[摘要] 有迹象表明，10月房企拿地金額的增速呈下降態勢。分析顯示，當前樓市整體低迷，房企暗含淨利潤率壓縮的陰影。同時，受市場調整帶來的存貨跌價准備和財務費用率上升的影響，龍頭房企業績未來也有下降之虞，難說不會影響開發商在土地市場上的表現。
包括喊出“活下去”的萬科在內，各大龍頭房企在土地市場上的表現似乎果真有所放緩。有迹象表明，10月房企拿地金額的增速呈下降態勢。分析顯示，當前樓市整體低迷，房企暗含淨利潤率壓縮的陰影。同時，受市場調整帶來的存貨跌價准備和財務費用率上升的影響，龍頭房企業績未來也有下降之虞，難說不會影響開發商在土地市場上的表現。
據中國指數研究院發布的數據顯示，今年1-10月，碧桂園以1197億元位居房企拿地金額排行榜首位，萬科以1162億元穩居第二位，保利以888億元位列第三位。行業排名前十房企在1-10月拿地總金額達7215億元，占50強企業的44.3%，較1-9月占比下降0.8個百分點。
此外，萬科剛剛發布的10月業績公告顯示，10月萬科新增加項目11個，占地面積合計179萬平方米，計容積率建築面積372.3萬平方米。其中萬科權益建築面積174.1萬平方米，需支付權益價款87.6億元。
與之前的三季度相比，萬科拿地權益占比整體較低。在新增加的11個項目中，只天津一個項目爲企業100%權益持有，有5個項目的權益占比在50%-70%，而另外5個項目的權益占比則低于50%。
業內人士分析，10月不排除黃金周長假影響因素，但萬科在拿地上似乎也有所放緩。尤其是與之前拿地規模相比。
萬科三季報顯示，2018年三季度公司新增63個項目，總建築面積約1549.9萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約862.7萬平方米。1-9月，累計新增177個項目，總建築面積約3582.5萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約1939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位于一二線城市。
與萬科相比，恒大放緩拿地節奏則更早也更明顯。恒大總裁夏海鈞在8月中期業績會上明確表示，恒大在過去主要是以規模取勝，利潤適度增長。現在倒過來了，把增長速度放下來，取而代之的是注重項目的銷售質量。相當一段時間內，公開土地招拍挂市場上極少能看到恒大的身影，收並購成爲恒大土地的主要來源。在2017年恒大新增土地儲備中，通過收並購方式取得的土地占比達到了57%。
拿地成寡頭遊戲
龍頭房企在土地市場的優勢依舊明顯，土地資源集中度加速提升。這在一線城市的土地市場表現更爲明顯，高昂的挂牌價格讓土地成爲龍頭企業、央企、國企這些寡頭們的遊戲。
專家表示，今年1-9月全國房屋土地購置面積同比增幅爲15.7%，表明整體土地市場表現還不錯。但需要注意的是，有很多城市地塊流拍，說明市場分化的結構性問題依然如故。
專家表示，雖然銷售業績較好的房企，依然會集中拿地“存糧”，且預計一二線熱點城市的土地市場成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意願比上半年明顯減弱。
另有業內人士表示，目前一些房企積極拿地原因之一是地價合理回歸，因此未來土地市場成交保持平穩的可能性更大。
實際上，進入10月，全國土地市場降溫不僅體現在三四線城市，一二線城市土地流拍的現象也越發明顯。在資金鏈緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價甚至底價成交成爲土拍市場的主流。
資金壓力傳導至土地
關鍵就是企業資金目前普遍趨緊。不少房企融資後不再像以往多用來拿地擴張，而是用于還債和補充一般流動資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發行超短期公司債券彌補資金流動性的不足。
據Wind數據統計，1-10月，房企信用債發行規模已超4200億元，遠超去年全年房企信用債發行規模。四季度房企又紛紛發債應對資金短缺瓶頸，10月房企國內信用債發行規模達325億元，同比增幅超90%。
業內人士指出，一些龍頭房企目前業績表現看似不錯，但需要關注的是，在全國範圍內，包括萬科、恒大等龍頭房企都在采取打折、優惠等各種降價措施。
而且前10月業績看似不錯的一些房企也存在淨利潤率壓縮的現象，受市場調整帶來的存貨跌價准備和財務費用率上升的影響，隱含業績確定性略有下降。屆時難說不會傳導至公司在土地市場上的表現。
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