[摘要] 隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場亂象接連被曝光，長租公寓行業未來的健康發展也引發業內關注。記者近日了解到，一方面，投資回報周期過長、盈利難，變成長租公寓發展的“緊箍咒”；另一方面，企業爲了追求“頭部效應”，不計成本做大規模，搶占市場先機。
隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場亂象接連被曝光，長租公寓行業未來的健康發展也引發業內關注。記者近日了解到，一方面，投資回報周期過長、盈利難，變成長租公寓發展的“緊箍咒”；另一方面，企業爲了追求“頭部效應”，不計成本做大規模，搶占市場先機。此外，住房租賃市場監管的盲區和頂層設計的缺失，也給了一些不良企業打“擦邊球”的空間。
業內人士建議，在租購並舉的格局下，租賃市場監管不應局限于打擊“黑中介”，更需要進行通盤的考慮、嚴謹的制度設計，以穩定價格、穩定供給、保證居住。
不久前，部分地區房租價格因被質疑資本介入炒作引發社會關注，尤其是機構化持有的分散式長租公寓成爲輿論焦點。然而，記者采訪了解到，此次部分地區房租價格出現上漲，主要是由于供需矛盾和畢業季因素疊加造成的。
中國房地産測評中心發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，一線城市租金北京同比上漲1.55%，深圳上漲1.84%，上海下降2.03%，廣州下降1.17%。
目前，國內長租公寓主要分爲“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地産運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。
記者在北京、天津、南京等一二線城市采訪發現，機構化持有的分散式長租公寓在整個租賃市場中所占比例很低，占比的北京也不足10%，天津僅爲1%。“這類公寓由于市場份額很低，難以形成壟斷，所以租金主要受市場機制調節。在市場選擇充分的情況下，去哄擡價格有違常理。”國務院發展研究中心研究員劉衛民說。
除了房租價格被社會關注，長租公寓的環保問題也飽受诟病。近日，杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的長租公寓室內甲醛超標有關。隨後，網上不斷曝出因長租公寓室內空氣質量問題而出現身體不適的“聲討帖”。
“空置的時間越長，賠的錢越多，所以從盈利的角度來說，是裝修改造完就安排入住。”一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，由于機構持有的分散式長租公寓房源都是收來的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運營的一個重要方向。而裝修材料的標准越高，機構投入改造的成本也越大，這對利潤不大的長租公寓運營商來說，是一個需要“自我割肉”的領域。
不計成本搶占市場
近年來，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發商介入模式打造的集中式長租公寓發展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一産業之際，不少從業者也坦言，重資産運營的集中式長租公寓盈利難成爲大家不願面對的“一道坎”，但爲了搶占市場先機，一些企業先不計成本做大規模。
記者在天津采訪了解到，爲滿足不同年齡階段、不同需求特征群衆對租賃住房的差別化需求，住房租賃市場出現了以滿足青年需求爲主的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領寓，和以滿足家庭需求爲主、主打中高端的招商公寓，以及以滿足老年需求爲主的萬科怡園等長租公寓品牌。
“公寓共有228間房，戶型建築面積在35-114平方米之間，去年9月對外營業以來，到目前入住率已達到95%以上，平均租金每個月2500元。”天津天住領寓副總經理殷文凱介紹，天住領寓主要面向青年人才提供，租戶年齡在25-45歲，其中外來人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市內六區都要建立天住領寓連鎖店。
招商蛇口天津公司創新事業部經理劉媛告訴記者，走純市場路線的招商公寓定位中高端，主要受衆是濱海新區外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售型低了大概40%，但實際運營中還是虧損的，因爲按當前市場的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。
“即便在深圳這種外來人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長租公寓的投資回報周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓發展有限公司壹間公寓項目總監張博謙說，大企業一般都把這類項目放在戰略版塊，賭市場長期發展情況。
劉衛民認爲，現在很多企業做長租公寓一方面由于響應中央“房住不炒”精神，履行企業社會責任，另一方面是爲了追求頭部效應，先不計成本做大規模，搶占市場先機。
監管盲區暗藏風險
隨著城鎮化的發展和租購並舉的落實，我國租房的人將越來越多，對租賃住房的品質和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰在經營？這些都沒有權威數據。
劉衛民說，相關數據主要來自市場機構，但那只是企業數據，亟須摸清底數、發布權威數據。自如CEO熊林坦言，環保安全、租金價格、金融衍生品等都是各方關注的風險點，而每個風險點幾乎都是監管的盲點。
“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負責人說，許多基本概念仍無准確定義。比如，什麽是住房租賃企業？《商品房屋租賃管理辦法》等沒有明確的界定，一些長租公寓運營商認爲企業自己是提供經營性住宿服務，應該歸類爲生活服務業企業。有些沒有房地産經紀資質的個體工商戶和個人從事租賃經營活動，也無明確定性。
法律法規缺失讓監管無從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規範性程序，不少已運營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項目，或多或少不符合規劃、土地等相關要求，也不符合《消防法》的“規劃前置”消防審批條件，消防部門無法進行消防審批。有法律人士表示，政府租賃平台一旦將“問題房源”作爲有效信息發布，就有可能異化爲以政府公信力爲中介機構背書。
而大量行爲主體遊離于監管之外，讓其被動接受監管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行爲各方對出租行爲進行主動登記，作爲稅收征繳和補貼發放的依據，但主動前來登記的個人和機構極少。一方面，房主擔心暴露房産信息；另一方面，需交稅也讓當事方缺少積極性。根據“放管服”改革要求，各地各部門在相關法律法規缺失的情況下，無法設置相關“備案”乃至“許可”要求租賃企業和租賃項目進行登記，更無法對不接受監管的企業和項目采取強制措施。
不僅事前、事中監管受阻，事後監管也難以開展。比如，《住宅設計規範》中明確把客廳歸爲居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論，也沒有明文規定消防部門應當介入室內隔斷的消防許可管理。
法律法規亟待完善
受訪的各方人士認爲，不想管、不好管、沒法管背後其實是住房租賃法律法規缺失、制度不健全。過去幾十年，住房制度更多關注産權交易市場規範，而當前對規範租賃秩序的需求愈發凸顯。
熊林說，當前決策層面可能尚難預測城市化過程中將有龐大的租房群體，房屋租賃的全流程管理都需要制度建設及時跟進。資料顯示，在東京、舊金山等西方城市，租房人口約占總人口的50%，而在北京、上海租房人口還只占35%左右。
房屋租賃的頂層設計缺失捆住了地方的手腳。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示，國家在商改住、去庫存方面原則上支持，但缺乏相關規範性文件，地方部門需要多方協調，但在規劃建設中仍遇到許多與現行法律相悖的情況。
頂層設計缺失也給了一些不良企業打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環保標准低等問題，房屋租賃經營領域仍有諸多亂象。比如，個別房地産開發企業將商品房住宅樓盤改爲租賃住房。有的把租金定得很貴，沒人租也不賣，實際就是變相的捂盤惜售，但沒有法律依據來管。同時，“租金價格監管”也並未納入地方物價或房管部門的職能，也處于“三不管”狀態。
多名地方住建部門負責人表示，目前對住房租賃市場進行管理的依據主要有建房［2017］153號《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》、建房［2018］49號《住房城鄉建設部關于進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，以及國辦發［2016］39號《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》。此外，許多地方現行的房屋租賃管理辦法，幾乎沒有規範租賃企業的內容，無法適應新時代租售並舉的要求。
劉衛民等專家認爲，在租購並舉的格局下，租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩定價格、穩定供給、保證居住，更需要進行通盤的考慮、嚴謹的制度設計。
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