[摘要] 在一線城市房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出台穩租金的相關舉措進一步促進租賃住房市場的發展。
在一線城市房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出台穩租金的相關舉措進一步促進租賃住房市場的發展。其中，深圳市率先探索“穩租金商品房”，要求“年租金增長率不超過正負5%”。目前，深圳對房租漲幅進行限制僅僅在試點項目內，而且並未出台租金管制的相關政策。
事實上，此前業內就曾呼籲政府進行租金指導價的設置。但是，從國外實踐來看，租金管制是受到爭議的，雖然可以控制租金上漲，但是也面臨著減少供應的風險。那麽，對房租設定“漲停板”這一舉措是否能夠有效平抑租金？以我國國情立足，什麽政策能夠促進我國租賃住宅市場的健康發展？
深圳
試點“穩租金商品房”
8月30日，深圳市規劃和國土資源委員會房地産業處相關人士公開表示，爲解決好機構化租賃引發的改善居住環境、穩定租賃關系與租金上漲的矛盾，深圳市在借鑒德國等成熟租賃市場管理的先進經驗基礎上，結合本市實際情況，探索穩租金商品房管理制度設計，豐富住房租賃類型，滿足不同人群的居住需求。
據了解，深圳將探索“穩租金商品房”，即由房地産開發企業建設並組織運營，在一定期限內只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在深圳繳納社保一年以上的未購房居民。首次租賃期限爲1年以上3年以內，可續租不超過2年，期滿退租後可重新排隊。
深圳穩租金商品房制度的首批試點項目塘朗城精品公寓預計于2019年推出，首批試點房源248套。塘朗城精品公寓項目由深圳地鐵集團與深業集團共同成立的合資公司深圳市朗通房地産開發有限公司建設經營。
據深圳市規劃和國土資源委員會房地産業處工作人員付菲菲介紹，穩租金商品房的基本特點是租金管控、對象範圍廣、租房排隊、有限租期等。
其中，租金管控即實行“一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調”的租金管制方式，在每年年末對所掌握的房源租金進行調整，漲幅參考的標准會綜合考慮當年市場發展形勢以及周邊的租金價格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負5%，在合同中進行租金漲幅約束。
對于穩租金商品房這一探索是否能夠平抑租金，深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平分析稱：“若穩租金商品房將來得以推廣，這一做法是否能平抑市場的關鍵在于穩租金商品房推出的數量。這其中，首要難度就是政府怎麽將社會房源納入穩租金商品房體系，這其中，涉及個體房東和中介的利益。此外，漲幅的限制要具有合理性，如果太低那麽會打擊房東的出租意願會減少供應，太高則無法平抑租金。”
上海
“消費換租金”的新模式
事實上，同樣作爲一線城市，上海也在積極探索租賃住房相關政策。近年來，上海先後出讓了“只租不售”的租賃住房用地，地價大幅度低于商品房用地，目前暫由國企拿地運營。
去年9月，上海市發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中就明確提出：要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。
據記者了解，目前獲取租賃用地的國企上海地産(集團)有限公司正在探索新型租賃模式，其旗下的租賃運營品牌城方率先提出了“以消費換租金”的運營思路，探索以社區消費爲內容的盈利模式，包括文化娛樂、生鮮便利、康養健康、社區食堂等。
上海地産(集團)有限公司相關負責人介紹：“我們正在探索以租金爲基礎現金流、以消費爲推動力，實現‘以租金換取消費’的新型租賃模式。在實施時，以會員制提供服務，將會員所有房租消費和生活消費轉換爲消費積分，在相關平台上按規兌換，消費越多可抵扣租金也越多。”
北京
加快供應公租房提速
爲加大租賃住房供應，北京市住建委多措並舉，加大保障性住房建設力度，加快公租房供應分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海澱、豐台三個區的近5000套公租房房源正在進行意向登記過程中，預計年底前還有近萬套房源要啓動分配。
北京市住建委相關負責人表示，首先加大統籌力度，市區住建部門協調建設單位，加快項目建設進度，推進房源早分配；同時加快北京市各區公租房搖號剩余房源整理和退租房源整修，具備條件後盡快投入再分配；此外還深化了“互聯網+政務服務”，結合房源特點通過網上“快速配租”方式，進一步提高分配效率。
此外，北京推出了租賃型職工集體宿舍，將通過在集體建設用地建設或改造部分閑置廠房、商場、寫字樓來爲用工單位提供租賃型職工集體宿舍，以此來解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。
除一線城市外，全國不少租金上揚的城市也都出台了相應的措施來平抑租金，包括增加房源供應、推進租賃合同備案、規範中介行爲、嚴查租金貸等。由于我國租賃市場尚處于發展的初期，加之租房是關系國計民生的重大問題，所以我國應加快租賃住房立法並積極出台穩租金的長遠政策。
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