[摘要] 開發商缺錢，房價可以真漲不動了……
開發商缺錢，房價可以真漲不動了……
在各類調控政策密集出台和持續性棚改政策影響下，全國百城新建商品住宅成交均價漲幅連續12個月收窄。與此同時，百城住宅庫存規模連續36個月同比下跌，回落到七年前水平。
根據房研究院8月30日發布的《百城住宅房價報告》和《百城住宅庫存報告》顯示，在監測的100個城市中，7月新建商品住宅成交均價12809元/平方米，環比增長1.2%，同比增長8.6%。截至2018年7月底，百城商品住宅庫存總量42369萬平方米，環比減少0.6%，同比減少8.0%。當前全國100城庫存規模相當于2011年11月的水平。
房價漲幅連續12個月收窄
數據顯示，7月份房價繼續擡頭。從曆史數據來看，2010年至2016年上半年，百城房價走勢相對平緩。從2016年下半年開始，房價曾出現過明顯拉升，當年“930新政”出台到2017年底，這一過快上漲的勢頭得到抑制。
2017年7月，房價漲幅曾創下曆史新高，達到27.6%。在“房住不炒”的定位下，一年來房價漲幅曲線總體呈現持續收窄，目前已保持連續12個月的同比增幅收窄。
在100個城市之中，一線、二線、三四線城市成交均價分別爲41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中：
一線城市4萬元/平方米以上均價水平持續了16個月；
二線城市1.2萬元/平方米以上均價水平持續了13個月；
三四線城市1萬元/平方米以上均價水平則持續了11個月。
值得注意的是，一線城市商品房住宅均價在今年1月創下了新高——42607元/平方米，隨後則總體處于下滑態勢。
從數據看，房價上漲的城市數量逐漸增多。今年1~7月份，房價上漲的城市數量分別爲61個、72個、66個、69個、77個、74個和80個。張宏偉對每日經濟新聞記者表示，“
現階段的表現並不代表未來趨勢，後期（房價）下降的城市數量還是會逐漸增加。由于企業資金面開始緊張，爲了回款必然在價格上作出讓步，會帶動整個市場未來一年左右有逐漸下滑。
“另一方面，當前住宅均價略微走高，很大程度上跟最近一、兩個月，一二線城市項目結構有關。”張宏偉分析，“高端項目成交帶動均價上漲，而實際上價格本身並沒有上漲，實際上有可能還有一部分是下跌的。起碼有一部分城市是結構的因素導致了這種數據表現。”
連續8個月樓市供小于求
報告顯示，2018年7月份，100個城市新建商品住宅成交量爲4694萬平方米，盡管環比減少8.9%，但同比增長21.3%，可見“淡季不淡”。
與4694萬平方米的成交量相比，7月份供應量4419萬平方米，呈現出供小于求的態勢，並且這一情況已經連續出現了8個月。由于部分城市限價環境下，新推樓盤項目價格相對較低，認購性價比較高，也帶來了部分城市的“搶房”的現象。
張宏偉預測，“下一階段一二線城市預售審批會加快，但是土地出讓節奏也需要跟上，供應的結構才能夠跟得上。盡管一二線城市供應會增加，但整體來講還是會因爲企業資金面的問題，導致銷售價格出現進一步下調。”
一線城市進入“補庫存”階段
報告顯示，2015年以來，全國百城城庫存規模呈現出持續性的下跌態勢，近三年，全國去庫存普遍取得了較好的效果。
截至今年7月底，百城新建商品住宅庫存總量爲42369萬平方米，環比減少0.6%，同比減少8.0%，當前城市庫存規模相當于回落到了七年前即2011年11月的水平。
其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別爲2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環比增幅分別爲4.5%、負1.5%和負0.2%，同比增幅分別爲3.1%、負11.3%和負5.1%。
從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，6月份首次出現同比正增長，7月份同比正增長繼續，房地産研究院判斷，一線城市正進入“補庫存”的階段。
張宏偉預測，“三四線城市供應量會加速，供求關系會因此發生變化，反而導致下半年到明年這些城市去庫存壓力加大。
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