[摘要] 樓市各項指標持續回落。業內人士認爲，受地産銷售低迷、庫存去化放緩等因素影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，給未來地産投資蒙上陰影。房企作爲地産投資主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。房地産行業將呈現集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。
持續的調控政策顯效，樓市已經全面降溫！
11月14日，國家統計局發布的數據顯示，1-10月，房地産開發投資、新開工、土地購置面積、銷售面積和銷售額、到位資金等多個指標增速全面回落。接受券商中國記者采訪的業內人士認爲，房地産各指標增速回落符合預期，全國樓市入秋，未來樓市將進入“零增長區間”。
投資指標：1-10月份，全國房地産開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點；房屋新開工面積168754萬平方米，同比增長16.3%，增速回落0.1個百分點；房地産開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點。
銷售指標：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點；商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。
資金指標：1-10月份，房地産開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預收款44942億元，增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。
樓市三大降溫信號出現
樓市降溫直接反映在銷售數據上，1-10月份，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點，連續第2個月增速回落；商品房銷售額同比增長12.5%，增速回落0.8個百分點，連續第3個月增速回落。
“銷售面積指標是一個重要的先行指標。”專家接受券商中國記者采訪時表示，該指標增速從2016年4月達到本輪周期高點後一直回落，今年5月-7月有所反彈，此後又持續回落，目前已經接近零增長，預計年底該指標增速會在零以下，出現同比負增長。
投資指標增速也持續回落。1-10月份，全國房地産開發投資同比增長9.7%，增速回落0.2個百分點，連續第3個月回落；房屋新開工面積同比增長16.3%，增速回落0.1個百分點；房地産開發企業土地購置面積同比增長15.3%，增速回落0.4個百分點，連續第2個月回落。
“土地購置面積和新開工面積是滯後指標，其中，土地購置面積高位盤整，漲幅持續收窄，主要是因爲土地市場遇冷。土地購置面積和新開工面積的增幅回落，帶動整體開發投資增速回落。”專家說。
不僅銷售和投資指標增速回落，資金指標增速在連續3個月提高後也開始回落。1-10月份，房地産開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。
“房企到位資金增速（7.7%）小于開發投資增速（9.7%），意味著房企回籠資金和融資增長慢，花錢速度快，如果這個差距持續存在，房企資金將持續趨緊。”專家說。
10月份上海房地産開發貸款年內首次回落
14日下午，央行上海總部發布了《2018年10月份上海市貨幣信貸運行情況》（以下簡稱《運行情況》）。《運行情況》中提到，房地産開發貸款減少：
10月份，上海市本外幣房地産開發貸款減少14億元，爲今年以來首次回落，同比少減14.12億元。
按貸款用途分，本外幣房産開發貸款增加10.94億元，其中住房開發貸款和商業用房開發貸款分別增加11.91億元和減少1.15億元，同比分別多增25.64億元和少減19.68億元；保障性住房開發貸款增加6.28億元，同比多增0.85億元。
《運行情況》顯示，10月份，上海個人住房貸款增速持續下降：
市新增個人本外幣貸款149.38億元，同比少增83.44億元，其中個人本外幣消費貸款增加105.28億元，同比少增112.69億元。按結構分，本外幣個人住房貸款增加53.18億元，環比和同比分別少增13.34億元和7.58億元，當月增速3.9%，環比和同比分別回落0.1個和13.7個百分點；本外幣個人汽車貸款增加33.62億元，同比少增86.44億元。
樓市最晚明年底見底
一位國內前十強房企高管接受券商中國記者采訪時表示，房地産各指標增速回落符合此前預期，未來樓市將進入“零增長區間”，即房地産主要指標在正負3%以內，少數指標在5%左右。
他補充道，“從數據來看，銀行按揭貸款和開發貸款都已在負增長區間，定金和預收款、自籌資金還在兩位數的增長，但這是因爲房企提高了首付比例、加大了融資，才彌補了銀行資金來源的不足，目前房企到位資金僅有7.7%的增長，預計年底前還會回落到‘零增長區間’的。錢不會變得更多，房企投資也會回落，預計土地購置面積增速和新開工面積增速還會回落。”
“從銷售面積先行指標及投資、資金等指標看，全國樓市入秋，已經逼近冬天，而東部主要城市特別是一二線城市，房價下跌，樓市已經入冬。”專家說。
不過，上述房企高管則認爲，未來樓市不會有火爆的盛夏，也不會有寒冷的冬天，只是比過去想象的要冷，這種冷還要延續一段時間。他預計，在明年春節後，隨著基建投資的啓動，樓市會緩慢恢複，最晚到明年底市場見底。
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