[摘要] 2018年，房地産市場調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現象也有所增多，企業著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業內人士分析認爲，四季度房地産市場深度盤整概率進一步增大。
2018年，房地産市場調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現象也有所增多，企業著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業內人士分析認爲，四季度房地産市場深度盤整概率進一步增大。
今年前三季度，重點城市房地産市場成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，房地産研究院公布的數據顯示，2018年9月份，受監測的100個城市新建商品住宅成交量爲4379萬平方米，環比減少4.2%。
今年9月份，很多房企有追趕年度業績的意願，地方政府在預售證發放方面也加快了節奏，這使得新增供應表現活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批准預售面積爲5608萬平方米，環比增長25.7%，同比增長22.2%。綜合曆史數據來看，9月份房企推盤節奏明顯加快，爲曆史第二高水平。其中2016年4月份新批准預售面積爲5612萬平方米，爲曆史水平。
不過綜合供求市場數據，9月份市場走勢弱于預期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個城市新建商品住宅供應量爲5608萬平方米，而成交量爲4379萬平方米。
專家分析認爲：“在過去連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月份首次出現供大于求態勢。而且對比曆史數據，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進而也倒逼房企積極降價。”
他進一步指出，今年9月份，受監測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期爲9.2個月，這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比8月份時的9個月有所反彈。“類似反彈或也說明，存銷比正開始走出曆史低位水平，即在9個月曆史低位水平上小幅反彈。”
從銷售價格來看，受政策持續深化影響，購房者預期出現轉變迹象，市場開始逐步調整。中國指數研究院的數據顯示，前三季度百城新房價格漲幅持續收窄。1-9月累計上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個百分點，9月房價下跌城市數量明顯增多，部分城市二手房價格出現明顯調整。
全國土地成交熱度大幅下降
受住宅銷售市場低迷行情影響，今年以來土地市場熱度持續下降，一二線熱點城市地價漲幅收窄，溢價率低位徘徊，土地流拍與底價成交現象普遍增多。
同策研究院監測數據顯示，截至今年9月30日，當月全國300城市建設用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達3591.43億元，環比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬平方米，環比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓板價1473.16元/平方米，環比下降2.77%，同比下降7.89%。
不僅如此，從城市能級來看，全國各線城市成交面積和金額環同比皆有一定程度的下降，同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當月各線城市拿地熱情大幅下降。尤其是，一線城市住宅用地成交量價齊跌，而商業用地成交量價則有大幅上升，但都遠不如去年同期水平。”
具體數據顯示，從土地市場成交面積來看，9月份成交357.22萬平方米，環比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業用地成交面積環比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。
伴隨房地産市場調控的深入，上市房企在業績規模競賽中加速奔跑。與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。不過，今年以來，大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。
從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環同比下滑明顯，遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元，環比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建築面積來看，當月20家房企土地成交建築面積2229.69萬平方米，環比和同比分別下滑39.92%、46.79%。
綜合1-9月累計成交量來看，20家房企1-9月共計成交11805.30億元，占全國300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個百分點；而從成交建面來看，20家房企共計成交30785.71萬平方米，占全國300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個百分點。
中指院相關負責人分析指出，今年以來，限地價、限房價、競自持、競配建、共有産權用地等成爲熱點城市推地的重要要求。對于企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。
在此背景下，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規劃建築面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責人分析表示，“同時，底價成交地塊數量明顯增多，土地市場降溫明顯，進一步強化了房地産市場預期轉變。”
房企讓利空間進一步加大
今年上半年，在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調下，調控政策不斷加碼，受限價政策影響，房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來，從8月底開始部分房企率先開啓全國範圍內的降價促銷。
近兩個月以來，在市場成交降溫的背景下，爲緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多。地産研究中心的統計顯示，近段時間以來，恒大、碧桂園、富力、保利、融創、中海等大中型房企陸續開啓促銷活動。
9、10月份，參與促銷的房企陣營不斷擴大，從大中型房企新城控股、陽光城、中糧集團、金科集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與折扣的房企越來越多。
地産研究中心分析師表示，結合目前的銷售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現不如預期，多地項目開盤去化率顯著下降。作爲傳統的推盤旺季，有大量的樓盤上市，預計隨著房企衝刺全年銷售目標，四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。
據該機構統計，近20家房企在9-10月份采用了多盤聯動營銷。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無論是單個樓盤項目，還是整體市場，折扣力度加大。
“步入10月，樓市‘秋意’更顯著，從目前的成交數據來看，‘金九銀十’成交乏力，市場的降溫趨勢比較明顯。”專家分析認爲，預計隨著調控政策繼續從嚴，房企推盤量的增加，去化壓力增大，需要通過更多的讓利優惠來衝刺四季度業績。“按照目前的打折力度，預計行業四季度的整體讓利空間將進一步打開，整體行業打折力度仍應該維持在9折左右。”
四季度，房地産調控面臨的宏觀經濟環境仍然複雜，市場預期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。上述中指院分析人士認爲，“房地産調控政策堅持不放松，因城施策下各線城市市場繼續呈現周期輪動行情，讓本輪市場換擋周期明顯延長”。
“近期，熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往，預計四季度市場將在分化中步入調整。”該人士進一步表示，預計四季度一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落，新房市場相對穩定，而多數獨立三四線城市新房市場後勁不足，市場將從上行進入平穩運行周期。“全國整體銷售規模也將面臨調整，價格漲幅進一步收窄，房地産開發投資額與新開工增速將從高位回落。”
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