更爲居住、商業、學校、醫療、養老機構等公共設施的上述行業企業和公用設施用地，由土地使用權人負責開展土壤環境狀況調查評估；已經收回的，由所在地負責收回土地的各區政府（管委會）組織開展調查評估。調查評估結果報市環保、市住房和城鄉規劃建設、市國土資源等行政主管部門備案。
（三）建立領導幹部插手幹預備案制度。
各級領導幹部不得利用職權或者職務上的影響，向有關單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求；不得以抄告單、招商協議、投資協議等方式事先確定，量身定做設置出讓條件、用地使用條件，違規確定用地出讓起始價、底價；不得幹預用地招標拍賣挂牌出讓過程和出讓結果，違規批准調整土地用途或其他規劃條件、用地使用條件，違規處理用地招標拍賣挂牌出讓及用地出讓合同糾紛等。對領導幹部尤其是黨政一把手以個人的名義非正常程序插手幹預用地出讓相關事項的，市國土資源行政主管部門及其業務部門要建立上級領導幹部指示（包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式）登記備案制度，並及時報送給市政府和上級國土資源行政主管部門。各地應將領導幹部幹預用地出讓工作的處理情況納入黨風廉政建設責任制體系，作爲是否依法辦事、廉潔自律的重要依據。
（四）完善企業信用信息共享機制。
市國土資源行政主管部門及市公共資源交易行政主管部門要按照“規範運作、誠信執業、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市場誠信體系。市國土資源行政主管部門及市公共資源交易行政主管部門應積極配合工商行政管理部門健全企業信用信息共享機制，按照《企業信息公示暫行條例》有關要求，將企業在用地出讓中的違法違規行爲情況納入企業信用記錄並向社會公布，並通過信息化平台推送到省公共資源交易公共服務平台及市公共信用信息管理系統，在省公共資源交易公共服務平台和“信用珠海網”上公開發布。市國土資源行政主管部門及市公共資源交易行政主管部門依法限制嚴重失信企業參與用地市場交易有關活動。
本通知自發布之日起施行，有效期至2022年6月11日。《珠海市人民政府辦公室關于進一步規範我市經營性用地出讓工作的通知》（珠府辦函〔2015〕294號）同時廢止。
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