[摘要] 一段時間以來，包括北京等部分熱點城市出現了房屋租金價格快速上漲的局面。應該意識到，房屋租賃市場的價格預期引導非常重要，從經驗來看，部分房屋租金價格的快速上漲，很可能提高整個市場對于租金回報的預期，從而引發更大範圍內價格的整體上漲。究其根本，部分城市有效供給不足，導致租金價格上漲。
一段時間以來，包括北京等部分熱點城市出現了房屋租金價格快速上漲的局面。應該意識到，房屋租賃市場的價格預期引導非常重要，從經驗來看，部分房屋租金價格的快速上漲，很可能提高整個市場對于租金回報的預期，從而引發更大範圍內價格的整體上漲。究其根本，部分城市有效供給不足，導致租金價格上漲。有研究機構認爲，北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大，房屋存量本身存在剛性缺口，導致供給能力相對有限。此外，租賃市場不規範等因素，也減少了有效供給。
部分熱點城市房屋租金的快速上漲，引發社會廣泛關注。應當看到，出現這一情況，與資本快速湧入租賃市場推波助瀾有關，但部分城市供給總量不足、結構性失衡也是不容忽視的事實。當前應當著眼于擴大市場有效供給，建立房屋租賃市場長效機制，實現“租有所居”。
近一段時間以來，包括北京等部分熱點城市出現了房屋租金價格快速上漲的局面。據統計數據，2018年7月，北京每平方米月租金爲91.5元，環比上漲2.2%。數據顯示，7月北京住房租賃月租金均價爲4902元/套，環比6月上漲2.9%。中房協實時數據則顯示，北京近一月實時每平方米月租金爲93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。總的來看，部分熱點城市的房屋租金漲幅，已經遠遠超過了人均可支配收入水平的增長水平。
租金快速上漲的背後，則是大量的資本開始湧入租賃市場。據報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本湧入，一些大型住房租賃企業加速擴張，甚至出現了爲爭奪房源高價收房、哄擡租金的情況。
應該意識到，房屋租賃市場的價格預期引導非常重要，從經驗來看，部分房屋租金價格的快速上漲，很可能提高整個市場對于租金回報的預期，從而引發更大範圍內價格的整體上漲。
究其根本，部分城市有效供給不足，導致租金價格上漲。有研究機構認爲，北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大，房屋存量本身存在剛性缺口，導致供給能力相對有限。此外，租賃市場不規範等因素，也減少了有效供給。
毋庸置疑，住房租賃市場具有很強的民生屬性，其租金水平如果快速上漲，價格傳導可能最終轉嫁到處于相對弱勢的租客身上。就目前而言，上述熱點城市租金價格漲幅超過了這些地區人均可支配收入的漲幅，超出了通脹及工資水平的上漲幅度，大幅提高了部分社會群體的生活成本。從經濟發展的角度來看，這些成本最終也將轉嫁到實體經濟中，提升部分行業尤其是服務業的經營成本。
十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2016年6月國務院辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中則指出，實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租並舉的住房制度爲主要方向，健全以市場配置爲主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。
筆者認爲，一方面，要盡快建立起房屋租賃市場的長效機制。政府應盡快制定管理規則和標准，加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場管控體系，促進市場可持續發展。在支持專業化、機構化租賃企業發展的同時，加快推進住房租賃立法。金融監管等部門也應當加強對資本進入長租公寓領域的監管。應當認識到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，本質上是要削弱住宅的金融資産屬性，使其回歸用來居住的消費屬性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行爲。
另一方面，政府要著眼于擴大市場的有效供給。目前在集體建設用地、企業閑置用地上，仍然存在較大的供給空間。政府應當考慮整合分散的使用權，通過統一的規劃、設計、開發、運營與管理，使其成爲規範的租賃供應，進而平抑市場的價格波動。
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